二手房参考价政策出台后，从目前的媒体报道来看，不少银行都会跟随执行，还有的在等待细则。

　　于是，有刚买了房的读者朋友开始担心了，房价会跌吗?

　　昨晚我们的文章发出后，有位粉丝问了这么个问题，我简单做了回复。

　　后来，有个加了我的读者朋友特意圈了这条评论出来，发来问我是不是代表我们的“权威解读”，她的情况是，年前在东部刚买了套二手房，首套刚需，下了定金还没有走后续流程，要不要毁约?

　　以下是部分聊天记录：

　　我挺感叹的。

　　感叹的是，深圳楼市每一次严厉的调控政策出台后，最先吓跑的，还真不是炒房客，通常是那些没有买过房资金实力相对有限的首套刚需。

　　过去多年深圳楼市历经多次调控，每一次都堪称史上最严，大家看看周边亲朋好友，有多少刚需眼巴巴地盼望房价下跌自己好入手?又有多少刚需因对调控降房价寄予厚望选择推迟买房计划?甚至有多少刚需已买房下定遇到调控怕房价下跌选择毁约?

　　现在回过头来看，这些人的选择导致了怎样的后果?后悔不后悔?

　　其实归根结底，这些害怕房价下跌买在高点的刚需，之所以做出这样的选择，始终是因为没有理解调控政策的初衷。这一点，强调一万次都不为过。

　　ZF无意打压房价，每一次政策打压的对象都只是炒房投机行为，让房价走势保持在平稳运行的区间，防止房价过快上涨。过快的上涨，一来引发民怨，二来容易引发金融风险。

　　十次经济危机，九次来自房地产。这话可能夸张了点，但理就是那么个理，毕竟买房放的杠杆摆在那儿，债务是实打实产生了的，抵押品的价值一旦剧烈波动，银行是要心跳的，ZF是必须忌惮的。

　　所以再次重申，调控的目的是稳房价，防范金融风险危害实体经济。至于下跌不下跌，长期是看人口，看需求能不能支撑住，这点是一定的。短期看金融，贷款比例。

　　从这个角度来说，银行若严格按照二手房参考价评估房产，深圳房价短期承压是一定的，尤其是疯狂的西部部分片区，未来一两年横盘或下跌都是大概率的，毕竟绝对价格很高，首付比例一旦提高，想买的接盘侠也跟不上。但东部的二手房参考价和实际成交价差异小，影响也会相对小。

　　政策对炒房客的影响其实也得分开来说。

　　如果是几年前就投资了的，目前账面浮盈可观，只要月供能跟上就行，跟不上，降点价卖也是赚的。事实上，多数炒房客资金能力都还比较强，甚至可以说比一般刚需都要强不少。

　　只有少数无脑不专业被忽悠的投资客敢不备足几年子弹去高杠杆借贷炒房，比如“蟹姐姐”。但这样的人并不多。

　　至于去年才买的炒房客，无疑压力会大一些，因为高位接盘，三年限售期内，房价恐怕不会有多大涨幅，解禁后行情如何，能卖出什么价现在还不好说，如果房价每年没个10%左右的涨幅，炒房就是亏的。

　　二手房参考价政策最大的作用，就是威慑和阻止了一大批准备参与炒房的人(当然也侧面伤到了刚需)，由于首付比例大幅度提高(西部是)，对资金的能力要求非常高，首付成本剧增，炒房变的不一定“划算”了。

　　注意，以上我说的都是二手房，新房本来就限价，另当别论。

　　首套刚需，按照历史经验，你基本是不需要去理会调控可能导致房价下跌的。并且我相信这条历史经验依然会有效。

　　无房刚需与炒房客买房最大的区别在于前者是买来住的，涨与跌都与你关系不算太大。涨了可能方便以后换，跌了就继续住呗。

　　放心，深圳不是环京北三县，深圳的跌也绝不可能出现那边腰斩的情况，更不可能出现前几天网上热议的被套者发帖招募送房子的情况。

　　深圳和那边的经济发展基本面以及楼市的供求关系完全是不同的，totally different。

　　所以无房刚需有什么好慌的?买下来，让家人有个窝，心理上温暖，这种感觉也值钱，在经济学上称为“看不见的钱”。

　　其实说难听点，无房刚需最没有资本去搏深圳房价的下跌。

　　如果不买，房价跌了或横盘，你高兴，可深圳楼市历史上基本没怎么跌过，横盘你也没占什么便宜。

　　一旦涨了，你要么就买不起了，要么就南山变坪山，要么就三房变两房，两房变一房，一房变单间。

　　只有深圳房价大跌，才能让你的“不买”变成“理性选择”。无房刚需，我劝你，买房别想着买在最低点。

　　炒房客不一样，刚才说了，他们通常经济能力比较强，至少“搞钱”的能力比较强。他们买房不是为了住，是为了赚钱，所以他们买房才更要去择时，不能做亏本买卖。

　　目前这个当口，理应是他们该去计算买与不买之间的得失。

　　注意，以上分析完全针对购买二手房。如果炒房客买到的是新房，本来就有折价，政策的影响也不太大，除非是那种全款买下新房再去做抵押经营贷的。这种情况，在深圳的房产交易里，有，但我相信占比是极低的。

　　回到开头说的那位读者朋友的情况，我的回复是，你要是纯投资，定金不多的话，的确可以考虑违约。

　　但你一个自住的首套刚需，有什么必要去违约不买呢?还得双倍赔偿定金，不是钱吗?更何况新的二手房参考价政策对这种在途的交易也不影响，不用额外拿出更多首付，只要买的盘和房子本身不差就行了。

　　在此，我也要强调，我不是刻意在渲染刚需应该尽快无脑上车。每个人的买房情况都是独一无二的，当前该不该买?该如何买?买在哪儿?这都因人而异，不好一概而论，那是不负责任。

　　今天早上，还有另一位无房刚需粉丝朋友咨询我，他只有80万首付，又在光明上班，该怎么买。

　　我的意见是等等吧，这两年再攒多点首付，房价大涨的基础暂时已经不存在了，首付太少连凑合的房子都买不到，何必浪费房票和处女贷资格。

　　今天就先讲到这儿。

　　二手房参考价的影响很大，市场上相关的解读和角度也很多，相信今年一整年我们都可以围绕和涉及此的各种案例慢慢展开讨论与分析。

　　希望我们的分析能为大家买房提供借鉴和帮助，提高大家的买房认知能力。