说一个陈年老新闻吧…

　　1.

　　差不多今年2月份的时候，燕郊因为“房子白送”登上过热搜。

　　当然了，“白送”是一个博眼球的说法。

　　更确切的说法应该是：

　　如果有人愿意承担这套房后续的房贷，房子可以白送。

　　这套房，105万买入，还有70多万的房贷，

　　现值60万左右。

　　再换句话说就是，

　　房价跌了，首付亏完了，房子的现存价值还没欠的房贷高。

　　事情后续没有报道。

　　但想也能想出来，这房子肯定是没人接手的。

　　真有人想要，人家也完全可以花60多万买一套啊…

　　这几年，环京的房价跌的妈都不认识了：

　　燕郊从高点的3.8万跌到现在的1.8万，跌了52%;

　　大厂从3.5万到1.3万，跌了62%;

　　固安从2.8万到1.2万，跌了33%;

　　香河从2.4万到8500，跌了64%;

　　永清从2.3万到6500，跌了71%;

　　宝坻从2.1万到8500，跌了59%。

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　　是腰斩都不足以形容的惨烈程度。

　　绝对是近十年中国楼市历史上浓墨重彩的一笔了…

　　现在的燕郊，房价大约在1.8万左右。

　　那么这个价格，到底了吗?还会继续跌吗?

　　2.

　　判断一个城市或者区域，房价是否合理，有一个非常简单的方法：

　　对标同类。

　　比如一线城市，北上深之间，房价不会相差很大。

　　相差太大，就会变动：

　　要么低的涨上来，要么高的跌下去，要么二者皆有。

　　所以，就算深圳没有出208调控，房价也不会涨到天上去，涨上去也会跌下来，

　　——京沪的房价在这儿锚着呢。

　　也不用拿深圳住宅供应少说事儿。

　　供应少是会导致价格高，但价格高也会让需求减少。

　　有那个钱的人，为什么不去北京上海?又不是只有深圳是一线城市。

　　说回燕郊。

　　燕郊的定位是什么?

　　河北省地级市廊坊的一个小镇，因为距离北京近而“有幸”成为了北京的睡城。

　　全国范围内，有类似定位的，是惠州的惠阳区。

　　——是的，环一线城市很多，比如环沪的昆山，环深的东莞，环广的佛山…

　　但适合跟燕郊做对比的，只有惠阳一个。

　　因为只有惠阳和燕郊一样，是自动能不足，几乎完全靠旁边的深圳/北京拉动的存在。

　　(这一点上，惠州应该比燕郊还好一点)

　　那么惠阳的价格是多少呢?

　　好位置、好楼盘，单价也不过1.6万，均价更低。

　　超出这个价格太多，明显就不合理了。

　　再作为对比——

　　环沪：

　　县级市昆山，GDP4250亿元(2020年数据)，超过山西省会太原，

　　临沪且与上海通了地铁的花桥，现在价格最高的小区大约3万出头;

　　环深：

　　东莞，制造业牛的一批，号称“世界工厂”，GDP全国排名24，

　　最好的板块松山湖，单价5万左右;

　　环广：

　　佛山，同样是制造业强市，GDP破万亿，排名全国前20，

　　许多耳熟能详的品牌，诸如美的、碧桂园、海天、海信，都是出自这里，

　　最贵的千灯湖，3.5万到4万多。产业和居住俱佳的北滘还不到3万。

　　就这，还是又经过了2020年这一轮大涨之后才达到的价格。

　　而燕郊，在2017年左右就到了接近4万…

　　任谁看了不说一句疯狂。

　　3.

　　跌完之后，燕郊房价1.8万左右，跟惠州差不多。

　　我认为这个价格是比较合理的。

　　燕郊毕竟与惠州不同，限购政策十分严格：

　　本地户口可购买2套住宅;

　　非户口3年及以上社保或纳税，限购1套。

　　而且落户也比较麻烦。

　　上个月，燕郊曾经短暂的放开过落户政策：

　　只要在燕郊拥有二手房房本，就可直接落户燕郊。

　　随后很快收紧，正是因为放开落户后，当地二手房市场发生了明显的回暖。

　　说明燕郊房价到这个低位，限购政策确实是有一部分作用在里面的。

　　因为燕郊最坚实的购买力来自北京外溢，而三年社保的限购拦住了很大一批来自北京的需求。

　　另外，燕郊到北京的地理距离不远，到比较核心的国贸只有30多公里，

　　比昆山到上海静安区(40km+)和惠阳到罗湖区(60km+)都近。

　　但通勤时间要一个多小时。

　　主要问题出在交通方式上：没有轨道交通，开车堵车严重。

　　导致通勤非常困难。

　　这一点，未来地铁开通以后会有所缓解。

　　等到地铁通车，如果再放松限购(比如限购降低到一年社保)，

　　燕郊的房价，应该会无限接近花桥。

　　4.

　　最后再说一下“环京”这个概念。

　　那就是，只有燕郊才是真·环京，

　　范围扩大，勉强可以再算上大厂和香河。

　　其他的，都太远了，远到很难接受北京实质性的外溢。

　　除非是有实打实的居住需求(不包含买了以后有机会去住那种)，不建议买。