终于，隔壁广州2021年度第一场土地集中拍卖宣告结束!

　　虽然有住建部约谈广州要求严格贯彻房住不炒在先，但本次集中土拍，还是创下了广州楼市有史以来多项历史记录：

　　(1)48宗竞拍土地总面积近393.6万㎡，总建面近928.5万㎡，挂牌总价超过901亿元，均为历年之最!

　　(2)超过100家房企入局拼搏厮杀，入场资金超过1000亿元，国企、央企战力尤为强悍!很多房企为增加摇号中签率，设置“马甲”超过300余个!

　　(3)面粉贵过面包频现，尤其是部分区域地价甚至超过现售房价。如白云区金沙洲板块，从房价4万到地价4万，仅用了一天(开发商若想盈利，未来入市价格至少6万起)。

　　竞得靓地的房企自然嬉笑欢颜，分地未取的也不要灰心。因为在接下来的6月、9月，广州还有两次集中供应。

　　总计算下来，广州2021年全年将供地2544公顷，其中，住宅用地供应就达到634公顷!

　　然而，广州的归广州，深圳的归深圳。

　　土地面积相当于深圳3.5倍的广州，留有的土地“余粮”，自然要比深圳要厚实的多。

　　广州拍地的豪气，令深圳艳羡，更是心向往之。

　　01

　　深圳加大居住用地供应

　　供需失衡仍然存在

　　4月25日，深圳市规划和自然资源局官方公众号发布了《深圳市2021年度建设用地供应计划》公布实施的消息。

　　2021年，全市计划供应建设用地总量1130公顷，其中居住用地363.3公顷，产业用地171.4公顷，民生设施用地543公顷，商服用地52.3公顷。

　　截至3月底，深圳已供应建设用地223公顷，完成年度计划任务的20%。

　　其中，最受瞩目的便是这363.3公顷宅地，虽然体量仅相当于广州宅地供应量的一半，但这对于土地稀缺的深圳而言，已经是竭力而为了。

　　要知道，今年的体量，较2020年、2019年已经分别提高了24%、142%。

　　此外，本年度深圳计划供应商品住房用地149.3公顷，将集中分三批次供应。

　　4月14日，第一批次6宗用地已经集中发布挂牌公告，第二批次用地将于6-7月出公告，第三批次用地将于9-10月出公告。

　　整体来看，节奏很稳，持续供应的决心很足。

　　然而，在土地供应上，深圳始终做不到与广州相抗衡。

　　不是财力不够，而是土地不够。

　　广州盘子大，家底足，开启疯狂的大体量供地自然游刃有余，但是深圳作为一个土地资源稀缺城市，持续的大体量供地恐怕难以为继。

　　因为土地资源总量就是那么多，不会平白无故生出新的用地。接下来，还要回到城市更新和居住外溢解决。

　　实际上，作为大湾区中仅有的两大一线城市，深圳与广州的楼市发展，始终是被关注焦点。

　　不幸的是，深圳已经荣登全国房价最高、最难买房的城市。而广州，在房价连续窜涨的当下，也正朝着这个目标迈进。

　　房住不炒。在这个紧要关口，如何守住红线?

　　加大土地供应力度，以期能够平抑房价，无疑成为最核心的一招。

　　道理很简单，市场价格与供需成反比关系，供应越多，价格不就越低么?

　　然而，这招放在广州或者其他土地资源丰富的城市可能行得通，但是在深圳这样地又少、极度供不应求的城市，即便扔进去这363.3公顷的增量宅地，恐怕也是杯水车薪。

　　之所以这么说，是因为深圳对住房的需求量，实在是太大了!

　　2020年，深圳共批准预售商品房项目144个，建筑面积888.72万平方米，同比增长13.9%;其中商品住宅建筑面积507.13万平方米，5.15万套;商务公寓150.19万平方米，2.55万套。

　　只不过，如此大的预售体量，却仍然难以减退当年深圳人“打新”的热潮。

　　现如今，深圳的人口仍处于一个快速增长的状态(去年净流入人口约为44万人)，而可开发用地却在急剧减少。

　　同时，鉴于城市更新的进展速度缓慢，未来市场住房资源只会更加紧张。

　　02

　　竣工、销售面积不成比例

　　深圳尝试调整土地供应结构

　　除了每年的新增供地外，每年商品住宅的竣工面积和销售面积变化，同样也是衡量楼市变化趋势的一个重要标准。

　　先看竣工面积。概帮主查询近日发布的《深圳统计年鉴2020》发现，从2009年开始，深圳每年竣工的住宅面积，就一直维持在300万/㎡以下的地位。

　　直到2019年，才再次突破300万㎡，达到303.76万/㎡;2020年，住宅竣工面积再上一层楼，达到341万/㎡。

　　然而，即便如此，相较于十年前动辄五六百万甚至七八百万平米的供应量，却仍然不值一提。

　　接下来再看每年的商品住宅销售面积。

　　同样根据《深圳统计年鉴2020》的资料数据，深圳近十年来，商品住宅销售面积，都在400万/㎡以上，在2019年更是回升到650万/㎡以上的高位。

　　整体来看，每年的销售面积远高于竣工面积，长此以往下去，深圳未来住宅库存恐怕将会持续走低。

　　至于城市更新方面，按照目前最新公示的2021年拟供应旧住宅区改造项目一览表，总体体量虽然有所上升，但需注意的是，这仅仅是预安排，最终推动进度的快慢仍是关键决定因素。

　　令人欣慰的是，深圳除了目前加大供地计划外，已经开始同步尝试调整现有的供地结构。

　　4月27日，深圳市规划和自然资源局发布消息，坪山原规划新型产业、工业性质的地块调整为7块二类居住用地，并新设学校用地。

　　对原有的土地规划进行合理调整，向居住用地倾斜，这无疑是深圳进一步加大宅地供应力度的体现。相信在未来，这样的地块调整会更多。

　　与此同时，在近日深圳某城市更新峰会上，市规划国土发展研究中心副总规划师、城市和区域发展研究所所长李江表示，未来深圳将严控商业办公供应、工改商、严控纯居住用地改变为综合体用地。

　　对此，很多业内专家认为，这种调整很有必要，尤其是现今深圳商务写字楼空置率居高不下，造成了明显的资源浪费。而市场对住宅的渴求，却时时得不到缓解。

　　调整现有土地结构，加大住宅用地供应，减少不必要的商业、商办用地供应，这无疑是一个积极明显的信号。