不知道大家有没有印象，去年底，坪地新生某新盘的营销口号是“为什么全深圳欠龙岗一句谢谢”。

　　今天，我们来聊聊坪地，特别是集中了大量住宅新盘和旧改的新生社区。这里也是好几位读者多次向我表达希望尽快分析一下的区域。抱歉，事情多，这篇来的比较晚。

　　首先我讲一个小故事，在前不久我去坪地调研的时候，恰好某位经常阅读我文章的读者朋友私信我，问我是不是来龙岗了，身在龙岗的他表示要请我吃饭。

　　我诚惶诚恐，在办完事后欣然赴约，和他在大运购物公园喝了个下午茶。聊起房子，他告诉我，结婚生娃后，不够住，年前把2015年在大运买的单房小户型增值后卖掉，换了坪地某次新盘的三房。

　　补充一点背景信息，30岁左右的他，年少即出来打拼，来深圳兢兢业业工作十年多，一直在一家知名连锁眼镜品牌任职，从西部门店一路做到东部，现在是该品牌龙岗中心城某店的店长。

　　我听到他的故事，特别有感触。

　　感触有二，一是都说深圳房价高抛弃了年轻人，但其实深圳并没有关上大门，只要勤奋、努力、聪明，善于抓住机会，还是有机会在深圳安家;二是深圳依然有一些片区绝对价格并不高，年轻人还承担得起，比如坪地这样的地方。

　　这位店长，25岁左右果断地在能力范围内买下一套大运的小户型，压力之下上了车，虽然涨的没有西部的快，但依然在5年后有不算差的增值，使得自己具备了换房条件，又在家庭实际居住需求需要改善的时候，果断置换，从单房换去了坪地的次新盘。

　　可能有人会说，从大运换去坪地，地段差了。可实际情况是，家庭本来就在龙岗生活和工作，坪地与龙岗中心大运的距离并不远，通勤没有问题，从只适合最多两人居住的单房置换为花园小区三房，这是对家庭生活质的改变。

　　所以，哪怕在深圳楼市的存在感并不亮眼，坪地依然有它的价值，并且，回应文首那句话，深圳的确有一部分刚需应该感谢龙岗(坪地)的存在，因为门槛足够低，且这里并不是不宜居。

　　龙岗本身就在深圳的东北角，而坪地是在东北角的东北角，西南接龙岗中心，北部和东北与惠州惠阳接壤，东南则是坪山坑梓毗邻。你说它是深圳楼市“隐秘的角落”，也不为过，也可以说是龙岗的后花园。

　　由于坪地远离深圳市中心(约50公里)，所以很多近些年才来深圳的年轻人其实不知道坪地这个地方。

　　这个距离，也注定了坪地的房地产市场只会是区域性的，也就是只适合在龙岗本地生活和工作的家庭(例如上述那位店长)，一般在深圳市区工作的人，不太会关注到这里，因为基本已脱离了实际居住通勤的可能性。

　　说到通勤，交通状况不够理想是限制坪地发展的一个瓶颈。

　　好在，一切都在往好的方向发展。一方面，深圳外环高速(西起于广深沿江高速公路，向东经宝安区、光明区、龙华区、东莞市、龙岗区、坪山区和大鹏新区)去年底已经正式开通，其中，一期工程的终点就在坪地，目前尚未开通二期三期到坪山和大鹏新区。

　　外环高速极大地改善了坪地与深圳市西部和中部区域的连通性，理论上讲，由于外环高速连接的是城市外围区域，如果工作在观澜或光明，买房居住在坪地，自驾出行，也不是没有可能。

　　坪地和这几个区域的二手房差距平均有两万左右，新房大概也有1万+的价差，更重要的是，西部太热，打新看积分，积分不够买不到，但坪地是不需要的，新盘不用抢。

　　当然，我说的只是外环高速开通后提供的一种新的可能性，过去不存在，但适不适合这样操作，还要看个人。

　　这是陆路交通，轨道交通方面，3号线龙岗线的延长线已在建，预计还得3年左右才开通。你说这3号线延长线重不重要?

