世界级顶豪，都不在海滨？_房产

　　纵观当今世界级顶豪

　　不是滨江滨海的水居

　　也不是高居半山的山居

　　而是位于国际大都会

　　核心商圈的中心公园

　　中国第二CBD

　　深圳城市会客厅

　　深圳理想：纽约+硅谷

　　当今全球，利润最高的行业，当属金融与科技。金融中心区、科技创新区，成了全球赚钱能力最强的两类超级区域。

　　深圳今后的发展目标，是“纽约+硅谷”式的金融科技中心，成为“金融+科技”的未来金融中心。金融与科技的相互渗透融合，金融科技创造的新消费，让深圳的新经济表现出强盛的增长趋势。

　　“福田金融+南山科技”，正在成为深圳迈向全球标杆城市的两个巨轮。

　　福田CBD，双龙起舞

　　福田中心区(CBD)占地面积6.07平方公里，规划总建筑面积750万㎡。深南大道由东向西穿过福田CBD，将福田CBD分成南、北两个片区。其中，南片区面积2.33平方公里，是深圳市的中央商务区，有“13姐妹楼”，卓悦中心、领展中心城、COCOPark等8大购物中心，深圳会展中心;北片区面积1.8平方公里，是行政、文化中心，有深圳图书馆、音乐厅、中心书城、少年宫、当代艺术和城市规划馆。

　　福田CBD 北靠194公顷的莲花山公园，南向深圳湾。莲花山山顶的邓小平雕像，通过中央绿轴“中轴线”望向香港，属典型“藏风纳气”风水上佳之地。传统九宫格布局的福田CBD，四角分布住宅区;中心绿轴的中央公园两侧，两排超高层建筑如“双龙起舞”;南端的会展中心形如案山。

　　福田CBD，28年建成

　　深圳福田CBD 是国内最早引入国际咨询进行城市设计招标的中心城区，也是交通枢纽和城市中心完美结合的中央商务区。

　　1986年，深圳完成《深圳经济特区总体规划》。1989年，深圳筹建福田CBD。1993年，福田中心区开始平整土地。

　　1996年，福田中心区进入全面开发，当年评选出美国李名仪/廷丘勒建筑师事务所的福田CBD 规划方案。1998年，日本设计师黑川纪章深化中心区中轴线。

　　1998年12月28日，音乐厅、图书馆、少年宫、广电中心等 6大重点工程举行奠基仪式。

　　1999年，美国SOM公司做中央商务区详细的城市设计。2005年，建成CBD西区“13姐妹楼”。

　　2017年，建成“西龙头”118层599.1m平安国际金融中心，为全球第四高楼，中国第二高楼。2021年，建成“东龙头”64层380m大百汇广场，福田CBD第二高楼。

　　从1993年福田CBD 动工，到2021年全部建成，历时28年。

　　福田CBD 是深圳的行政中心、文化中心和金融中心

　　深圳的四大中心

　　深圳福田中心区身兼特区“四大中心”重任：行政中心，文化中心，金融中心，交通枢纽中心。

　　2015年，福田CBD全国第一

　　2017年9月13日，中国社会科学院发布《商务中心区蓝皮书：中国商务中心区(CBD)发展报告(2017)》。

　　2015年，深圳福田CBD的GDP达到 2622亿元，占全市GDP约15%，超过北京CBD、广州天河CBD 和上海静安CBD，位居全国CBD 经济规模第一名。

　　深圳福田CBD 纳税总额高达1111亿元，位居全国税收之首，成为中国“含金量”最高的CBD。其中，69座楼宇纳税过亿，占比 53%，经济集约程度排在全国首位。

　　福田中心区的发展，体现了深圳速度：1993年平整土地，8年后的2005年建成“13姐妹楼”，22年后的2015年登上“中国第一CBD”。

　　2015年中国城市CBD 经济总量排行表

　　2019年，福田CBD产值第二，税收第一

　　2020年10月16日，中国社会科学院发布《商务中心区蓝皮书：中国商务中心区(CBD)发展报告(2020)》。

　　2019年，广州天河CBD的GDP 达到 3328亿元，居全国CBD 首位。深圳福田CBD 地区生产总值超1500亿元，位居中国CBD 第二位;同时，其地均产值超过100亿元/平方公里，居中国CBD 地区地均GDP 第二位。

　　深圳福田CBD 以1800亿元的税收，成为“含金量”最高的CBD。福田CBD 拥有342家总部企业、76栋纳税过亿元楼宇，税收全国第一。

　　深圳最强的企业资源

　　福田CBD 作为深圳市级CBD，聚集了深圳50%以上的总部企业，60% 分行以上的银行机构，79%的保险公司，94%的基金公司，约100% 的期货公司，56% 的会计师事务所，40% 的律师事务所。世界500强中的145家，在此设立总部及其分支机构，成为粤港澳大湾区的总部集聚地。

