作为深圳发展的“原点”，罗湖多年来每年入市的新建住宅项目寥寥无几，整个2020年，除了8月份莲塘的东方凤雅名苑以现楼入市外，其他项目竟没有太大印象。

　　罗湖目前在建的项目还是不少的，但多数用地都以产业、商业、研发，已经出地面的住宅数量还是非常有限的，其中要数位于罗湖银湖泥岗片区的缙山府关注度较高。

　　缙山府项目地处罗湖与福田两区的交汇之处，在银湖汽车站的东侧，背靠深圳中学泥岗校区(高中部)。

　　与深圳地铁9号线及6号线的换乘站银湖站仅一街之隔，同时又近北环大道和坂银通道，交通非常便利。

　　前阵子，Kenny踩盘发现，缙山府项目的主体部分已经出地面十层左右，现场在紧张施工当中。

　　缙山府(图片拍摄于2020年10月份)

　　据悉，项目早在2020年7月份就在福田中心的皇庭广场开设了临时展示中心。

　　缙山府的东侧背靠刚刚与今年6月竣工的深圳中学泥岗校区(原址是深圳信息职业技术学院)，网上有部分网友乍眼看到项目旁边标识为“深圳中学”的时候兴奋了一把，但可惜是个高中校区啊。

　　根据资料显示，缙山府总用地面积约3.45万㎡，分为北、南、西三个地块，规划建筑面积约17万㎡，容积率3.3，绿化率40%，建设住宅总套数约1006套。

　　从地块及效果图上看，项目主要由8栋超高层建筑塔楼组成，整体呈围合布局，中间花园面积很大。这种花园小区在罗湖其实相当稀缺。

　　缙山府将分两期开发，目前在建的一期为西、南两个地块，分别为图中标识的1栋，2、3、4栋，建筑规模约8.6万㎡，规划住宅约602套。

　　据悉，项目首期将推出建面约84-106㎡户型，从网上流传的户型图看，整体户型设计还是比较不错的。

　　建面约84㎡户型：

　　该户型南北朝向，客厅出阳台，同侧还有一个阳台可以改为房间，84㎡的三房设计实用紧凑，是缙山府项目的最低上车户型。

　　建面约93㎡户型：

　　相对于84㎡的小三房，93㎡户型则可以做到标准3房设计，而且更加通透，主卧带有独立卫生间，餐厅位置更加充裕，每个功能区都相对更加舒适。

　　建面约106㎡户型：

　　该户型无疑是三个户型中最好的一个，106㎡可以做到4房2厅2卫设计，大开间横厅布局，餐厅一侧还带有飘窗，景观面几乎可以与阳台连为一体。

　　相对其他两个户型，该户型分布在花园内侧，可以欣赏到花园景观。

　　因此，Kenny建议对缙山府有兴趣的朋友，自住尽量选择106㎡的产品，虽然上车门槛会更高一些，但将来即便是到了二手市场也同样可以“高进高出”。

　　缙山府项目不仅位于罗湖与泥岗的交界之处，同时也是位于罗湖泥岗与银湖两个片区的交界之处，周边都是以20年以上的老旧居住小区为主。

　　与泥岗片区都是“平民”居住小区不同的是，银湖片区聚集了深圳最早期的豪宅社区，如著名的金湖山庄、银谷别墅、齐明别墅、银湖公馆等都坐落于此。

　　整个片区内，目前最近的入市的住宅产品应当要数银湖蓝山，项目由华润开发，按照豪宅标准打造。

　　因此，不少网友猜测接下来缙山府的入市单价会多少钱?

