深圳取消公寓审批，商务公寓可以使用燃气，商业服务业用地删除“商务公寓”用途。

　　短短半年内3次出手，显示出政府关于公寓居住化的想法正加速落实，公寓物业正在朝着居住化方向努力。

　　深圳公寓市场更加豁然开朗!!

　　01

　　短短半年内3次出手，公寓开始居住化“运动”

　　最近，冷热不均的深圳商务公寓开启了一段“逆袭”之路。

　　一时间，关于公寓命运的猜测不绝于耳，长期作为市场配角的公寓难道要转正?

　　尤其去年以来，关于公寓的新政策忽然多了起来。

　　一是深圳不再公寓审批了。停止商务公寓审批，鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。

　　去年七月，深圳市规划和自然资源局联合市住房建设局印发了《市规划和自然资源局市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》。

　　通知指出：在全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。对于已批规划尚未签订合同(不含招拍挂出让情形)的商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住房。

　　两局表示，深圳停止商务公寓审批，这一规定符合国家相关政策和我市的实际管理需求，有利于进一步规范管理和促进房地产市场的平稳健康发展。

　　今年2月23日，深圳市住建局再度发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，明确商务公寓、宿舍可以使用燃气。

　　在居住功能上，商务公寓、宿舍向住宅产品靠拢，终于得到官方盖章。

　　接着3月3日，深圳市规划和自然资源局公开征求《深圳市规划标准与准则》局部修订意见，其中商业服务业用地删除“商务公寓”用途。

　　短短半年内3次出手，显示出政府关于居住化的决心。

　　据深圳中原研究中心统计，目前深圳商务公寓存量143.24万㎡，可售套数仅约2.4万套。

　　另一方面，去年批售公寓项目46个，今年潜在入市项目只有33个。

　　深圳公寓可售的紧张局面正在到来!!

　　02

　　深圳公寓为什么突然笑了?

　　住宅限购的严格背景下，导致很多其他类型的居住需求得不到应有的释放，因此矛盾不断加剧。

　　比如：买给子女的过渡用房，家庭老人和下一代“分巢”的需求等等，这些实际需求靠住宅来实现的难度越来越大。而一些商务公寓可以很好地解决这部分问题。

　　总之，深圳去年以来商务公寓越来越热。

　　商务公寓热的主要原因包括了不限购不限贷、使用功能丰富、物业服务更周到、同样保值增值等因素。

　　特别是深圳在取消商务公寓审批、明确商务公寓、宿舍可以使用燃气、商业服务业用地删除“商务公寓”用途等三板斧新政策下，商务公寓的居住功能明显得到了解放，并且让市场感受到了日益稀缺的趋势。

　　如今，深圳的一部分公寓已经率先挑起了居住化大梁，如阳台的设计越来越大，燃气管的主动接入，包括福田在内的部分城区商务公寓可以积分入学等，这些明显居住化的公寓均在市场获得了热捧。

　　很欣赏e天剑的独到观点：最独特的是商务公寓，性别模糊，充满“中性”美，让很多人“拜”在Ta裙下。

　　由于深圳工商用地比例较高，早已出现供大于求的局面。

　　但深圳商务公寓一度因为比较稀缺、品质高，故价格比住宅要贵，你可能不知道。当时很多项目更愿意建商务公寓。早期深南大道沿线很多商务公寓就是这么产生的。

　　尤其2010年住宅开始限购之后，商务公寓不限购不限贷，满足了深圳内外很多置业投资者的需求，迅速成为市场“热门”产品。

　　迄今大致估算，深圳商务公寓累计已经卖出了10万套以上。

　　10万套不是小数!!

　　所以，深圳要想在供应稀缺、价格飞涨的楼市真正发挥出调控作用，对于公寓的真刀真枪改革更是迫在眉睫。

　　03

　　房掌柜引爆深圳公寓宽松预期论

　　公寓，进入2021年以来，楼市舆论方向突然改变，各方也主要推荐起公寓产品来!

　　这是因为，深圳极其有限的住宅供应，已经到了十分热销与过度敏感的程度。

　　因此，当前的深圳楼市对于住宅相对低调。

　　而过去以来一直销售冷热不均的公寓市场，之所以获得业界的热捧。一是因为住宅打新难，很多人开始把目光聚焦到公寓上;二则公寓遭遇接二连三政策调整，面临居住化趋势，所以有话说。

　　当然，卖掉眼前这波公寓，深圳也再无公寓新房可卖了!

