楼市总是在牛熊周而复始转换中前行，去年是大牛市，政府调控措施不断刷新，调控强度持续加大，正把楼市全面关进囚笼。大家要明白一个底线，政府是绝对可以控住楼市的，道高一尺、魔高一丈。

　　半年内9次史无前例的调控

　　2020年楼市热度不断高涨，5月份开始了楼市专项治理，最终引发了7.15调控新政。2020年7月15日，深圳住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，主要内容包括调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用、细化普通住房标准、加强热点楼盘销售管理、推行房屋抵押合同网签管理、加大二手房交易信息公开力度以及严厉打击房地产市场违法违规行为。7.15新政是本轮房地产调控全面收紧的标志性事件。

　　“715”新政后，7月30日，深圳市住建局又发布楼市调控“新八条”细则，明确严控中介机构挂牌价格，对于挂牌价格明显高于所在楼盘合理成交价格的，中介机构不得受理并对外发布。政策出台之前已发布的，各区住房和建设局应督促中介机构及时下架。

　　9月10日，中国人民银行深圳市中心支行、深圳市住房和建设局等发布关于建立婚姻信息查询机制完善住房贷款管理的通知，客户购房资格将会严查，假离婚买房的方案将不再可行。

　　9月17日，深圳市司法局发布关于征求《深圳市房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》意见的通告。其中商品房预售政策调回疫情前水平，并且首次对现售做出要求，另外深圳市主管部门建立存量商品住房买卖的合理价格引导机制，定期发布全市商品住房项目合理成交价格。

　　10月份，又有消息称深圳部分国有大行收紧房抵贷，严防资金违规进入楼市。

　　2021年初，深圳延续调控收紧模式，接连出手调控市场。

　　1月20日，深圳住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函，其中补充规定：居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。封堵假结婚买房!

　　1月21日，暂停婚内房产更名。

　　1月23日晚间，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房和建设局关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，提出八项措施，核心聚集在加强房地产市场监管，加强购房人资格审查方面，并专门启动了“购房意向登记系统”，违规者三年不得在深圳买房。

　　2月8日，深圳市住房和建设局连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。根据参考价格表，深圳最贵的住宅小区单价被定为13.2万元,要知道某些最高价小区成交价曾突破30万。二手房成交参考价，让很多高价楼盘的价格直接腰斩。深圳成为全球第一个发布各小区二手房成交参考价的城市。若严格执行，深圳将成为全球第一个二手房限价的城市。

　　新旧倒挂、打新热、投资二手房等，楼市火爆的根源是二手房价快速上涨。一旦二手房像新房一样限价，并且二手房的最高价不得高于新房价格，那么房产将失去投资价值。投资房产的热情将被“速冻”。长此以往，将没人会投资房产。

　　深圳已被逼到“调控示范区的门口”

　　深圳房价已经全国最高，2020年二手房成交均价约7万，比两位大哥中国首都北京、中国龙头上海都分别高了一万多。深圳湾成为大陆唯一20万+的片区，更有楼盘挂盘价40万，直逼香港维多利亚港的房价，冲刺全球一线城市房价。深圳房价越来越有香港化趋势。事实证明，高房价已经成为香港发展瓶颈。

　　银保监会主席郭树清发文指出,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,要坚决抑制房地产泡沫;“上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。假如说，房地产是中国金融风险最大“灰犀牛”，深圳则是“中国灰犀牛”的牛头，最有可能率先爆发金融风险。

　　香港、纽约、旧金山、伦敦等国际中心城市，都是资本主义成功示范区，共同的特点是高度发达、房价高企。一度被房地产从业者总结为：城市房价越高，竞争力越强。深圳作为社会主义先行示范区，不能走这样的老路，也不会走这样的老路。因而深圳不得不抓住牛鼻子，推出二手房指导价。

　　深圳二手房指导价，打开了楼市调控新大门。若二手房指导价全面执行，相当于二手房限价，房东们绝大部分会惜售，不会打成骨折卖房。极少数想卖房的，会出现阴阳合同，阳合同是按指导价成交，阴合同是实际成交价。若二手房指导价全面执行，二手房按揭贷款的实际贷款金额按指导价确定，贷款金额将大幅度减少，买家的实际首付将大幅度增加。二手房首付大增，成交必定大幅度减少。最后导致的结果，二手房进入漫长的熊市。

