问：鹭湖中心城板块居住和投资价值如何?现在的价格是否值得出手(特别是城建仁山智水、和黄懿花园、鹭湖1号和招商观园4个在龙华区外国语学校学区里的二手盘)?

　　答：鹭湖一带居住环境不错，这几个楼盘是以中大户型为主的相对次新的改善盘，特别是还有一些别墅。鹭湖在深圳，乃至龙华楼市热度都不算高，由于地理位置离福田和南山相对远，整个片区被几条高速和山峰包围，相对独立安静，轨道交通也不太发达暂时，只会是区域性的楼盘选择。且由于这几个盘面积段较大，不适合炒作，所以目前价位是由比较真实的改善型需求支撑的，相对合理，没有多少投机成分在里面。

　　总体上，鹭湖这几个盘的居住价值胜于投资价值，价格稳定，不会是领涨的，但也不是拉后腿的，比较适合那些在龙华、坂田工作家庭人口较多的中高收入群体。

　　问：售房后持币400-500万哪里上车比较好，龙岗大运打新或买二手有搞头吗?

　　答：如果售房后是无房，400-500万这个预算还算充足，再换肯定是买超过750万豪宅线的盘，首付需要6成，也就是总价大约800万左右的盘。大运是龙岗的龙头板块和价值高地，类似龙华红山，宝安的宝安中心。大运依然有一些利好还没有兑现，特别是14号线和城际铁路，东部的交通枢纽，未来与市区的联系将会更加紧密和便利，加上良好的区域规划、崭新的区域面貌和城市副中心定位，不管是自住和投资，长期而言大运都很有价值。

　　大运新盘目前没几个，颐安都会中央还有新房。二手房也可以考虑，普遍是次新，这个预算，即便按指导价贷款，也还能买到片区3房。

　　问：政策高压下，是否依然看好西部?西部房价泡沫大的楼盘是否需要回避?

　　答：依然长期看好西部，西部(特别是南山和宝中西南碧海)的各方面规划，配套，经济实力，资金购买力都比东部要强，炒房资金深知这点，才会重点炒作这些地方。但是长期看好不代表可以马上买，因为某炒房团的手法，特别是各种代持和“股份制”买房，相当于变相降低了首付，极大地提高了杠杆，即便他们内部成员之间没有互相倒卖房子把价格抬上去，这种超低首付的手法也可以快速拉升房价，脱离正常涨幅状态。

　　某炒房团出状况后，这些与他们关联度较高的盘(名单都有)，尤其是里面那些1-2房的小户型，单价惊人，随便都是17，18万，是炒作的重灾区，这类户型只适合短期过度不适合长期居住，这一两年尽量不碰，需要回避，观察是否价格会有回落。三房以上中大户型则视情况，因为毕竟这些西部好地段配套又完善的盘，买入后可以长期居住不需要三五年后马上又换房，价格略有回落(如10个点左右)，我认为可以入手。

　　问：龙岗的龙园大观值得持有吗?大概可以再持有多少年?

　　答：这个盘是龙平和新生一带的区域性大盘，未来也有16号线站点在附近，尽管目前价格已经反应了地铁因素，但地铁开通后价格还会有行情，毕竟是片区第一条轨道交通线路，已经买了，就值得继续持有。持有多久要看你的家庭规划，从投资角度的话，建议地铁开通后再出手吧。

　　问：120万左右首付，50+积分，有希望打到光明或坂田周边的新房吗?