　　于是，关于深圳公寓的命运以及宽松的未来预期，房掌柜专门组织了这一期重要级研讨会。

　　会上，宋丁的《公寓的哲学》报告提出“公寓哲学三问”：

　　1、公寓是什么?非住宅权利的居住类商品房;

　　2、公寓从哪里来?深圳20年供应公寓及类住宅公寓280万套，超过住宅供应总量;

　　3、公寓往哪里去?鼓励现有物业向住宅的转化，让公寓真正实现“住宅化”。

　　深圳权威的理论界领袖如此大胆支持与鼓励公寓居住化，可见深圳公寓已经到了向住宅“转正”的关键时刻，这尤其涉及到深圳楼市调控的实际性影响。

　　讨论会上，参会的重要代表也争相发言，显示出对公寓未来前景的积极关注与正面预期。

　　广东房协秘书长常可认为：房住不炒时代，过往低估的公寓价值将日益显现。

　　宋丁进一步认为：深圳住房大补课时代，公寓凸显特殊价值。停批公寓，增量停止，存量日少，供应已成绝版。

　　此外，沙龙嘉宾戴琳、林意江、邓志旺、卢韵如陆续发言，发表正能量观点：住宅房价受控之后，公寓的投资回报不低于住宅;深圳的公寓出租有保证;公寓是长线投资品等。

　　来自业界贺立立的观点是：如果都是用来住的，“同股同权”这一天一定会到来，给点时间，给点耐心。

　　自媒体e天剑的大胆“预言”则进一步为公寓改革指明了方向。

　　如降低首付、延长贷款年限、降低贷款利率、配带学位、降低使用成本、减少限售年限、减少交易税费、可落户、允许境外人购买、商务公寓续期参考住宅等，均是公寓改革的重要机会点。

　　对此，老异深以为然!

　　04

　　北站中心为什么更适合公寓?

　　如今，商务公寓已经成为深圳各区房地产市场的重要配角，各种新型现代化公寓风生水起、争奇斗艳。

　　就在深圳后起之秀的龙华，公寓开发尽管马上就要拦腰斩断，但是在售或建成的公寓正绽放出特定的魅力。

　　且停批后北站也不确定还有公寓推出，所以龙华深圳北商务总部基地的公寓将更显稀缺性。

　　深圳北商务总部基地作为深圳六大总部基地之一，标志着深圳正进入总部经济时代的残酷竞争。总部经济不是等来的，且看各方各显神通，争创主角!

　　深圳北商务总部基地占地约6.1平方公里，总规模约950万平米，其中约550万商服建面，政府预期注资高达2000亿。

　　其中约1.6平方公里商务核心区超级北站CBD，发展潜力比照前海，占据商务中心区约八成商办规模。

　　超级北站CBD规划了两轴四片，包括规划约60栋商务办公楼、约5-7个城市商业综合体、约6-9个四星级及以上酒店、计划引进20-30家大型总部企业及上市公司。

　　计划或将集聚25万商务精英，注入超级北站CBD。

　　这里还有超级高铁枢纽，约7000万人流量，汇聚全国资源。这个集高铁、地铁、公交、口岸于一体的粤港澳大湾区大型综合枢纽，仅约18分钟可抵香港，约8小时更可跨越全国。

　　除目前4、5、6号地铁线路外，未来不久还将有21、22、25、27号地铁线路陆续开通，共计7条地铁环绕，也是目前龙华唯一3条地铁交汇枢纽。

　　集约在超级北站CBD周边的四大人文艺术馆，包括约3000平米展览馆、约1.2万平米演艺馆，均于去年开放;约7.2万平米深圳市第二图书馆、约6.56万平米深圳美术新馆，预计2023年将建成。

　　重大商业方面，包括约10万平米红山版欢乐海岸、约3万平米北站缤果空间、约60万平米壹方天地、约10万平米中航天虹，更将让龙华的商业气息达到极致。

　　龙华尤其超级北站CBD今天和未来规划如此豪横，并将催生庞大的中高端职业人群，以及需要提供中短期商务服务的商务人士，他们的第二或第一居所放在哪里?!

　　他们的老人和下一代分巢怎么办?!