　　其实这个问题稍微有点点尴尬。

　　说重要也重要，毕竟坪地是一个没有被轨道交通覆盖到的区域，第一条线往往意义重大。但相比起很多其他线路，比如11号线对沙井松岗，4号线延长线对观澜，8号线对盐田沙头角，3号线延长线对坪地又显得没有那么重要，为什么呢?

　　因为那几条线路，直接决定了沙井松岗光明观澜沙头角这些区域，可以实现与南山福田罗湖这几个全市的就业中心通勤，将城市外围区域纳入市中心一小时生活工作通勤圈，这是质的改变。

　　但3号线延长线对坪地，起不到这个作用。由于是慢线，且实际距离太远，从龙岗中心，尤其是终点站双龙到福田的耗时太长。目前，从3号线的终点站双龙站到福田站的时间大约1小时7分钟：

　　这还不包括从家里步行至地铁站，从地铁站步行到公司的时间以及等候的时间，加上的话，1.5小时是很保守的预计，每天这样来回，非常痛苦。

　　就算未来从坪地经3号线到大运转乘14号线快线到福田，加上换乘和等待时间，也仅仅是稍微有所改善，不能从根本是解决问题。

　　所以，即便3号线延长线从双龙延伸至坪地，也很难使得整个坪地具备与市区通勤上下班的可能性，也就是挨着双龙的梨园、新生和坪西稍微具备这种可能性，再往后也不行了。

　　延长线开通后，最受益的是那些在龙岗中心城、大运、横岗等工作居住在坪地的人，比如开头提到的那位店长(但其实他是自驾上下班的)。

　　未来，坪地倒是还有一条21号线的规划，也称前龙快线、南龙线，全长62.5千米，是连接南山前海至龙岗坪地的快速地铁线。该线路南起前海妈湾，经梦海大道穿过前海中心区，经南山科技园，穿塘朗山，经坂雪岗、横岗、坳背至14号线坳背站接已有龙岗支线。

　　这个长度和站数，我对这条线路对改善坪地与南山的通勤互通性也抱谨慎态度。另外，21号线未必能够被纳入深圳地铁五期建设，如果不纳入，也还是个远景的规划，暂时惠及不到坪地。

　　是以，我才会在开头说，坪地楼市就是个区域性的市场，不适合多数在市区工作的人，主要针对龙岗本地工作的年轻人和一些小企业主。

　　这基本决定了，坪地的楼盘属性主要是自住，不会有太大的投资属性，我不是说不涨，也会跟着涨一些，毕竟现在坪地多数盘也是4万上下，少数也有5万左右的，但是投资属性比较弱，不会有什么投机者看得上这里。

　　但正如我一直以来说的，买房这事儿，主要看适不适合自己，适合自己的就是好，比如老坪地人不想离开坪地，就想在本地买改善盘的，那就合适。

　　还有那位店长，本来就在龙岗中心一带工作，在能力范围内自住改善安家在坪地，不远，也是很合理的，总不能为了买房多赚点钱跑去光明沙井打新自己租房住是吧?

　　除了地铁配套外，其他配套方面，坪地的商业还不算太发达，没有太成熟的商圈，商业以一些楼盘的社区底商为主。龙岗大道丁山河畔一期有商业购物中心，二期在卖尾盘，也有商业，会引入华润万家。龙园大观的11万平米集中式商业龙园印象城，由商业地产巨头印力集团操刀，目前好像还没有正式开业。