　　福田CBD对标全球世界级大都市CBD，其世界级“城市会客厅”的发展愿景，正在成为现实。

　　福田CBD西扩

　　香蜜湖金融街

　　2016年2月，福田区在其“十三五规划”中提出要打造金融街，承接福田CBD 的金融产业西移，进一步强化金融集聚功能，构建更具竞争力的国际金融中心。

　　福田区香蜜湖金融街和深高俱乐部的实质性进展，是福田CBD的向西扩容。香蜜湖金融街占地约177万㎡，加上深圳高尔夫俱乐部占地140万㎡，约扩大福田CBD50% 面积。

　　深圳金融街将建设12栋以上200米以上的超高层建筑，相当于再造一个福田CBD，区域未来总体量超过500万㎡。福田CBD西扩之后，将整合约 80栋高端金融楼宇，与香蜜湖北区的深圳国际交流中心联动互补，完成中央商务区(CBD)向中央活力区(CAZ)的转型升级。

　　香蜜湖中区将建设国际一流金融街区，包括深圳金融文化中心、改革开放展览馆、国际演艺中心三大公共建筑及中轴绿廊。

　　国际演艺中心包括2000座特大型剧场、1201座音乐厅等。

　　香蜜湖南区约140公顷的深圳高尔夫俱乐部，被市民称为“深圳市内的最后一片绿肺”。该地块的土地使用权于2015年到期，已经收归国有，重新规划建设后，将对公众开放。

　　8条地铁，8大MALL，9大公建

　　中心资源，得天独厚

　　中国一、二、三、四线城市的房价截然不同，验证了房地产价值，就是城市的经济价值。

　　城市经济价值，说到底是城市的公共资源价值。城市公共资源由城市规划等级所决定，市级、区级、区域级城市的公共配套，以及商业配套全然不同。

　　可持续发展的人文社区

　　福田CBD 在规划时，吸取了全球各大都市CBD 的成功、失败案例，建立了人文社区的概念。在满足主要商务办公所需要的设施之外，增加了文化、科技、娱乐、居住等其他功能。通过混合功能区的设置，使商务中心区的配套更加完善，有利于福田CBD 的可持续发展。

　　立足深南大道经济轴

　　“大道经济”是指一个城市的战略资源、商业资源和人文资源、生活资源、教育资源，以交通大道为依托，构成城市社会经济发展的基本框架。

　　全长25.6公里，从福田CBD的南、北两片区中心穿过的深南大道，是深圳城市发展的东西轴线，从罗湖区的万象城、地王大厦、京基100，到福田区的华强北商业街、福田CBD、车公庙商务区、香蜜湖豪宅区，到南山区的华侨城、高新科技园、深圳大学、腾讯大厦。深南大道集中了深圳几乎所有的经典和精彩，见证了深圳改革开放的40年发展，成为深圳最具潜力与活力的黄金大道。

　　如今，深南大道成了深圳人最值得炫耀的“深圳第一路”，被称为深圳的一张名片。这条城市中心景观路，白天鲜花点缀，绿树成荫，高楼林立壮观;夜晚霓虹华彩，璀璨明亮，大城灯景辉煌。

　　据说，深南大道是仅次于“世界上最美的机场”新加坡樟宜国际机场到市区的3.4公里“迎宾大道”东海岸快速公路，深南大道是全球第二的最美景观大道，也是中国的最美城市大道。

　　9 轨汇聚福田CBD

　　福田中心区配套有“1条高铁+8条地铁”的超级交通枢纽。

　　福田高铁站是广深港高铁的进港最后一站，无缝链接深港。也是全世界列车通过速度最快的地下火车站。

　　福田高铁站为亚洲最大、全球第二大地下火车站，总建筑面积14.7万㎡，仅次于19.8㎡的美国纽约中央火车站。

　　福田CBD 已建成通车7条地铁1、2、3、4、7、10、11号线，地铁14号线正在建设中，是深圳地铁最密集的中心城区。

　　福田CBD 4.13平方公里内，有8条地铁线路，9座地铁站，其地铁线密度和地铁站覆盖密度，居深圳之首，甚至居全国之首。

　　四角住区，增添人气

　　国外第一代CBD 过于单一的商务功能，使之在夜晚和周末缺乏活力，显得过于冷清;客流量在周末难以支撑的零售商业有限，仅仅作为办公设施的补充;居住功能明显不足，缺乏本地社群的支撑。

