经过梦魇般的2020年，香港开关的日子依旧遥遥无期，香港业主对大湾区买房置业的热情却丝毫未减。

　　深圳逢打新名单必有香港身份证，口岸小户型物业被香港人买爆，筹谋在内地寻找代理人买房...

　　这几年，以深圳为龙头的大湾区，愈发成为香港同胞心目中又一置业圣地。700万购买力蓄势待发，可他们会选择哪里?

　　作为香港规模最大的房地产代理商，已多年未现身的中原集团创始人施永青最有话语权。

　　很幸运，珊瑚数据这一次受到香港主持人葳葳的邀请，获得与施永青先生，以及广东省住房政策研究中心主任助理、首席研究员李宇嘉博士独家对话的机会。

　　珊瑚数据CEO梁志勇对话施永青

　　对话中，深圳、东莞，惠州，成为港人买房的高频词...

　　全程对话，将于5月5日晚8点，《C对话》节目，5月6日晚8点，《葳言华夏》节目中播出，敬请关注!

　　2-3亿人口需求强支撑

　　投资内地首选大湾区

　　“香港人投资大湾区，先要解决投资中国(内地)的前景，是否比投资西方、欧美发达国家的房地产更有前景。”

　　关于香港人来内地买房，施永青先生一针见血指出。

　　在李宇嘉看来，大湾区最大的机会，在于将被打造为国家最重要的增长极，成为涵盖金融、贸易、科技，全产业链驱动的区域。

　　“除港澳外，大湾区9城人口量级达1亿多，背靠泛珠三角大区域，总人口规模可达2-3亿，内需市场非常广阔。”

　　李宇嘉分析称，这将进一步拓展大湾区消费市场，科技创新有了巨大的实验场所，将吸引更多港澳居民、机构、企业来湾区投资、置业。

　　香港居民在大湾区城市购房时，也将享有与当地居民同等的待遇。

　　相比于长三角、环渤海，施永青也表现出对大湾区的赞赏：在中原的所有投资里，大湾区的回报是最好的，因此推荐香港客户置业内地时，大湾区是首选。

　　“一方面内地制度稳定有优越性，另一方面香港商业营运模式、金融体系、法治体系，能直接刺激大湾区。”

　　施永青坦言，现在内地的大学生、年轻人、优秀人才，选择到深圳这样的大湾区城市，不比选择去北京、上海的人少。

　　“一个地方能够吸引人，生产力就会高，房屋需求就会大。”

　　大湾区有差异

　　深圳、东莞、惠州更具优势

　　时间回溯至2019年2月，国家正式发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》。

　　9座珠三角城市，得以和港澳并列。

　　李宇嘉认为，大湾区9+2城市完全可以发挥各自擅长：港澳，有金融、贸易、教育优势;广深，有互联网科技、高端制造、生物医药产业优势;其他城市，则是做好相关产业的上下游配套。

　　按此分工，大湾区将实现产业链重构，资源自由流动。目前，港珠澳大桥已顺利开通，大湾区9城轨道交通互联互通正在实现中，全国人口集聚效应明显，湾区楼市有了重要支撑。

　　“去年疫情后，大湾区楼市回升最明显，首先是深圳、东莞，接着蔓延到广州、佛山、珠海等城市。”

　　至于香港人要在大湾区哪里买房?施永青提醒，大湾区的发展是不平衡的，有些地方10万/㎡很多人抢，有些地方1万/㎡都卖不出去。

　　“动力最大的是深圳，临深地区的东莞、惠州也受到深圳辐射，尤其是东莞。”

　　李宇嘉同样推荐受深圳、广州需求外溢的东莞，以及惠州部分区域。

　　“低房价才有高增长的可能性。”

　　广东刚发布的十四五规划中，深圳都市圈新定义范围包括深圳、东莞、惠州全域和河源、汕尾两市的都市区。

　　深圳、东莞、惠州，将是香港人买房的优先选择。

　　深圳鼓励租房

　　长期持有可选CBD中小户型

　　面对房住不炒这样的话题，施永青建议香港买房人，对房地产要耐心长期观察，市场过热的时候，政府就会出手调控。

　　珊瑚数据CEO梁志勇介绍，2019年1月，财政部、住建部下发《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》，进一步落实了房住不炒的政策保障。

　　珊瑚数据CEO梁志勇谈住房租赁市场

　　“未来，政策将鼓励开发商不卖房，通过自持物业获取长期租金回报，为此深圳还连续3年每年下发10个亿的资金，用于补贴住房租赁机构。”

　　近年，广东每年都要净流入接近200万人口，80%来到湾区城市，特别是深圳，人口年净流入已经达到50万人。

　　这些新进入的年轻人、新市民产生庞大的居住需求。

　　“现在深圳商品住房交易限制比较大，门槛比较高，供应非常有限，很多人只能通过租房解决住房问题。”梁志勇直言。

　　如果香港人要来深圳买房，考虑到想长期持有出租获益，那么选择位于CBD、或地铁沿线的一房一厅、两房一厅中小户型住宅，是不错的选择。

　　对于租房市场，施永青还补充，租金反映的是当前因素，房价反映的是未来因素，租金回报率比较低的地方，将来房价升的几率反而比较高。

　　目的究竟是资产升值，还是长期获取租金收益，香港人买房时，应当综合考虑。