　　这方面我觉得问题都不大，随着成片的住宅区起来后，商业自然会慢慢跟上。

　　接下来，我简单盘点一下坪地的盘。其实我将主要以新生为主，因为坪地目前最主要的盘，不仅是二手房，包括新房，几乎都集中在新生一带，其余的比较零星分散。

　　在贝壳系统里，坪地的二手房挂牌数量仅有191套，可对比的是，双龙654套，龙岗中心城2537套，大运650套，连宝龙也有240套。可以想象，坪地的商品房市场很小，盘不多。

　　从中我们也能看到，坪地的新房二手房，主要都集中在新生片区(3号线地铁站新生站-坪西站之间)。

　　其中，绿圈是地铁新生站位置，蓝色是有房源在售的二手楼盘，红圈内的盘都是新盘，有的在售(新霖荟邑，吉祥悦府，利德悦府)，有的等待交房入伙(桑泰龙樾，君华时代，君胜熙珑山，今日香莎，颐翠名庭)，有的待售(颐璟名庭)。

　　桑泰龙樾和新霖荟邑

　　价格区间基本上在3.7-4万出头，如颐翠名庭加装修4.4万，利德悦府和新霖荟邑不到4万。基本上，坪地的盘就是这个价格区间，也就是大约89平左右3房的总价在300-350万之间。

　　这意味着，首付三成100万，在这里都有的选，连同部分宝龙和坪山的盘，这是深圳新房的最低3房门槛(抛开大鹏，大鹏的盘就暂且忽略了，和深圳市里人关系不大)。

　　君胜熙珑山

　　如果是片区的2房，总价低至250万左右，首付不到80万。从这个角度来看，(部分)深圳人是应该向龙岗说一声“谢谢”，给大家还保留了以很低门槛继续留在深圳的希望。

　　这些新盘中，新霖荟邑还有二期;颐璟名庭是颐翠名庭的二期，五一开放样板房，未来还有三期;吉祥悦府还有一些尾盘。

　　二手房方面，最有代表性的楼盘是佳兆业水岸新都，大盘，分五期开发，也有点年头了，但整体品质挺好;旁边还有深房传麒尚林，品质也不错，次新盘，也是片区少有的还有别墅的盘，有十几栋，目前据说价格接近5万(指导价3.7万左右)。

　　水岸新都

　　顺便说一下，坪地这样的刚需地段，主要的楼盘户型是2-4房为主，比较实用，个别200平左右的大户型产品只适合给本地的一些小企业主或者在龙岗中心工作但想住大一点房子的家庭，总价去到800-1000万，流动性可能不是太好，不建议买。

　　还有一个标杆性次新大盘值得一提，龙园大观，分两期开发，品质较高，带有华中师范大学附属龙园学校，还自带商业体，目前貌似是还没有开业运营，离3号线和16号线站点都有2公里左右距离。市场价接近5万，指导价4万。

　　龙园大观

　　最后，再简单说一个创城丁山河畔，一个在龙岗大道沿线的新盘，卖了一年多，还剩下数量不多的尾盘。

　　项目一期叫创城宜城风景，指导价3.2万，市场价应该在3.6-4万的样子，在卖的是二期，叫丁山河畔，离未来的3号线白石塘站略远，也是两公里左右，但其他配套很不错。

　　对面就是坪地中心小学和坪地中学，一期自带购物中心宜城PARK，沃尔玛入驻了，二期还将引入华润万家。在我不久前去营销中心的时候，还看到一些客户前来签约。

　　个人认为，像龙园大观和创城这样的盘，都是坪地小范围内比较宜居的盘，基本配套完善，生活便利，如果工作在不远处，自成天地，生活品质很高。

　　虽然离地铁站略远，但本身3号线和16号线就是服务东部的，就像前面说过的，就算离地铁站点近，也很难能借此去到市里福田南山工作，所以这个弱点并不太致命。

　　我想，这也是坪地的一些新盘很特殊的一个点。本地不远处上班工作，自驾出行，其他生活配套很全，买房成本不高，生活品质倒是还可以。

　　坪地的分析，大致就是这样。大家可以对照看，这里适不适合自己。