　　为了留住CBD的人气和稳定的商业消费客源，福田CBD 规划之初，在CBD 的四个角落，规划四大块高尚住宅区如图17。

　　8 大MALL，深圳最大 MALL商圈

　　福田CBD 引进的大型商业，不仅仅与办公配套，形成 87.8万㎡的深圳第一MALL商圈的规模。

　　福田中心商圈现有8大购物中心：One Avennue卓悦中心、领展中心城、COCOPark、皇庭广场、PAFC Mall、大中华HUA广场、城建购物公园、卓越INTOWN，以及一条地下美食街连城新天地。

　　9 大公建，市级配套

　　北区：深圳市音乐厅、深圳市图书馆、中心书城、深圳市少年宫、深圳当代艺术与城市规划馆。8.2万㎡中心书城是世界单体面积最大的“体验式”书城。

　　南区：深圳市会展中心。

　　香蜜湖区：深圳金融文化中心、改革开放展览馆、国际演艺中心。

　　9大市级文化场馆，无论是规模、投资，还是人气，均非深圳其他区域的区级文化场馆所能比拟。

　　1高铁+8地铁+1大道+ 8大MALL + 9大公建，使福田CBD拥有完善的交通、商业和公建配套，这是福田CBD 能够吸引众多总部企业、世界500强企业入驻，经济名列全国CBD前列的原因之一。

　　深圳正中心，最大综合体

　　MALL之首，四大公园

　　福田CBD 以国内大城市面积最小的CBD，创造出了最多的GDP。将来西扩之后，将进一步打造充满艺术感的现代化中心区。

　　深圳中轴，当然中心

　　中国城市的中轴线，无一列外是象征中国文化的南北中轴线，而中轴线，必定穿过城市中心。如：北京中轴线穿过天安门广场，上海中轴线穿过人民广场，广州中轴线穿过天河CBD，深圳的南北中轴线也穿过福田CBD。

　　中国四大城市的中轴线，皆为南北中轴线

　　在人们争论深圳是向东发展，还是向西发展时，福田CBD用区位和实力证明：“我就是中心”。

　　深圳正中心，旧改综合体

　　“双龙起舞”东龙头大百汇广场所在，为与福田CBD 西区“13姐妹楼”遥相呼应的福田CBD 东区，位于深圳东西主干道深南大道，其前身是中心区内唯一的城中村岗厦村。

　　深圳中心综合体由卓越集团、金地集团、大百汇集团联合开发，从2008年启动岗厦村旧改，至今已历时13年。

　　深圳中心综合体项目，位于福田CBD核心区域的双龙起舞的东龙头，占地面积约22.3万㎡，总建筑面积约140万㎡，集约21万㎡城市豪宅天元、约19万㎡甲级写字楼大百汇广场和金地中心、约28.6万㎡卓悦中心、文天祥纪念馆、文天祥小学于一体，成为深圳中心的最大都市综合体。

　　项目邀请 5大国际顶级设计机构KPF、SWA、Aedas、HBA、LPA等世界级大师团队，集结全球智慧，从建筑设计、城市景观、空间设计等各方面，以全球顶级标准打造现代都市综合体。

　　纵观国内外最具代表性的都市综合体，其不仅是当地的经济发展引擎，更是城市的商业地标、人文艺术地标、顶豪生活地标。

　　每一座全球城市，都有一座代表性的城市综合体，能够代表深圳的城市综合体，非深圳中心综合体莫属。

　　中心商圈龙头，正南北中央大街

　　如“深圳商圈MALL体量统计表”所示，福田CBD 的最大购物中心，是约28.6万㎡One Avenue 卓悦中心，即福田中心商圈的龙头，其350+国内外知名商业品牌，是福田CBD体量最大、业态最丰富的“街区+Mall”购物中心。

　　卓悦中心于2019年9月12日开始对外营业。北临深南大道，南接福华路的800米中央大街，是深圳CBD唯一的潮流街区。

　　中央大街尊重并传承中国传统商业街的正南北大街，与国内的著名商业步行街：哈尔滨中央大街、北京王府井大街、成都春熙路、长沙黄兴路，以及深圳的东门老街、华强北商业街的正南北走向一致。

　　卓悦中心与公交枢纽、的士站点交汇的大型地下交通枢纽福田高铁站之间仅距离600米，高铁直通香港西九龙仅需14分钟;邻近的岗厦站、市民中心站可与福田CBD4条地铁线换乘。

　　多元艺术，人文体验

　　深圳中心综合体致力于营造一个充满灵感与创意的都市人文艺术漫游地。

　　预言者、云樽、音乐喷泉、燕归巢等国际大师的定制艺术雕塑，分布在中央大街、公寓入口等处，展现出中央大街的人文艺术气质。

　　中央大街还不定期举办各类"文艺展览"主题活动，展现城市日新月异的新文化艺术，让CBD商务生活享受更多的愉悦体验。

　　4 大公园，面积超过纽约和伦敦

　　深圳中心区和其他城市中心区最大的不同，就是其不仅有大面积的市民广场，还有大面积的中央公园，以及连通莲花山公园的中心绿轴，东、西两侧有中心公园和深高俱乐部。

　　福田CBD 是全国绿地率最高的GDB。福田CBD 的北面靠山莲花山公园，占地194公顷。公园主峰的山顶广场海拔106米，面积约4000㎡;邓小平总书记铜像矗立在广场中央，中心区美景尽收眼底。山顶广场已成为广大市民和中外游人缅怀一代伟人风采，饱览福田中心区景色的最佳观赏地。

