今天，我们想谈谈深圳的公寓。

　　先从2个故事说起吧：

　　a.

　　今年3月初，有个朋友找我聊，总结一下她的需求就是：“我现在单身，没房没贷，积分不高，首付资金有限，能不能先买套公寓上车?”

　　当时，半山直接按住她，既然住宅，何必公寓，给她的建议是，在能够接受的通勤距离的范围区域内淘一淘二手小住宅。

　　b.

　　上周，前同事咨询我，“没有房票了，是买深圳的公寓，还是临深的住宅?”对于他来说，全球放水，有些散钱在手里已经成了焦虑。

　　相信，这种“焦虑”不止这个前同事，很多深圳人都有这样的凡尔赛共鸣。

　　那么，深圳公寓值不值得买?应该怎么买?

　　深圳公寓能不能买?

　　公寓能不能买?不妨看一下市场的反应。

　　据中原研究中心统计，深圳2020年公寓批售项目46个，批售商务公寓24910套，同比上涨23.6%;成交量为11735套，同比微增2.6%。

　　2021年3月深圳全市公寓共成交1098套，环比上升147.9%;成交面积为7.6万平，环比上升128.5%。

　　今年以来，深圳公寓表现颇出了些风头：

　　春节前，恒裕深圳湾以2700万卖出最后一套160平的公寓;

　　1月底，深圳湾1号一套公寓从9000万涨到近1.3个亿;岁宝壹品卖了5个多亿;

　　2月份，位于福田梅林的皇庭世茂裕玺卖了将近20套，单日热销6800万;

　　3月初，宝能公馆成交30套，有些客户一下会打包2-3套;

　　4月份，罗湖的华润笋岗中心，3天卖了3亿。

　　在半山的朋友圈，中介推介公寓盘也明显增多了。可见，今年深圳公寓市场比较火热。

　　这里面有全球大放水的原因，也有政策的导向助推。

　　另外和大家分享一张格隆汇制作的数据图表——过去11年全球躺赢的两大资产：中国房价与美国股市走势。

　　可以看出，在当今全球经济动荡背景下，房产成为投资兑现及资产保值首选。

　　买深圳公寓要注意什么?

　　现在，面对这样的市场环境，我们基本上可以得出结论：公寓可以买。

　　不过不是谁都适合买，也不是所有的公寓值得买。

　　相对来说，公寓适合经济条件比较好又没有房票的置业者，如果刚需自住是非常不推荐。像开头半山举例的朋友抱着“先上车”的心态入手公寓，期望日后转手换住宅，这是错误的购房逻辑。

　　当然，每个人都有不同的生活方式，半山身边的一些朋友就非常喜欢住LOFT公寓。综合考虑自身的条件与资格，在全球大放水的时代，一些核心优势的公寓值得入手。比如，核心地段豪宅型的公寓，或者核心地段(特别是交通便利、配套成熟的地段)的轻灵型小户型公寓。

　　公寓比起住宅有很多不同的属性，如果你的确想在深圳买入公寓的话，以下3点需要重点关注一下：

　　1、首付和贷款年限

　　公寓贷款成数高，贷款年限短，利率高。公寓首付比例为5成，贷款年限为10年，利率上浮10%-20%。对于月供能力不佳的人来说，贷款的压力是比较大的。

　　2、学位问题

　　目前在深圳五个区：罗湖、福田、南山、光明、大鹏新区，公寓可以申请学位，但它们无法和住宅享有同等积分政策，在孩子上学方面相对处于劣势。

　　罗湖2017年起，商务公寓就可申请学位，但需要按特殊房产处理，不予积分;

　　福田区的商务公寓被列为第三和第四类型，每满1个月可加0.1分(累计不超过10分);

　　福田入学积分标准

　　南山区是家庭名下的商务公寓为唯一住房的，可按特殊类房产申请学位(需要所有家庭成员在深圳都没有其他房产);

　　光明区商务公寓当做其他住房，实际居住满一年(做好居住信息登记)可以凭居住登记申请义务教育学位。按照其他住房分类，不积分;

　　大鹏区是商务公寓为家庭名下唯一住房可按特殊类房产进行学位申请，比住宅积分低5-10分。

　　现在每个区学位都很紧张，住宅都一定能申请得到理想学位的情况下，公寓更没有优势的，所以，为了学位买公寓的一定要三思三思再三思。

　　3、交易税费

　　公寓二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税等。

　　不完全统计，深圳二手公寓交易税负大概是房屋交易总价的10——14%，如果以100万的房产增值来讲，公寓和普通住宅交易税费价差可以达20万。

　　4月深圳在售公寓一览

　　根据中原研究中心数据，2021年4月深圳在售公寓项目有65个，宝安与龙岗供应项目最多。同时深圳下半年还有不少公寓项目将入场，市场消化存在一定压力。

　　首先看看公寓大区宝安区，按价格来看，除开107国道沿线的福城前海新纪元卖到6万元/㎡外，会展湾片区次之，最高到了4.75万/㎡，主要得益于海洋新城的规划。

　　另一个公寓大区龙岗，几乎都堆在了龙城街道的大运新城范围。可在价格上，除了世茂的地标性质公寓能卖上5万/㎡，剩下的项目的价格线均在3-4万/㎡之间。

　　在南山，深圳湾壹号一枝独秀，27万/㎡的天花板撑着后海的价值。前海也值钱，但无项目在售。其他片区的价格都在10万/㎡以下。

　　福田商务公寓的分布较散，但价值挺高。销售价格在7-15万/㎡之间。

　　罗湖整体价格比较平均，区域写字楼、商业综合体较多，能带来较多商务租赁需求，这也是罗湖商务公寓的集中地。

　　龙华靠近深圳北站的公寓能卖到6万/㎡以上，相比于宝安和龙岗，这里的公寓更能卖得起价，属于成熟区域。

　　光明作为一个正在发展的区域，住宅市场火热。商务公寓停批后，加上光明科学城的高规划，公寓说不定在这里也会成为一个投资高地。

　　坪山虽然商务公寓数量少，但远离深圳市中心，且有些住宅项目都不是很好卖，公寓价值显然不是很高。

　　盐田的公寓基本上能卖到5万/㎡以上，货量主要集中在沙头角。虽然在关内，这里却不是深圳商务公寓的主流市场，即便货量稀少，投资也需要谨慎。

　　大鹏的公寓大部分是度假型项目，更多时候业主会交由托管机构代为租售，更看重的是自用或长期收益。

　　总的来说，在深圳买商务公寓：市区核心商圈>城市副中心商圈。

　　因此，公寓投资需要谨慎，尽量选择核心地段+优质项目，小白或刚需自住就不建议试水了。