　　答：120万首付，按三成首付计算，对应总价400万左右新盘，以光明新盘5万左右的单价来看，只能买到约80平的户型。现在的新盘，多数都以80多平米的三房以上户型为主，比较少70多平的两房，所以能不能买到，主要看哪些新盘有两房或非常紧凑的三房户型。

　　且价格只要超过5万，总价就奔450万，略超你预算。50+的积分并不多，网红盘不用说了，几乎没有机会。除非是非光明核心区的盘，比如公明，单价在4.6-4.8左右没那么火的盘，例如百晟上府这样的，还有点机会。

　　坂田新盘单价比光明更高，更不用说了。

　　问：宝安西乡片区宝安大道附近小区的楼盘与政府备案价格相差很小，未来投资价值怎样?目前的价格是否值得继续持有或者出手(代表楼盘中粮鸿云、大益广场、碧海名园，学位共享有海湾中学，华中师范，西乡中学)

　　答：这几个盘位置都还可以，但楼龄比较大，还有些是楼梯房，学区本身一般，所以老旧不是优势，中粮鸿云倒是不老，但是在宝安大道和西乡大道的十字路口，噪音比较大。不过这块小区域生活配套都比较完善，很便利，离1号线西乡站也不远，整体还可以。未来投资潜力一般，随大势，这从目前他们的市场价与指导价差别不大这点就基本可以看出。是不是继续持有或出手置换取决于你能不能买到更好的选择。

　　问：手头现金只有80万，在南山工作，积分60分。从投资角度看是今年坪山14号线沿线盘上车，还是等两年多一些首付在西部打新?

　　答：60分买坪山，基本上都能入围摇号名单(也有说坪山打新不需要积分，只看有没有买房资格和1：3入围摇号比例的，具体看吧，因为积分打新是今年年后才推出的)，能买到的概率极大，但坪山现在稍微好点的新盘均价普遍4万多，80万的预算，买三房也够呛，勉强两房，而西部打新的门槛，起码120-130万起。总体上，我建议等等，多攒点首付，到120万+比较好。

　　问：双学位预算不够的情况下，买小学学位房还是初中学位房，螺岭或深中，哪个阶段更重要?

　　答：理论上来说，基础教育的每一个阶段都很重要，但从应试的角度来说，初中肯定比小学重要，小学阶段，很多孩子对读书这个事情的理解还很浅，甚至三年级以前还不知道为什么要读书。小学的知识，相对来说比较容易捡起来，哪怕基础知识打的不够牢固，还能补，特别是一些调皮的男孩子，往往小学成绩一般般，但是上了初中会逆袭。初中阶段，学习紧迫性明显比小学强很多，升学(高中)的压力也更大，相对小学来说，读一个更好的初中，对孩子考入好的高中帮助重要很多。

　　当然，这一切都是建立在预算不够只能从小学学位房和初中学位房二选一的基础上的，有条件自然是买同时带好的小学初中学位的楼盘。

　　问：景田作为福田区老牌居住生活区，地理位置并不算差，但在2020年全市大涨的背景下，似乎有所沉寂，甚至少有人提及。从长周期看(如未来5-10年)，请问景田片区房产是否值得购入，已购入是否值得持有?

　　答：景田是我个人非常熟悉也非常喜欢的片区，夹在福田中心区和香蜜湖之间，生活配套极其便利，如果抛开原关外，只看盐田罗湖福田南山这四个原特区，景田基本上是处在这一条横轴的中间位置，而且恰巧相通的地铁2号线和8号线自西向东从南山贯穿到福田罗湖和盐田，景田站也是在中间，景田旁边的两个站香梅北和莲花西站虽然不属于景田，但都能辐射到景田片区，位置太好了。

　　但景田最大的问题是，大量楼盘建于1990-2005年之间，片区楼盘老化比较严重，很多楼盘人车不分流，户型设计落后，还有很多楼盘停车位严重紧缺，这都是景田存在的问题。但好在，原本教育配套比较欠缺的景田在逐步补上，新建名校集团落地，也有老学校被名校收编。

　　总体上，我认为景田地段特别优越，但因楼盘普遍偏老，居住上满足不了多数改善家庭的选择，未来的涨幅水平会跟随大势或略优于大势。最大的催化剂是旧改，比如靠近深南大道的新世界项目，备受关注，比如旧改而来的天健天骄，属于大户型豪宅，卖的很好，这种高品质的新盘在景田很受欢迎，体现出景田的区位价值是被高度认可的。如果买入的是景田的老楼盘，没有名校刺激的话，投资价值则一般般。

　　问：请问对于现在市场行情下二手房置换(预算一千万)有何建议?打新有购房记录积分少，二手房买卖周期长，是否是合适的置换时机?