　　福田CBD 南区的深南大道与领展中心城之间，是 22万公顷中央公园。

　　福田CBD 东侧是 141公顷中心公园，西侧是将作为市民公园的140公顷深圳高尔夫俱乐部。

　　福田CBD4大公园绿地面积达497万㎡，超过了340万㎡纽约曼哈顿中央公园，是160万㎡伦敦海德公园的3倍面积。

　　福田中心公园面积，超过了纽约和伦敦

　　世界级顶豪：中心公园+ 核心商圈

　　中心龙脉，天元大宅

　　海居文化是舶来品，但国外的海居多为旅游或度假居所。数一数二的世界级全球城市伦敦和纽约的富人区豪宅，并非分布在海岸线和江河两岸，而主要分布在城市核心商圈的中心公园四周。

　　伦敦富人区：紧邻海德公园，不滨泰晤士河

　　伦敦传统豪宅区，不是面向泰晤士河的河景房，而是围绕着伦敦的中心公园——海德公园：海德公园西侧，为肯辛顿富人区，其中顶级富豪区肯辛顿宫花园街，居住着威廉王子、俄罗斯寡头阿布、希腊船王拉齐斯、印度钢铁大王米塔尔等顶级富豪;海德公园东侧，是梅菲尔富人区;海德公园南侧，是骑士桥、贝尔格拉维亚、切尔西富人区。

　　伦敦富人区都邻近伦敦的核心商圈：梅菲尔富人区邻近皮卡迪利商圈(Piccadilly Circus)和牛津街商圈(Oxford Circus)，肯辛顿富人区邻近肯辛顿高街商圈(Kensington High Street)，骑士桥富人区邻近骑士桥商圈(Knightsbridge)，贝尔格拉维亚、切尔西富人区邻近斯隆广场商圈(Sloane Square)。

　　骑士桥的“全球最昂贵公寓”海德公园一号，北望海德公园，东邻119年历史的文华东方酒店，对街是伦敦著名的夏菲尼高(HarveyNichols)百货大楼，与英国最大百货商店——哈罗德百货大楼(Harrods)相距不远。

　　距中心公园很近，离核心商圈不远，这是伦敦富人区的区域特征。

　　纽约富人区：紧邻中央公园，不滨曼哈顿两河

　　纽约曼哈顿的豪宅区，不是面向曼哈顿岛东、西的哈德逊河与东河的河景房，而是围绕着纽约中央公园：中央公园东侧，为上东区;中央公园西侧，是上西区，均为纽约的传统富人区。

　　纽约中央公园南侧的57街，是“十亿级富豪街”(Billionair's Row)，近年纽约的超高层顶级豪宅：One 57、432 Park Avenue、220 Central Park South、111 West 57th Street、53W53、The Central Park Tower、56 Leonard 等，均坐落在57街。

　　57街东侧，紧邻纽约最著名的第五大道，洛克菲勒中心、时代广场、各色博物馆及百老汇剧场，仅有几个街区之隔。

　　距中心公园很近，离核心商圈不远，也是纽约曼哈顿传统富人区与顶豪区的区域特征。

　　深圳中心C位，唯一顶豪公寓

　　深圳中心·天元项目，坐落于由深圳中轴线与深南大道交汇的深圳福田CBD大十字核心位置。

　　天元位于深圳中心的大十字

　　天元社区由2栋甲级写字楼(170m金地中心、380m大百汇广场)、6栋住宅与公寓组成，总套数约795套，超过7500个停车位。

　　项目将推售的T4栋公寓，如图33位于深圳中心综合体的楼王位置，南面正对中央大街，在天元社区诸楼中为楼间距最大，视野最开阔。

　　天元社区西侧，是22万㎡的中央公园，天元是深圳中央公园旁唯一的顶豪公寓。

　　正南向，南北通，纯大宅

　　天元社区的T4栋，为41层两单元联体楼，全部正南座向，每套户型的南向面宽3.5开间，3卧正南，全部南北通透。

　　T4栋每个单元均为 5梯2户，平均 2.5梯1户。从图35 所见，T4栋为深圳豪宅最佳梯户比。T4栋每户均设 2部主人专梯入户，另设 1部保姆专用梯。

　　天元T4栋的入户大堂高10米，面积248㎡，阔绰大气，其高度居深圳顶豪公寓前三。