深圳调控持续升级，住宅的上车通道渐渐收紧，但政策为资金留了一道口子。

　　比如，不限购不限贷的公寓产品，成了时下的投资新宠。

　　2020年，深圳商务公寓成交11735套，同比上涨2.6%;成交面积约71.5万㎡，同比上涨3.1%。

　　要知道深圳新房住宅成交量才37884套，公寓在整个房地产市场上的占比不断扩大，达到1/3。

　　很多人百思不得其解，为什么深圳公寓就这么受青睐，走势就这么彪悍呢?

　　实际上，资本是趋利的，绞尽脑汁在深圳买房，不外乎以下几点个：

　　货币增发带来通胀焦虑;

　　房供需不平衡;

　　产业经济表现亮眼。

　　与此同时，随着多次住宅调控收紧，查流水、代持、担保。想打新房住宅，审核一关就不容易过。

　　相比门槛更高的住宅，放眼当下的资产配置渠道，商务公寓的确是较优选择。

　　市场表现可以佐证：

　　后海恒裕深圳湾，卖掉了最后一套160平的公寓，2700万;

　　福田皇庭世茂裕玺，仅2月份就卖了将近20套，一天卖了6800万;

　　罗湖岁宝壹品，1月份卖了5个多亿，2月最后一个周日，一天卖了8套;

　　龙华的万科和颂轩·V寓，一周就卖掉60+套!

　　还有更多更多的例子，都在向我们诉说着深圳公寓火爆。

　　只是，商务公寓火爆也导致价格逐渐攀升，2020年均价便已经站上63349元/㎡。

　　这意味着，要想在深圳入手一套公寓，成本不低。如果是核心区域的公寓，投入成本只增不减。

　　既然深圳公寓资金门槛高，那么望眼大湾区，还有哪个城市拥有低成本，高回报的投资机会?

　　答案是：位于南沙蕉门河CBD的星河·湾区壹号。

　　最严限购下的深圳，新的投资风口在哪?

　　肯定有朋友会问，为什么会是星河·湾区壹号?

　　在解答这个问题前，不如先看下目前的投资逻辑。

　　如果以同等量级的城市筛选，广州毫无疑问是可以关注的城市。

　　虽然这几周，广州市场的焦点是政策的变化。

　　月初，广州颁布“穗六条”，包括严打人才购房资格造假;同时，将人才购房的限售年限提至3年。

　　前几天，广州市政府约谈天河、海珠、黄埔、南沙、番禺、增城6区负责人。

　　昨日，广州楼市调控升级，值税征免年限从2年提高到5年。

　　毫无疑问，与深圳一样，在广州买住宅，门槛是愈来愈高了。

　　相反，政策收紧下，不限购不限贷的广州公寓则成了香饽饽。

　　毕竟，深圳公寓的火热，原因在于住宅限购下，资金需要蓄水池，不限购不限贷的公寓正好是不二之选。

　　翻看广州最热的区域，无疑是“天选之子”南沙。

　　最直接的体现是南沙房价的飙升。

　　自贸区成立前，南沙房价才刚破万，自贸区之后每年都在上涨，在大湾区规划的加持下，2019年已经冲上了“2字头”，而今普遍3-4万，6年时间足足翻了三至四倍。

　　回顾过去，南沙规划一路开挂，利好接踵而来。

　　仅是前三个月，南沙便迎来了诸多高规格、大手笔的项目。

　　继去年8月南沙签约动工项目共125个，涉及总投资2365亿元。今年3月8日，南沙再度开足马力，同步启动13个重点项目桩基础工程。

　　这些项目中，包括南方海洋科学工程省实验室、南砂晶圆半导体等重量级产业。

　　也有极具瞩目的火箭产业——中科空天飞行科技产业化基地的建设。此项目不仅将填补湾区在航天产业领域的空白，助力广州打造中国航天第三极。

　　还有中山大学附属第一医院、执信中学南沙学校等医疗、教育配套，也将交付使用，进一步提升居住品质。

　　惊喜的是，连接南沙中心城区两岸的黄金通道——明珠湾大桥，也将在6月底实现通车。

　　此外，今年年内地铁18号线、22号线首期也将开通，南沙至珠江新城，通勤时间将缩短至半小时。未来，广深高速磁悬浮也在南沙设有站点，可一轨直抵深圳前海。

　　再加上，国家级新区、广东自贸区……赋予南沙的光环，不计其数。

　　南沙，正在成为大湾区最有想象力的地方之一。

　　配套、产业决定未来价值

　　深圳人买公寓一直有着自己的逻辑，重点关注硬资产。

　　何为硬资产?城市、板块和项目。

　　我们已经完成了第一步——选对城市南沙，接下来便是选对板块。毕竟，南沙很火，但也不是每个板块都可以买。

　　需要注意的是，购买公寓的逻辑与住宅有所区别。

　　楼市本身就是短期看金融，中期看土地，长期看人口。公寓从买房到转手，持有周期可能长达8-10年。因此，选房更考验眼光。

　　在这么长的持有时间里，购买公寓，一是寻找地段稀缺性;二是寻找能够具有长期增长的资产;三是周边配套成熟度。

　　回顾深圳过去十年公寓史，所有领跑市场的标杆项目，无一不是出自产业、配套成熟的福田、南山和罗湖。没有例外。

　　以同样的选筹逻辑来翻看南沙各个板块，蕉门金洲板块是最早开发，发展也是最成熟的区域。

　　地铁方面，除了已正式营运的地铁4号线，建设中的18号线，未来还将布局15号线、22号线、广中珠澳城际等多条线路。道路交通上有进港大道、环市大道、虎门大桥、南沙大桥、南沙港快速前往其他区域。

