如果硬要买临深，到底怎么买才更合理？_房产

　　每个深圳人都有一个买房梦。

　　但有时候梦太大，实现不了，很多人不得不买临深，先实现一个小梦想。这里我指的临深是“在地理上与深圳接壤的区域”，让我们一起看看，这些年深圳人买临深是怎么买的?

　　先是两大政策规划，直接带动大家对临深片区购房的热情。

　　2017，14、16号线惠阳-大亚湾的规划研究工作启动。一拨深圳人人振臂高呼，买惠州!

　　2019，“深莞深度融合发展示范区”亮相。为了深莞一体化做贡献，走，去买东莞。

　　期间，为了去看海去度假的买了惠州，受城际铁路规划建设影响的买了东莞，诸如此类，等等，只要有可能的利好政策或规划，嗅觉敏锐的深圳人总是第一时间奔赴在买临深房子的路上。

　　“面朝大海，春暖花开”吹了20年，“深圳扩容”吹了10年，“大礼包”吹了5年……反正只要有利好，深圳人就买，不管能不能落地。

　　到了2020年，深圳715新政出台，中山广州东莞惠州买买买。2021年208二手房指导价政策让深圳楼市“难上加难”后，一波又一波深圳人在整个大湾区买房杀红了眼。

　　回归置业的清醒状态，今天我们来探讨下，如果硬要买临深，到底哪里最值得买?可能这篇文章跟你心中的答案并不一样。

　　哪些人可以买临深?

　　临深火热，在深圳人的心里时时激起千层涟漪。

　　有人大赚。小马哥前几年以9000多/㎡买了一套东莞的万科金域华府，90多平的房子，当时买房为了着急解决小孩的上学问题，不料想后面的涨幅让他惊讶不已，短短几年间，翻了6倍多，现在二手房价格已经达到5.4万/㎡。他不禁说，“东莞房价涨得实在太快了!”

　　也有人后悔不已。2015年，花姐在大亚湾花50多万买了一套小三房;2019年以99万的价钱卖出，附赠全套家电。除去房贷利息和10多万的装修费，花姐持房4年，赚了30万。但这4年大亚湾房价才涨7千/㎡，而深圳就连龙岗都涨了3万/㎡!与当年用1.3万/㎡买了龙岗的朋友相比，现在朋友的房子4万/㎡，但自己甚至都没跑过通胀!

　　所以讲真，普通的置业者对于临深置业的态度应该要谨慎一点，在我看来，这三类人可以有选择性的去买临深：

　　1、实在买不起深圳，怎么都买不起深圳，但一定要买房的。

　　2、第二套给家人的，或改善性住房，可以接受距离远些的。

　　3、差异性需求，如别墅、海边度假物业，深圳无供应的。

　　其中，第三类争议最大，因为这类物业主要是满足个人的心理需求，至于投资，可能呵呵。

　　如何选择临深?

　　1、自住需求要依据“就近原则”来选房，看距离可否接受，兼顾投资需求就看下产业和人口流向;

　　2、在轨道交通线网上选择临深物业，交通OK，那么出行方便，保值升值也更有保障;

　　3、最好要有价格差，或者是“限价红利“，千万不要用深圳的价格买了临深的房子。

　　在以上原则明确后，才能谈“在临深买房”。

　　也就是说，对于普通大众而言，买临深，应该优先从满足自住的角度去买，因为即便自己不住，从卖给接盘人的投资角度，也是有比较旺盛的需求，实现了“进可攻，退可守”。

　　在选择具体楼盘时，片区发展、轨道交通、价格差都是重要的考量因素。

　　哪些片区更有潜力?

