01

　　Question 1：

　　老师你好，目前住在良渚文化村，上班在未来科技城，考虑入手二手学区，小孩刚出生想早点入手学区，价格在450万-500万之间，老师有什么推荐，至少两房以上，不介意老破小。

　　Answer ：

　　从居住环境而言，我不建议你选择购买老破小，对于小孩的成长来说，除了学区以外，生活环境也同样重要。

　　目前未来科技城没有什么好的学区，对于450-500万总价预算而言，三墩北和留下是可以考虑入手的区域。

　　三墩北可以选择西湖国际城、金地自在城以及万科融信西雅图，其中西湖国际城可以作为首选。

　　西湖国际城和西雅图对应的学区是星洲二小，而且次新房增值性高一点，也有三房。

　　其中西湖国际城近期签约价42250元/㎡，而西雅图价格会高一点，近期签约价46560元/㎡，可以淘淘看。

　　金地自在城对应的学区是文理小学，相对来说老一点，舒适度和保值性没有刚交付的小区好，但性价比高，学区也不错，近期签约价42430元/㎡

　　留下可以选择和家园，对应的学区是求是和家园小学，大盘，环境可以和良渚文化村媲美，近期签约价42770元/㎡。

　　02

　　Question 2：

　　孩子户口在杭州，单身，未满30岁。买房摇号太难了，最近关注了几个不需要摇号的楼盘，例如万科樟宜翠湾、保利欣品华庭、江山云樾府等。我想问一下这些楼盘差在哪里了，为什么报名人数少?万科樟宜翠湾和保利欣品华庭值得买吗?暂时不考虑学区，主要关注房子品质和板块潜力，预算在350万以内，麻烦给我分析一下。或者你还有其他的建议，不考虑富阳、临安和城西区域。

　　Answer ：

　　这些楼盘之所以流摇，有的因为板块内竞争过于激烈，项目自身地段不够占优势，公共交通方面稍显不足，有的是因为产品类型与区域承受力匹配度不够，还有的则因为不太有肉眼可见的价差红利。

　　流摇的原因有多种多样，但并不意味着这些楼盘就不值得买了，你说的这三个楼盘其实也不差，且买且珍惜，像你说的摇号确实挺难的，还得看它今后的价值。

　　每个楼盘都有它适合的群体，更何况流摇楼盘的优势在于不需要限售5年，而且反而可以自由选择想买的楼层、户型。

　　而在选择流摇盘上车需要注意三点：1、一定要买潜力大的板块;2、选择配套较好的楼盘;3、尽量选择大品牌开发商的楼盘。

　　万科樟宜翠湾所在的南部卧城，属于一个大型居住区，配套已逐步成型，浙二医院、银泰等都已入驻，宜居性好。

　　项目主要的劣势在于离地铁太远，距离朝阳站地铁1公里开外，但作为万科在南部卧城的第一个项目，产品本身还是不错的，尤其是装修标准，3500元/㎡是目前南卧装标最高的项目，包含了日立中央空调、博世的全屋地暖、墙纸、玄关柜、厨房三件套、科勒马桶等等。

　　保利欣品华庭位于萧山新街，与奥体并不远，与周边宁围、萧山市北、萧山科技城存在价差，属于价格洼地，同时板块还有大量的土地存量，未来发展有较大的前景预期。

　　项目自身配套完善，距离地铁7号线新街站约400米，预计今年通车，自带3000㎡沿街商业，一路之隔是7万方的乐融荟购物中心。

　　今年共开盘了3回，前2次都是高层，均价27000元/㎡，中签率仅为15%，此次流摇的为洋房，登记户数0户。虽然价格高占了一部分原因，但零登记基本上存在内部劝退，更好落位房源的情况，据了解，项目实际已经落位了不少，选择余地只剩约30%了。

　　此外，预算在350万以内，你的选择也挺多的，像南部卧城的滨江旭辉融信朝闻花城、龙湖湘湖原著，宁围的三盛大家汝悦美境府、大家坤和美筑、顺发美颂城，丰收湖的中旅时光里、敏捷源著天樾府、德信银城观湖之宸都是不错的摇号选择。

　　03

　　Question 3：

　　老师你好，我在九堡一带上班，我们一家三口住在九堡很多年了，小孩已经在九堡读书了，现在的房子只有二房，想再买一个三房的房子，但实在预算有限，就在300万左右，想问一下九堡附近的中旅时光里可以入手吗?

