圳在楼市·春季“攻势”看盘之选，定局“更成熟之湾区”！_房产

　　紧张的疫情之下，一年的春节即将“收假”归来，“春季购房”如何选择?

　　过去一年，大湾区的购房行情表现出“相对高亢的热情”，全年大湾区成交超过70万套新房，同比增幅大于10%。

　　进入“十四五”的首年2021年，粤港澳大湾区仍然是一片“宜居宜业”的置业乐土。对比2020年，2021年大湾区的建设更加“快速”，兑现的配套即将逐步“落地”可见，人居环境更加成熟宜人。在调控充分与住房市场稳定的格局下，布局好“十四五”置业买房的首年，将收获整个“十四五”的城市经济发展红利。

　　在此，建议新的一年置业可以关注深圳沙井光明、广州南沙、中山翠亨、惠州惠城环深、东莞滨海、南城等城市区域。

一年置业在于“春”，大政策环境尚属于“平静期”！

　　新一年以来，上海、深圳、杭州率先进行楼市调控，其中上海提出将增值税“二改五”，离婚购房3年内统计购房套数;深圳则特别针对“代持购房”实施精准调控;杭州要求中签率≤10%新房限售5年，落户未满5年限购1套，转让房产三年无房的家庭方可认定无房……这被视为打响2021楼市调控的第一枪。其中政策最严，当数杭州。

　　今年年初以来，深圳楼市调控“两连击”，对假离婚购房，假资料、假流水购房推出新调控措施，要求家庭购房只能登记在有资格购房的名下，禁止婚内夫妻更名;推出“禁买令”，对购房人采取弄虚作假、隐瞒真实情况，或者提供虚假证明材料等方式申购商品住房的，停止深圳三年购房的资格及停止三年公积金贷款的使用等惩处，堵住了“假结婚”“假离婚”“代持打新”这三类购房群体，增加炒房的难度。

　　比起深圳，大湾区一带的惠州、东莞、广州、中山目前的政策，还处在“空挡期”，至少目前还没“加码迹象”。其中东莞政策偏向“收紧”，广州、惠州、中山政策都偏向“松宽”状态。

　　今年和往年买房不同的一点是，住房贷款已经划分“阶梯红线”，广州银行业甚至接到了窗口指导，个人按揭贷款被“双管控”，预计“放贷”效率有所放缓。以目前中国LPR连续8个月不下降的势头，预计今年中国不太可能降息，相反则有可能为了预防“通胀”加息的可能性，资金将有进一步收紧之势。

大湾区置业如同一个“环套”，从“内环”到“外环”！

　　城市区域之选与优势分析，怎么选?

　　置业如同一个“环套”，从“内环”到“外环”，在大湾区未来的置业格局将愈发呈现这样的形状。

　　·∕ 深圳 ·∕

　　深圳仍然是未来几年置业的重点城市。“十四五”开局，深圳有更高的定位和更高的经济目标，五年达到4万亿GDP，经济实力带给更强烈的价值效应。

　　深圳新一轮产业焕新及城市更新改造，将为深圳注入更加强烈的“国际化都市”发展力，特别还处在更新的前兆，但已经充分露出发展预期的这些片区。如深圳的光明科学城，未来这几年是配套极速落成之时期，价值处在向上的阶段;沙井、松岗，地处大空港国际城，从工业重区蝶变为“产融国际区”，又是新楼盘集中开发地区，有明显的价值期望。

　　深圳的置业，从早期的“刚需”演变为“高净值刚需”区，置业群体已经在变化，加上深圳汇聚大量的科技人才，刚好匹配上深圳“高净值”这种潮流。同时深圳正在构建明显的“住房三阶层”，刚需有保障，中游有市场，上游有高端品质的三类人群。尽管深圳未来逐年提高住宅的供应力度，但估计仍然无法满足深圳强大的人才“虹吸流入”效应，置业仍然在“新兴区补涨”，“传统优势区深化价值回归”的过程。