　　尤其作为后起的龙华，正进入高速发展时期，却突然遭遇了商务公寓的审批“断颈”，预期今后龙华必将遭遇商务公寓的求大于供!!

　　05

　　公寓小型化居住化，鸿荣源天俊有话说

　　深圳公寓发展到今天，几乎已经形成中小型公寓与大户豪华型公寓“分庭抗礼”的局面，各在自己的市场拥有忠实“粉丝”。

　　但是相对而言，尤其小户型公寓成为深圳公寓市场的主角。

　　这是因为深圳和全国任何一个城市都严重不同，深圳是从一个边境小渔村发展起来的，几乎从零开始，发展到今天的两千万人口超一线城市。

　　除了这里的原住民拥有自己的住房，每一个新来到的深圳人都没有住房，需要从头奋斗。

　　所以，深圳公寓在某种程度上成了住宅的居住配角，同时发挥着商务、SOHO和投资的多功能作用。

　　当然，居住也区分长短期，商务公寓的初心是为商务的短期居住服务的;但是直到今天，由于深圳住房长期供应短缺、供不应求以及房价飞涨，造成公寓的及时补缺功能，所以公寓居住长短现象皆有。

　　也因为金字塔效应，越位于社会中底层的租赁和居住需求越旺，所以深圳的公寓必然小型化，多房间化。

　　而且，龙华房价更不便宜，唯有房价相对温柔的公寓可以“取长补短”。

　　所以，龙华今天新建的公寓，除了必然的商务功能、混合功能、投资功能外，关于多样化的居住要求也更加强烈起来。

　　鸿荣源天俊的户型构造，正是应龙华的特殊需求而设计的。天俊公寓面积的中小型居住化，因此多房间、多功能、多目的化成为打开鸿荣源天俊公寓的钥匙。

　　作为42万平米的高端商务综合体，项目规划了甲级写字楼、壹方里商业以及约38-95平米1-3房真公寓。

　　提到鸿荣源的商业，不得不重点提及壹方城、壹方天地。

　　其中壹方城作为深圳单体面积最大的购物中心，开业伊始至今都人气火爆，弥补了宝中体验式购物中心的缺失，更成为了宝中第一商业地标。

　　壹方天地60万平米商业更是在“巨无霸”的项目主体壹城中心打造过程中，开业一举成名，引来八方人气，成为龙华商业第一霸主。

　　所以对于鸿荣源天俊的壹方里商业，作为“壹方”系又一力作，老异必须表示最坚定、最强烈的信心保障!!

　　老异专门参观了鸿荣源天俊的三套样板间，为其精心策划的1-3房震撼!

　　一些人的看法可能认为结构分成一至三房显得空间不够大，老异看法却不同。作为买给子女的过渡用房，家庭老人和下一代分巢的需求等等，这些并不是短期居住就可以解决的，需要一个相对中长期的考虑。

　　所以，更舒适、更科学的多房间结构分区，可以使他们居住得更安心、更长治，不用总是临时的坠坠感。

　　此外，天俊的户型里有可以满足通燃气的条件，每户均有的不算小的阳台还可以随时晒衣服、赏景和呼吸新鲜空气，电梯梯户比更是罕见的奢侈，几乎可以媲美星级酒店，住户大堂也很阔气等。

　　总之这一切几乎可以和住宅难分彼此，公寓居住化就是这么牛逼!!

　　当然，公寓与公寓不同，高端与低端不一样，不同开发商的态度与投入更是大相径庭。

　　作为深圳一线房企鸿荣源地产，这也是其首次推出商务公寓，因此态度更加慎之又慎。

　　鸿荣源的住宅产品、商业设计以及写字楼开发，极高的产品品质与社会影响都是有目共睹的。因此对于其公寓的首度开发，可谓手到擒来，担心完全多余。

　　此外，鸿荣源天俊的星级酒店大堂、人性化的精装修、国家一级物业管理等水平，更是让人叹为观止。迄今以来，鸿荣源的绝大多数物业开发都是区域的绝对精品或重要地标。

　　据悉，目前鸿荣源天俊48平一房一厅和95平三房两厅还有房源在售，均价仅为61500元/平，带全屋高品质精装修。

　　从前来和离开项目，老异用的都是脚力，为的就是更好地观察与感觉鸿荣源天俊的气度和地位。而最直观的感觉就是，天俊自然气度不凡，更是傲然屹立于北站超级CBD中心!