　　Kenny认为，长久以来制约整个片区房价增长的最大两个因素有两个：一个是没有名校;另一个是建筑老旧。在“名校”可遇不可求的情况下，只能把希望放在城市更新上。

　　缙山府项目周边存在一定的区域升级利好，目前笋岗片区已经成为罗湖城市更新速度最快的片区。

　　而与泥岗片区只有一路之隔的八卦岭片区的升级改造已经全面启动，其首个更新项目“岁宝壹品”已经入市，公寓均价达到了8字头。

　　受到片区升级更新的带动，周边的物业价值接下来会有一定提升。但在深圳一路向西的发展大趋势下，没有更大利好刺激的罗湖片区物业涨幅还是存在较大的局限性。

　　除了缙山府，罗湖的华润笋岗中心同样值得关注。

　　深圳罗湖的三大旧改片区中，湖贝和蔡屋围的住宅体量会更大一些，笋岗片区由于原本工业、产业和物流用地占了绝大部分，因此住宅体量相当有限。

　　虽然相较其他两大旧改片区而言，笋岗的城市更新速度是最快的，此前已经有多个项目入市。

　　但如招商中环、宝能中心、深业泰富广场等，都是以公寓和办公为主，目前还未见住宅项目面世。

　　正因如此，华润笋岗中心才会引起网友(特别是老罗湖人)的关注。

　　该项目规划打造集住宅、公寓、购物中心(万象食家)和甲级写字楼等为一体的综合体。

　　华润笋岗中心原为笋岗仓储冷库城市更新单元，于2014年纳入深圳市城市更新单元计划第四批计划。

　　并在2015年取得该单元规划的批复。该专项规划包括07-01、07-02和07-03地块的小学重建。

　　项目位于罗湖区笋岗街道梅园路，用地面积约4.6万㎡，开发建设用地面积约2.9万㎡，总建面约45万㎡，计容建面约29.5万㎡。

　　其中商业、办公及酒店约10.5万㎡，商务公寓4.5万㎡，住宅8.5万㎡(含保障性住宅1.7万㎡)，物流建筑5.9万㎡，公共配套设施1670㎡。

　　华润笋岗中心项目整体规划一栋168米与一栋93.5米的写字楼、1栋198米的商务公寓和两栋196米的超高层住宅、6层裙楼购物中心及4层地下室组成。

　　其中，项目的首批产品已经于日前取得了预售许可，办公产品共285套，户型建面约109-432㎡，均价约5.7万/㎡。

　　物流产品共108套，户型建面约241-343㎡，均价约4.8万/㎡。

　　华润笋岗中心项目地段项目优越，正如其项目名称一样，位于整个笋岗片区的中心位置，是地铁7号线笋岗站地铁口物业，与建成不久的宝能中心大厦仅一路之隔。

　　宝能中心大厦

　　项目的展示中心已经开放，位于较矮的一栋写字楼T1栋底层。

　　华润笋岗中心由北自南分布，北面为写字楼，中间为居住产品，南面是笋岗小学的重建地块，规划建设36班制。

　　据悉，华润笋岗中心所处片区小学学区划分在红桂小学学区范围内，后期待笋岗小学小学投入使用之后。

　　项目业主子女或有望在家门口的新建小学上学，当然具体学区划分还是应以主管部门的公示信息为准。

　　此外，项目的初中学区在桂园中学学区范围内，近几年桂园中学的中考成绩稳中有升，在整个罗湖区算是中等偏上的水平，相对还是比较不错的。

　　笋岗小学重建

　　目前，笋岗小学重建工程还处于前期的桩基阶段。

　　据悉，项目住宅将主推建面约78-140㎡2-4房产品，公寓主推建面约40-63㎡产品。

　　我们知道，整个笋岗片区分布着许多旧改项目。

　　其中如招商中环、深业泰富广场等产品已经入市，其他大部分都还在建设当中，还有部分如田心村旧改才刚刚确认了实施主体(华润)。

　　除了已经确定的旧改项目外，片区内还有大量的老旧建筑，聚集着二手车买卖、汽车零配件、工艺品批发、服装布艺等大量传统行业。

　　对于笋岗片区而言，随着一栋栋写字楼的崛起，部分传统产业也将逐渐迁移，整个片区也将实现产业调整和升级。

　　在不断吸引更多高精尖企业及人才的进驻的同时，也将促进片区价值的提升。