　　·∕南沙 ·∕

　　南沙成为广州最闪亮的发展区，还逐步成为湾区中发展速度极快的区域，一时间成为众人抢筹置业的片区。

　　南沙有经济、规划、轨道、产业等多重利好因素，南沙的发展，是广州“出彩”的重要筹码。南沙充当的角色，虽然对标湾区试验区，其实更重要是演绎好“广州”新发展的试验区。广深双城联动，南沙充当重要的角色，从近期南山重要的十四五轨道规划可以看出，南沙将成为众多大湾区城市“枢纽交汇之城”，从省的层面明确将南沙打造成大湾区乃至国际交通枢纽核心，南沙——广深合作桥头堡地位再度夯实。加上南沙180多家世界500强汇聚之地，南沙有强烈的发展势力，置业于此不仅仅是适合居住，更重要是获得“新未来”的愿望。南沙是目前大湾区布局“产业”业态最为全面的一个自贸区，从科技到金融，从传统农业到新能源汽车、生物医药，到国际配套，南沙都有比较独特的资源优势，购房政策也特殊地“宽松”(如在南沙工作、学习的人才首套购房将不受户籍、社保等的限制)，不失为置业者重点关注的区域。

　　此外，广州楼市是进入一轮补涨的阶段，不管是旧区还是新区，楼盘价格都逐步走高。番禺、黄埔、花都都取得不错的成交量;增城虽然成交量最大，但经济相比发展还相对缓慢。

　　特别附上广州购房政策：

　　1、广州户籍，已婚家庭2套，成年单身1套，无需社保个税;增城从化不限购;

　　2、非广州户籍，已婚家庭1套，5年社保或者个税(增城从化除外)，此外南沙、黄埔、花都有特殊的人才购房政策。

　　3、港澳人士凭身份证可以买入1套;

　　4、商服类，不限购。

　　·∕东莞 ·∕

　　东莞的住房格局与深圳不同。按照东莞“十四五”住房规划提出，未来五年筹建50万套房子，其中有70%是商品房，即为35万套，另外30%为公共住房，15万套。以此看来，东莞未来五年住房格局仍然以商品房市场为主。

　　备受关注的松山湖、滨海湾新区都将加强住房的供给，建设松山湖高品质宜居科创新城和高品质智慧湾区新城。

　　东南片区提升整体居住配套水平，建造城际融合居住组团等。可见，未来东莞的组团建设仍然可期，重点的城区、松山湖、滨海新区、水乡、东南临深地区都是重点发展区。东莞的置业优势在于“临深第一城”，这个第一城是最好机会承接深圳发展势力的城市。以东莞800万人口和蒸蒸日上的经济实力，东莞有望成为“深圳外溢的高品质置业大城”。

　　置业者可以特别关注东莞发展大势力的城区南城和滨海新区及松山湖范围的置业机会。最先获取发展先机与深圳“湾区圈”效应的也将是这些区域。

　　·∕中山 ·∕

　　2016年“深中通道”建设以来，深中融合之势一直广为传播，但特别去年开始，中山的翠亨、火炬与湾区的融合速度特别快。

　　一方面，翠亨地处深中通道第一出口区;另方面，翠亨同时还北上衔接另个发展势力区域的“南沙”，以此看来，中山的翠亨、火炬将是未来对接深圳的重要实力区。以目前翠亨大量的工程开动势力，翠亨不仅仅是“对接”，更是“落地生根式的发展”。从投资地变为“居与投”均相宜之区。目前翠亨的房价已经在3万之上，远高于中山任何区域的房价水平，甚至比中山石岐区还高，可见潜力无穷。

　　·∕惠州 ·∕

　　惠州位于深圳的东面，是东进深圳的“桥头堡”之城。比起东莞、中山，惠州是深圳东面置业的一大临深城市。考虑到深圳区域经济“西强东弱”的格局，惠州的价值往往比东莞置业价值偏低，甚至比中山翠亨价值都偏低。

　　惠州目前是九大湾区城市中不限购的城市，购房的套数没有限制，购房环境相对宽松。惠州去年房价为1.2万的水平，不同区域房价相对高些。如大亚湾、惠城、惠阳都在1.6万之上;异军崛起的仲恺、博罗，近些年也成为置业的热地。

　　如仲恺区，位于惠城的南面，靠近惠阳，因为正中惠州与深圳、广州规划“轨道交汇”之地，其置业热情也是空前高涨，房价也靠近1万水平。加上仲恺新区为惠州独一无二的高新科技区，产业的落地对经济、人口有相当聚集的效应。也正因为如此，仲恺是惠州二手房成交量最为大的区域，人居氛围相对成熟。