　　下面，我对临深片区做一些基本的比较分析。

　　跟深圳相邻(陆地上有接壤的)的地区，抛开香港，也抛开隔海相望的(深中通道开通前，中山等地还远算不上临深)大抵是9个片区，从西到东依次是：东莞的长安、大岭山、松山湖、黄江、塘厦、凤岗、清溪，惠州的惠阳、大亚湾。

　　自住距离这点，跟每个人的工作、生活所在地息息相关，个人差异很大，先不纳入考虑。下面我从产业和人口流向、轨道交通规划、价格差三个方面分析这些片区。

　　1、产业和人口流向：东莞整体强于惠州

　　深圳的产业分布是比较均衡的，IT类产业在南山，金融在福田，制造业则宝安、龙华、龙岗都有。在大家都在谈华为搬去东莞松山湖的事实时，也不要忘了，华为也有配套工厂在惠州，比亚迪的很多工厂也从坪山延伸到惠州。

　　但需要注意的是，当我们以置业的角度看待产业及其背后的人口流动时，东莞要强于惠州。

　　主要在于：一，地理上东莞接壤深圳的宝安、光明、龙华、龙岗，这些片区典型的产业就是先进制造、物流和电子信息等，产业密集，所以人口密集，人口外溢的动能大，而惠州接壤深圳的是坪山、大鹏，代表产业包括新能源、生物医药、旅游等，这些产业本身不是土地和人口密集型，因此人口外溢的需求也相对小些;二，深圳西部房价总体比东部高，由于价格倒逼溢出的购买力西部也比东部强些。

　　2、轨道交通：深圳将有8条跨界轨道，6条连东莞、2条连惠州

　　在美国，湾区是建在车轮子上的;在中国，湾区是建在轨道上的。深圳轨道部门预估，未来至少有250万深圳人将乘坐地铁、高铁、城轨等轨道交通，住到深圳周边去。

　　根据政府官方信息，到2022年深圳至少有8条轨道线的终点在各个方向到达深圳的行政区边界。在西部，20号线、12号线、11号线到达沙井、松岗与长安交界处;在北部，6号线支线连接光明与黄江，4号线、10号线贴近观澜、平湖与凤岗交界处;在东部，14号线、16号线则接近龙岗、坪山与惠阳交界处。

　　深圳西部的宝安、光明一带，到2022年将有12号、20号、11号、6号线延长线4条地铁抵近城市边界，是深圳轨道四期建设规划完成后抵近城市边界地铁最多的一个方向，再加上还将北延的13号线，未来宝安和光明共有20号、11号、13号、6号线延长线4条地铁同时与东莞地铁衔接。

　　而在东部，目前规划中看到的，深圳和惠州接驳的轨道主要就是14、16号线。这两条轨道建设完成后，可将惠阳、大亚湾与龙岗、坪山串联起来。

　　在规划中，目前看到有望与深圳实现轨道连接的临深片区有：东莞的长安、松山湖、黄江、塘厦、凤岗，惠州的惠阳、大亚湾。

　　而实际上已经明确列入深圳轨道规划、正在建设期中的，将与深圳连接的只有松山湖、黄江、惠阳，分别对应的是13号线、6号线、14号线。

　　去年发布的《交通强国建设深圳市试点任务要点》指出，推进“都市圈轨道交通和站城一体化发展”，在试点内容及实施路径方面，提出“与周边城市协同开展深莞惠都市圈轨道一体化规划”。预期成果显示，将通过1—2年时间，启动深大城际、穗莞深城际延伸段、深惠城际等城际铁路项目建设。

　　深圳10号线东延至东莞凤岗、深圳14号线东延至惠州惠阳、深圳11号线北延至东莞长安、深圳22号线北延至东莞塘厦等跨市城市轨道项目纳入深圳市城市轨道交通第五期建设规划并启动建设。通过3—5年时间，深圳6号线支线与东莞1号线黄江至深莞边境段完成衔接及贯通运营。

　　通过这一系列的轨道交通规划，我们不难看出，轨道交通未来东莞明显强于惠州，而且兑现通车时间会更早更快。

　　3、限价红利及价格差

　　如果说，通过城际铁路等快速通道，大湾区极有可能融合成为一个城市单元。随着临深规划看齐深圳，投资加码，发展加速，湾区内部各城市在产业、房价上的差距也可能会逐步缩小。