　　另外，银行贷款评估价若指导价执行，企业经营贷的评估价也将大幅度降低，经营贷流入楼市也将锐减。这对靠经营贷换房、炒房的人影响巨大。

　　若深圳二手房限价，深圳将真正开始走上“特色社会主义先行示范区”。二手房限价，是深圳在市场实践中形成的极具调控威力的举措，将真正打破“资本主义发达城市高房价的怪圈”。深圳房价被控住之后，将有更多资本支持高科技产业发展，将有更多资金流入实体经济、流入高端制造业，将有更多人静下心来从事实业。这样坚持下去，深圳的产业将更加强劲，经济将更有竞争力，城市将有更有魅力。

　　深圳曾是中国房地产的领跑者、中国楼市的样板。近5年成了中国炒房的样板，已经到了不得不严控的时候。若深圳二手房限价，深圳将超越长沙，真正可成为楼市调控示范区。二手房限价，抓住了炒房的“七寸”，对全国具有借鉴意义。一旦在房价大涨的城市实施，绝对是“灵药”。

　　目前深圳说的是二手房参考价，并没有说是买卖指导价，留有灵活空间。后续更强的措施已经悬在房地产的“头上”。这是给市场发出全球最强调控信号，是给炒房客发出的最后“通牒”。若二手房继续火爆，二手房限价将势在必行。因此，广大从业者、置业者应该一起让成交量降下来，不要成为高价房的推动者、接盘侠。楼市大降温，政府才不会祭出“杀手锏”，才能规避“二手房限价”。现在楼市降温，才更符合广大无产者、广大有产者的利益。

　　从中央到地方，调控楼市的决心已经显而易见。就目前的调控力度、市场趋势，2021深圳二手房降温将是必定趋势。这次能横盘多久，就看市场的表现、政府的满意度了。原则就是，楼市没控住，调控绝不会收兵!楼市不艰难，调控绝不会放松!

　　香港成为中国楼市最大机会

　　若说目前站在中国房价最高峰的是深圳，那么站在最低谷的是隔壁的香港。

　　香港中原地产研究部高级联席董事黄良升指出，2020全年在香港价值二千万元以上的豪宅(包括一手及二手)买卖合约登记录得2,405宗，总值1,203.30亿元，较2019年的2,944宗及1,438.93亿元，分别下跌18.3%及16.4%。数字是自2015年的2,187宗及1,054.67亿元之后，创五年新低。反映新冠肺炎肆虐打击全球经济，楼市活动受阻，豪宅买家的入市步伐放缓，影响豪宅市道回软。随着多国开始疫苗接种，加上量宽措施持续，有利豪宅市场发展，相信资金会流向物业市场，料豪宅交投可望回升。

　　一手方面，2020年价值二千万元以上的一手豪宅买卖合约登记录得934宗，总值512.83亿元，较2019年的1,258宗及672.84亿元，分别下跌25.8%及23.8%。数字是自2013年的596宗及277.14亿元之后，创七年新低。显示2020年发展商惜售豪宅新盘，一手豪宅供应短缺，令买卖回落至一千宗以下。

　　二手方面，2020年价值二千万元以上的二手豪宅买卖合约登记录得1,471宗，总值690.47亿元，较2019年的1,686宗及766.09亿元，分别下跌12.8%及9.9%。数字是自2017年的1,453宗及680.42亿元之后，创三年新低。显示买家及投资者多持观望态度，入市意欲谨慎，以致二手豪宅交投下降。

　　2020全国住宅均价上涨7.23%

　　2020年全国商品房销售面积达到17.61亿㎡，销售额达17.36万亿元，同比增长8.7%。其全国住宅销售面积15.49亿㎡，住宅销售总额达到15.46万亿元，同比增加10.6%。2020年全国住宅均价9980元/㎡，再加20块就是一万元了。预计2021年全国住宅均价将轻松突破1万元。

　　2020年全国住宅均价，比2019年上涨了673元，同比上涨7.23%。从全国总体看，住宅平均涨幅跑赢房贷利率(约5.0%)。2020年全国居民消费价格CPI同比上涨2.5%。全国住宅平均涨幅，基本与房贷利率+CPI持平。可见全国大部分住宅都具有投资价值。