　　答：横盘的市场，还是比较适合置换的，不会怕踏空或者买卖衔接不上而焦虑，置换起来比较从容。一千万的预算，改善型新盘，竞争激烈程度会比刚需盘低，毕竟门槛高了，又由于政府严厉打击材料造假和代持，竞争不可能像去年的润四那么激烈，积分不高也有可能有机会，比如之前华侨城的香山道公馆，就100多套，开盘也没卖完。

　　今年剩下半年多，可以试试卖了房子去打新这个价位的，如果半年到一年内没机会就要尽快回归二手市场。

　　问：还差一年才符合购房资格，手里目前100万，年收入50，有过贷款记录，现在开始需要做什么准备?能在福田，南山安家吗?能打到新吗?

　　答：有过贷款记录，首付五成，100万的首付预算，在南山福田基本没什么好机会，能买到的都是很差的盘，可以参看我们上周刚写的一篇分析《首付100万，如何上车南山、福田?》，而新盘就更不用说了，这两个区基本没有总价低的刚需盘。但是你收入不错，年入50万，建议再多攒两年首付吧，选择余地会大很多，但机会也主要是在原关外区域。

　　问：如何看待罗湖区的发展定位?罗湖的经济不如南山和福田的大环境下，罗湖旧改和其他两区是否有竞争力?

　　答：罗湖吃了“先发劣势”的亏，罗湖高光的时候，是深圳经济发展和城市规划都比较粗放的时期，所以产业结构也没有后发的福田南山好，甚至差距较大。老罗湖对于罗湖都很有情节，不舍得离开，不过新深圳人没有历史包袱。无论从整体的居住还是投资来看，罗湖多数片区都不是最佳选择。这么说可能会让一些罗湖业主不高兴，但从年初罗湖两个新盘万象府和缙山府的竞争不那么激烈也可以看出市场的选择和风向。

　　但是，罗湖的生活配套相比原关外还是有很大优势，教育医疗地铁都是如此，公共配套资源密度高，所以从总价的选择来看，预算不是很足又希望在市区的，依然可以考虑罗湖，毕竟生活便利。

　　问：坂田信义嘉御山是投资价值高，还是刚需自住的价值高?就是对应学校，医院，物业好不好?

　　答：这是坂田的标杆性楼盘，价格在坂田也是第一梯队的，学校和医院配套一般，物业不错。坂田的区域和楼盘价值，我在《“花园里是欧洲，花园外是非洲”的坂田，在深圳楼市特立独行》一文分析过。坂田周遭的环境短期内很难有非常大的改变，很多标杆性楼盘附近也有农民房，片区整体面貌不太理想。但是有华为在旁边，需求不会少，又是次新大盘，期数多，整体配套完善，信义嘉御山的自住和投资价值都还可以。

　　问：中海康城花园的前景如何?附近的港中大附属学校即将开学，大运是否会成为下一个深圳北?

　　答：大运是深圳六大城市会客厅之一，也就是代表深圳“脸面”的片区，城市副中心，同时，也是政府规划的东部最大交通枢纽，多条地铁线路和城际铁路在这里交汇，这里会是整个深圳东部的高地。大运枢纽和深圳北站还不一样，深圳北是市级的交通枢纽，大运是东部枢纽，定位和职能不一样。不过两个枢纽附近的红山和大运片区，都是各自区域的龙头板块，配套完善，城市面貌好，有较高的价值。

　　中海康城体量较大，容积率低，环境好，是一个整体素质不错的大盘，不过不算大运最核心的位置，离未来的16号线龙城西站稍微远了点，位于板块最西侧，部分靠近盐龙大道的楼栋有噪音影响。大运板块在龙岗最优，但这个楼盘属于板块内部中等。