这段时间以来，深圳不好的消息有点多。

　　1.

　　一是深房理的事儿实在闹得太大了…一直处在风口浪尖上。

　　这个话题有点敏感，不多说。

　　另一个，也更值得让人警惕的是，

　　深圳的资金和人口，在减少。

　　资金方面，

　　截止2020年2月，深圳的资金总量是105422亿元，

　　而到了3月底，这个数字变成103551亿元。

　　减少了1871亿元。

　　罕见出现了负增长。

　　与之对比，上海2月底资金总量159025亿元，3月底160005亿元，增长了980亿元。

　　人口方面，说的不是常住人口，也不是户籍人口，——实际上这两个数字都是在增长的。

　　而是小学生入学人数。

　　深圳2020年深圳小学生招生人数19.07万，比去年下降了6.5%。

　　是继2019年之后连续第二年下降，下降幅度也有所增大(2019年下降了1%，在此之前都是增长)。

　　很早之前的文章里提到过，

　　相比常住人口，小学生入校数量统计更加真实、准确，

　　因为它是一个一个“数人头”数出来的，而且义务教育阶段，小学入学率接近100%，几乎不存在漏算的情况。

　　这个数据也更能反映一座城市对青壮年人口的吸引力。

　　因为每个小学生背后是一整个家庭(年轻父母+孩子)。

　　一个城市每增加一个小学生，就代表着至少一对年轻夫妇的迁入，

　　是真的要扎根于此的那种迁入。

　　—— 当然，这个结论仅适用于常住人口同时也在增长的城市，

　　如果一个城市小学生入学人口增多，但常住人口减少，只能说明这里留守儿童多…

　　2.

　　资金的流失，原因有许多，

　　比如金融环境的变化，政策的收紧，等等。

　　但小学生入学人数减少，排除掉出生人口下降的因素后(2019-2020年小学生对应的2013-2014年出生的出生人口，是正增长的)，

　　原因只能是，孩子到了入学年龄的家庭，正在逃离深圳。

　　为什么逃离，想想也知道。

　　上周我曾说过一个观点：

　　就算深圳没有出208调控，房价也不会涨到天上去。

　　因为有京沪的房价锚定。

　　是，深圳住宅供应是比北京上海少，所以价格很高，

　　但价格高同时也会让需求减少。

　　要知道，人是有脑子有脚的，

　　会思考，也会行动。

　　既然能因为你就业好、工资高而来，自然也会因为房价太高而离开。

　　注意，这里因为房价太高而离开的，并不都是认为在深圳买房无望而退居二线的人，

　　还有很多觉得深圳房价涨上去后性价比太低的人。

　　—— 同样的薪资待遇，北京上海也能给甚至还更高，为什么一定要死磕深圳?

　　大致是这样一个因果链：

　　深圳产业好、高薪就业机会多→高收入人群多，购买力强→ 房价高→ 叠加住宅供应少→ 房价进一步升高→高薪人口和部分就业机向其他城市(北京、上海)转移→ 深圳购买力减弱→ 房价停止上涨或者回落

　　所以，只要有其竞争者，就没有哪个城市的房价可以脱离合理区间，只涨不跌。

　　即便有短暂的脱离，也会很快回归。

　　深圳是这样，其他二线城市同理。

　　如今户籍制度全线放松、医保可以异地结算，交通工具发达，

　　人口流动效率空前提高。

　　对于一个个有手有脚可以谋生的人来说，没有哪个城市是不可替代的。

　　此处不留爷，自有留爷处。

　　所以，哪个城市也不要有优越感。

　　央妈都说了，我国经济增长的核心在于人。

　　城市的管理者，应该努力改善营商环境、增加就业、提高收入以及完善教育医疗等保障，以争取更多的人口。

　　3.

　　扯远了，说回深圳的房价。

　　208新政以后，市场价格已经看不到了。

　　但不用猜，一定是跌了。

　　一个市场能接受什么样的价格，跟看客们没关系，只有掏出真金白银来买的人才能决定。

　　而到了真正的“买”这一步的人，无非就是看两点：

　　首付能不能付得起、月供能不能还得上。

　　显然，208新政以后，绝大部分房源都出现了无法贷足的情况，

　　相当于首付门槛瞬间提高一大截。

　　而且是不分刚需、改善、投资的无差别打击。

　　这一点是核武器级别的，

　　北京市场之前为什么一直涨不起来?最大的原因就是杠杆率太低，只有首套首贷的刚需可以勉强把杠杆加足，

　　所以每年都只有500万以下的刚需市场能回暖一点。

　　所以去年年底经营贷放松，北京高总价的房子马上就迎来了一波大行情。

　　深圳二手房按照指导价贷款以后，杠杆率实质上降得已经比北京还低。

　　房价必跌无疑。

　　现在买卖双方的僵持，只是一个开始。

　　预计至少两年内，深圳不会再有什么好的行情。