　　Answer ：

　　中旅时光里精装限价30000元/㎡，主力户型面积共有三种，89、99、129㎡，其中99㎡为三房两室两卫，三开间朝南，约6.6米宽双联阳台，300万能搞定，符合你的预算范围。

　　项目所在是丰收湖板块，处于杭州“价格洼地”且发展潜力较大，往西城东新城限价46500元/㎡，往东金沙湖限价37500元/㎡。

　　中旅时光里距离1、9号线(在建)客运中心站直线距离约1公里，交通较为便利，最关键的是，项目离九堡很近，不管是你上下班，还是接送孩子都挺方便的，周边的配套也都能享受到，是一个不错的选择，值得上车。

　　不过项目摇号难度也不小，最近一次开盘，120套房源共有699户家庭登记，中签率仅17.17%。预计本月底还会再次加推，为14#，户型面积89、99㎡。

　　04

　　Question 4：

　　无房户可以摇哪些红盘，自住带点投资，有学区最好，预算在400-500万左右，离地铁近，户型在100-120方。

　　Answer ：

　　按照你说的这几个条件，可选的楼盘蛮多的，不过新房没有学区，最终要以交付后教育划定为准，以下推荐的楼盘主要符合你提出的总价、户型以及地铁的需求，仅供参考。

　　滨江区

　　浦沿——荣盛浦乐地块：计划下半年入市，户型面积约100-130㎡，限价38000元/㎡，距离地铁4号线浦沿站约200米。

　　萧山区

　　北干——滨江博语华庭：预计4月底加推剩余4幢，户型面积约99、102、121、137㎡，均价34000元/㎡，距离地铁5号线博奥路站约300米，为热点楼盘。

　　钱江世纪城——滨江星翠澜庭：预计4月首开，户型面积约108、127、139㎡，均价45000元/㎡，距离地铁6号线丰北站约300米。

　　钱江世纪城——万科日耀之城：预计今年5、6月首开，户型面积约105-249㎡，预计均价47000元/㎡左右，距离地铁6号线丰北站约600米。(ps：华润亚奥城、绿城桂冠东方户型最小110㎡，超出了你的总价预算，这边就不做推荐了)

　　拱墅区

　　铁路北——星创晶晖里：7、9、10#正在公示，户型面积103、120㎡，均价36000元/㎡，距离地铁4号线长廊滨站约400米。

　　桃源——合能杭玥府：预计6月加推，户型面积约89、120㎡，均价34000元/㎡，距离地铁4号线桃源站约400米。

　　祥符——禹洲宋都望林府：预计5、6月加推4、5、7、21#，高层面积约97、112㎡，均价40000元/㎡，距离地铁10号线国际会展中心站约300米。

　　余杭区

　　未来科技城——地铁万科未来天空之城：最快6月份“一把梭哈”，高层户型面积约97-138㎡，预计均价36100元/㎡，地铁5号线五常站上盖，为热点楼盘。

　　未来科技城——中梁沐宸院：预计最快6月加推，户型面积约98、108、119、128、139㎡，均价34500元/㎡，距离地铁3号线文一西路站约700米，为热点楼盘。

　　未来科技城——金成汀云上府：首开时间待定，户型面积约99、100、113、131㎡，均价36100元/㎡，距离地铁3号线文一西路站约500米。

　　05

　　Question 5：

　　你好，我老公的户口在杭州，目前在杭州有一套房，外地纯公积金贷款也有一套房，想在杭州买贷款二套的话，是不是把外地的贷款还清才行?

　　Answer ：

　　首先，按照此前“1·27”新政，夫妻双方至少要有一方落户满5年才能购买二套房。

　　所以如果你们想在杭州购买二套住房，需要你老公满足落户满5年才行。

　　其次，杭州最多允许同时有两套住宅按揭，如果你杭州这套住房没有贷款的话可以贷款，贷款6成，有的话，就则要还清才能再贷款，否则在杭州买二套需要全款。