　　凭借这些交通轨道，不管是去城区，还是深圳东莞和港澳，整体的通勤范围在1小时内，便捷性都大大提高。

　　相比其他版块，蕉门金洲板块商业也更为成熟。

　　有万达广场、今洲广场、奥园金莎广场、华汇国际广场、凤凰湖公园、南沙体育馆、图书馆等，多样化满足人们的日常生活需求。

　　|蕉门金洲板块配套

　　另外，星河控股集团将在东悦湾楼盘建立深圳网红潮流购物中心星河COCO Park，届时此板块的商业配套又会上一个台阶。

　　要知道，商业对于年轻人来说，无疑是极具吸引力的。毕竟住的舒服外，商业配套在年轻人的居住需求中排名前列。

　　| 《2018年轻人租房大数据报告》显示，年轻人看重交通、小区治安环境、生活配套。

　　看板块，除了关注当下，也要关注未来的潜力空间。

　　蕉门金洲板块的核心区位——蕉门河CBD，目前已有多家总部型企业抢先入驻，其中不乏微软小马智行、蔚来汽车、香江云、微软、中科院等高科企业，聚集效应越来越明显。

　　实际上，在《2035广州国土空间规划》文件中，蕉门河被指定为金融与总部经济发展的重点板块之一。

　　就在上周，蕉门河中心区市民广场周边地块规划调整了，将建290米地标!

　　从上图可以看出，这一片区南侧的文化设施用地，加入了商业成分，并配建一处美术馆和科技馆。

　　并且，该地块建筑高度从24m调整至40-290m，形成双塔地标。进港大道两侧的地块，原先是商业、商务兼容居住用地，如今划分成独立的商业商务用地和居住用地，高度由80米调整至100-150m。

　　以上举动都透漏出一个信息：这一片区将打造重点商圈。

　　因此，现在关注蕉门金洲板块，无疑是抢占时代的发展风口。

　　抄底!120万买南沙CBD四房

　　选完了板块，最后便是需要选对项目了。

　　如何将最后一步把握到位，用深圳人的购房经验来说，便是认准“龙头物业”。

　　而星河·湾区壹号的条件恰好符号上述投资逻辑。

　　星河控股集团对于深圳人而言，可谓熟悉至极。

　　作为探索建筑与人居生活为已任的城市建设者，星河控股集团20年来随着深圳这个城市的发展而日益成长，连续六年获评中国房地产百强企业，六次进入中国蓝筹地产榜单。

　　在住宅、商业、酒店、金融、资本运作、物业管理、旅游、海洋生物、等多个领域均构筑了不少精品。

　　比如，网红购物潮流中心——福田星河COCOPark，常年占据深圳购物中心排行榜前列。

　　产业新城标杆项目——星河WORLD，让曾是一片旧工业城，周边围绕着城中村和旧厂房的区域，成为高端产业、商务配套完善的产业新城。

　　星河·湾区壹号则是星河控股集团在南沙成功布局的第6个项目。

　　作为金洲地铁站附近的屈指可数的复式公寓现楼产品，项目总体规划以五栋公寓组成，户型均为5米层高的Loft公寓，建筑面积36-72㎡，超200%使用率，精装交付。

　　在产品细节上，除了买一层交两层，还为其配备玻璃护栏+扶手，使得整个空间更明亮大气，不至于压抑。

　　收纳组合上也别出心裁，通过高效利用空间，配备收纳柜、地柜、吊柜、镜柜、洁柜，做到人性化收纳。并且从居住角度入手，增加智能可视对讲系统，让人享受时下最潮的智能生活。

　　当然，如果撇开收益来谈投资，那就是耍流氓。透过价格，就可以感受到开发商的满满诚意。

　　星河·湾区壹号，总价85-120万，算下来单价1.9万/㎡。

　　可供对比的是，2020年深圳商务公寓成交前10名，招商前海公寓单价9.6万/㎡，大空港会展中心水岸，单价5字头。

　　哪怕是更为偏僻，配套并不齐全，区域尚且在开发初期的沙井万科星城，单价也接近4万/㎡。

　　这意味着，要想买入同样地段、配套齐全的公寓，在深圳起码付出三四百万的成本。

　　除了投入资金成本，在长期持有的前提下，依旧要来算一笔出租账。

　　根据周边租金看，公寓租金普遍比住宅高40%。其中公寓月租金在45-55元/㎡·月，住宅月租金在25-30元/㎡·月。

　　对比区域内住宅项目，只需要投入仅为25%-50%的资金，就能获得更高的租金回报率。

　　更重要的是，租金一般是以每年5%-10%的速度在递增，这意味着，未来租金回报率还有可能会提高。

　　丰富成熟的配套、星河的品牌，再加上产品不限购、不限贷，对于没名额、有房贷记录的买房人来说，上车的门槛比较轻松心不心动?