　　惠州可以说是“真正刚需置业之地”，是深圳都市圈承接中等置业水平的“友好地”。

春季“攻势”看盘之选，定居于“更成熟之湾区”！

　　春季“攻势”看盘，深圳几乎不应该太多看价格，毕竟深圳楼价已经不是“平民价”;相反环深圳地区的置业，则可以以“性价比”和“配套、产业落位”去寻求更好的标的。

　　△未来更加成熟的湾区“圈”生活分布

　　一、深圳放眼光明、沙井与松岗!

　　深圳住建局今年发布消息称一季度将有9600套住宅入市，合计22个楼盘，至今已经入市10多个盘，还有10多个盘。

　　以此看来，一季度深圳入市楼盘并非很积极，但集中度非常高，如1月底深圳整整一次性6个住宅入市，统一摇号，购房情景甚为壮观。此外，按照中原地产数据显示，放眼全年128个新盘入市，宝安29个，龙岗23个，南山20个，光明8个，龙华12个，宝安沙井3个，松岗4个，以此看来，沙井、光明今年有一定楼盘量入市，但并非很多，这比例似乎比去年少。其中沙井的海岸城;松岗的松风明月、联投东方、满京华云著雅庭;光明的万科光年四季、宏发万悦山值得关注。其中沙井海岸城已经在2月6日开盘，第一批700多套房源已经售光，共推出玺园449套+锦园272套，均价5.75万/平，价格区间5.18-6.232万/平。光明万科光年四季，也是购买人数众多，认购的人数达到2000多人，可谓是争锋购入热土楼盘。不过根据统计，2月后，光明的中海寰宇、勤诚达正大城都将入市，值得关注。

　　二、广州放眼南沙。

　　按照统计，2021年广州将有79个新盘入市，其中南沙有13个，增城有15个。

　　过去一年，广州各区楼价已经明显分化。越秀达到了7.2万均价，相反南沙2.6万，增城1.9万，从化1.4万，有明显的区域分化差距。南沙、花都、增城是广州置业的重点成交区，可以关注。更大的底层逻辑是广州被看好，而南沙更是被看好。南沙湾去年土地疯狂涨价，就是一个预期的铁证。

　　南沙的重点区域，明珠湾起步区(横沥岛、灵山岛、蕉门河口)、南沙湾核心区、蕉门河中心、万顷沙等，都是南沙置业的关注区，特别关注南沙湾和明珠湾。南沙湾的领南星河荣誉、佳兆业南沙湾、越秀南沙湾、中建南沙湾;明珠湾葛洲金融城、铁建海语熙岸等。

　　三、东莞放眼滨海新区、松山湖与城区南城板块。

　　新的一年，东莞将重心回归到城区，如南城的发展，同时强化松山湖、滨海新区的“融入湾区”建设。

　　按照统计2021年东莞将有152个新盘入市，滨海新区预计有15个盘，松山湖有17个盘，城区片区有14个盘。如南城鹏瑞天玥;松山湖深业云诚、中海松山湖花园，松山湖板块石龙天麟天悦;滨海湾片区厚街的万科中天金域公馆，沙田碧桂园狮子洋二期，虎门龙光玖悦府都可以关注。

　　四、中山放眼翠亨、火炬区。

　　去年翠亨、火炬区是中山成交的第一名，超过10000套一年。按照翠亨新区今年新人才新政指出，最高600万元购房补助，以此看出翠亨的购房条件更加成熟。

　　根据不完全统计，中山2021年将有40个楼盘入市，大热地区翠亨马鞍岛就有6个新盘积极筹备当中，包括招商、恒大、雅居乐、保利等开发商楼盘，保利天汇、恒大悦珑湾、锦盛恒富祥、广银海棠湾;火炬开发区的尚东新天地、招商禹洲云鼎府等。

　　五、惠州放眼惠城等区。

　　惠州一年有1000多万平方新房供应，2021年仍然有227个新盘可能入市。2021年全市潜在供应主要集中在大亚湾、惠城、惠阳及仲恺四区。惠城区纯新项目有8个，大亚湾纯新项目达19个，惠阳区纯新项目有11个。