01

　　Question 1：

　　我家现有一套紫金名门88方的房子，对口学校三墩小学三墩中学，想为孩子换更好的学区，但落户杭州不到三年不能买二套，孩子一岁多上学还有5年，是现在卖掉手里的房置换一套学区房好，还是等两年在杭州落户满5年再买第二套好呢?主要考虑学区房价是不是还要一直涨，买的越晚越贵呢?

　　Answer ：

　　虽然杭州近几年不断推出教育新政，试图降低学区房热度，但似乎依然无法改变家长的“学区焦虑”。

　　顶级学区房的价格始终居高不下，分流了部分家长入手第二梯队的学区房，加上新的中考政策，导致部分第二梯队的学区房也量价齐升。

　　此外，从近几年看，优质公办小学的“一表生”都爆表了。以2020年为例，像保俶塔实验学校、安吉路实验学校都是一表全收。但还有部分公办小学，都对落户年限有一定的要求：去年像卖鱼桥小学落户年限需要9个月，而胜利小学的落户年限长达4年。

　　所以，如果下定决心要买优质的公办学区房，建议根据实际需求和学区的落户要求，分配时间。如果有合适房源，也不妨提前行动，落户为安。

　　不过要提醒的是：杭州的教育政策每年都可能有新的调整。并且当下楼市存在着不少包装出来的“伪名校学区房”。因此，在选择学区房时，还需仔细甄别、理性下单。

　　02

　　Question 2：

　　我今年27，未婚，无房，在滨江上班(暂时不考虑通勤问题)，预算总价350w左右，考虑买一套房自住➕投资。之前有人给我推荐智慧网谷和宁围，但我最发现市北也可以够一够。你觉得萧山市北和宁围还有智慧网谷、丁桥，哪个板块比较好，更有潜力呢?另外这个月下半旬，应该会开晶晖里、春和云境、滨耀学府，我应该优先摇哪个呢，这三个盘相比，综合自住加投资，优先级该怎么排序呢?

　　Answer ：

　　智慧网谷是这几年拱墅区发展的重点区域之一，有文澜、有地铁。还能接受到旁边运河新城的规划利好。

　　相对其它板块，它的产业已初见规模。目前已吸引了新浪、联想、58同城、顺丰、奇虎360、招商蛇口等龙头企业入驻。

　　若以武林广场为圆心，直线7公里为半径，没有比智慧网谷3万6的限价更低的。最大的遗憾，就是板块内规划住宅不多，难以成就大规模的居住区。

　　宁围和市北，一个紧邻奥体与亚运村、一个则是接收滨江外溢，且与之有着较大的价差，因而热度很高。

　　宁围规划配套不足，想要有大幅的改变，还需要更多的时间。四个板块中，市北城市面貌最好，但限价也最高。

　　丁桥在今年将迎来爆发：并入上城区，天街、桃花湖公园、地铁等一系列利好将落地，丁桥的宜居性正在大幅提升。

　　每个板块都各有优势。但从房价的潜力来看，我个人的建议是：智慧网谷>萧山市北=宁围>丁桥。

　　至于三个新盘，我个人的摇号排序会是：滨耀学府>晶晖里>春和云境

　　滨江区+三江汇，我更看好浦沿的发展。只不过，滨耀学府的询问度真的很高，未来可能还有学区彩蛋，估计摇号难度极大。

　　03

　　Question 3：

　　主城区1000万以内，面积100平米以上有哪些性价比高的二手房小区?配套设施齐全，最好是学区房，可以推荐一下吗?

　　Answer ：

　　不确定这位朋友为什么会优先考虑二手房，是对摇新房失去信心吗?

　　因为新房限价，性价比比很多二手房更高。而1000万的预算，在文晖、大关、奥体、蒋村，甚至未来科技城等区域，都够得到大户型的改善新房。当然，今年杭州整体新房中签率都不高，加上供应有限，摇中上车的难度不小。

　　如果是急于入住一定要买二手房的话，建议可以选一些相对倒挂不大、且房东相对冷静的板块。特别是分区后的拱墅区，教育资源丰富且房源相对较新，建议重点关注。

　　例如：文晖的三兄弟，位置市中心，有地铁、有长寿桥小学岳帅校区的学区，未来还有城市之星综合体和嘉里城的商业。

　　桥西板块有大运河府、德信臻园、大河宸章、吉祥半岛等楼盘，有着文澜实验学校的学区。板块毗邻京杭大运河，靠近地铁5号线大运河站也已开通，居住氛围十分浓厚。

　　此外，还有位于大关卖鱼桥小学学区范围内的远洋公馆、位于申花育才小学登云校区的武林邸、卖小文津小学的锦绣之城等项目，都属于学区范围内品质相对较好的楼盘，也值得关注。目前这些项目的二手成交均价，在6万-8万之间。

　　今年的杭州楼市，不论是摇新房还是淘二手房都不容易。特别是买二手房，很多房东心态爆棚，因此需要耐心找一找，机会还是有的。但记得，不要轻易选择炒作概念的二手房，风险很大。

　　04

　　Question 4：

　　滨江聚才路南岸晶都边套3.45万元/㎡，是否值得买?

　　Answer ：

　　根据好找房的数据显示，南岸晶都花园最近30天成交均价，约33380元/㎡。您看中这套房源是边套，如果还是中高楼层的话，3.45万元/㎡也较合理。

　　不过，南岸晶都花园跟九堡沿江大部分房子有一样的问题：房龄老、户型格局跟不上时代。因此，南岸晶都花园即便是在滨江区，周边又聚集了一众高新大厂，二手房价格依然上不去。

　　对于自住来说，这个项目性价比挺高。周边配套齐全，到地铁5号线聚才路站是步行可达的距离，小区又是绿城物业，园区绿化也不错。

　　如果总价预算和户型等，都符合您预期的话，可以入手。