笔架山脚下，走出银湖地铁口，视线慢慢穿过罗湖新住宅新贵——缙山府机器轰鸣的工地，就可以清晰地看到正在热销的公寓——岁宝壹品。

　　3月8日，缙山府公证摇号确定选房次序。3月10日正式选房。

　　两个楼盘其实都是近期深圳市场高度吸引眼球的高端靓盘，价位、学位、品味等均旗鼓相当。或许，最大的不同是，缙山府由前万科团队操刀，领头羊为前万科集团副总裁周彤，品质为住宅。

　　而岁宝壹品则由前中海地产董事会主席郝建民来运作，品质是公寓。

　　两个楼盘，仿佛两个暗中彼此较劲的巨人，隔着北环无声相望。尤其是缙山府，为周彤创业的首个楼盘，能否确立新的江湖地位，此楼的得失成败，不容忽视。

　　而两大地产江湖名主，此次北环论剑均主打名校牌。但是在售价上，利用率远低于住宅的岁宝壹品公寓，居然还能在价格上势压住宅缙山府一头，近年也是十分罕见。

　　不过，两家地产新贵之争，似乎还未见胜负分晓。两家均有后手，留着二期还待开发，或者一场更加有力道的，两大地产大佬的暗战，已经在市场上缓缓展开......

　　01

　　团队：万科系VS中海系

　　中海地产素来有地产黄埔军校之称，是各大开发商热衷挖角的房企。而万科集团的高管们，也一直是业界的香饽饽，还有不少更是开疆拓土打造自己的平台。

　　缙山府的来历就不一般，开发商为深圳市信城不动产有限公司，三个合伙人皆为万科出身，其中最知名的就是周彤。

　　另外一个合伙人张酹则是从王石的秘书做起，到万科集团公关事务部经理，位至深圳万科副总经理。而合伙人刘波则是深圳万科的财务总监。

　　资料显示，周彤于1991年加入万科，历任万创设计公司副经理、成都万科总经理、东莞万科总经理等职务。2015年3月，在北京万科总经理毛大庆离职后，周彤被提拔为万科集团副总裁，兼任深圳万科总经理。2016年年底，周彤离职万科。

　　而周彤离职前打造的万科臻山府，是深圳万科回归城市中心的高端项目。彼时周彤接受媒体采访时，曾强调，“豪宅最重要的是人居住其中，不能忽视最基本的东西：阳光，自然的风，环保，绿色，舒适。在这些基础元素的提供上，豪宅必须不能有硬伤。”

　　周彤也将这种品位带到了缙山府。缙山府位于罗湖银湖泥岗片区，北环大道东侧，泥岗西路辅路及金碧路的交汇处，规划面积3.45万平，绿化率达到40%。

　　最突出的就是自然景观资源，周边有笔架山公园、银湖山郊野公园，有山、阳光、自然的风，缙山府强调静谧的宜居性，成为了亮点。

　　项目首推建面约90-106 平住宅，单层4户配置约2.9米标准层高，带精装交付，均价约8.9万元/平，单价区间在8万-10万元/平，总价区间在728万-1064万元/套。

　　而一路之隔的岁宝壹品打造则大不相同，虽然也是豪宅打造，但是更强调实用性。

　　项目规划有近5万平商业(岁宝百货由商业起家，自然不会放过机会为自身项目增值)，园林有3.5万平，主要为空中园林。另外在楼体42层规划有空中会客厅。

　　产品网罗各类买家，户型面积从46平-223平不等，从刚需到豪宅，满足各类需求。公寓均价约在8.98万元/平，单价区间在7.8万-12.7万元/平，总价区间在538万-2763万元/套。

　　这也和岁宝地产的当家人郝建民的风格有关。作为前中海地产掌门人，深谙中海的德系精工制作的风格。

　　郝建民在业务层面拥有强劲手段，并引导了中海重大并购案，在中海进行大刀阔斧的人事变革，带领中海保持“利润王”的称号。

　　郝建民也是从地方干起，熟知项目打造。其此前打造的北京项目“中海雅园”从买地、策划到销售只用了短短两年半的时间，实现了“成片规划、规模经营、滚动开发”的开发目标，成为北京西部地区的明星楼盘。

　　2018年，郝建民履新岁宝百货，与周彤一样，郝建民并不是一个人在战斗，他的小伙伴也来自中海，包括原中海地产财务总监林晓峰、原中海物业董事长王琦、原中海地产营销总监刘蘅，团队的到来迅速改变岁宝百货地产板块业务停滞不前的局面。

　　其一方面，要求地产业务进行集团化运作，所有项目工作人员集中办公;另一方面，还停止了合作开发业务，将岁宝位于深圳福田八卦岭片区、深圳宝安沙井片区的项目收回独立开发。福田八卦岭项目便是如今的岁宝壹品。

　　在房地产业界，有文科万科、理科金地、工科中海的说法，万科更侧重于营销、品牌的运营和流程管理。而中海则更加侧重于工程品质。如今原万科系和中海系的两派人马近距离“厮杀”，会给牛年深圳房地产市场带来什么样的影响，我们翘首以待。

　　02

　　教育资源：深中VS荔园

　　买公寓最头疼的就是后续出售要承担高额税费的问题。不过近日政府宣布公寓可开通燃气，公寓类住宅化的猜测不胫而走。

　　3月3日，深圳市规划和自然资源局更发布关于《深圳市城市规划标准与准则》局部条款修订公开展示的通告，在用地分类及建筑用途均删除了“商务公寓”类型。

　　为商务公寓转正添了一把火，不少业内人士纷纷认为，商务公寓学位积分未来或和住宅的积分距离会缩小。

　　我们再来看看缙山府和岁宝壹品，他们竞争的不单单是户型、产品建筑，而是深圳最短缺的资源——优质教育资源。

　　为何一个福田区公寓项目能卖出和周边学区房相同的价格，要知道公寓的实际使用面积还低于住宅。岁宝壹品的核心卖点是“可落户入学积分”、就读“双荔园名校”。

　　项目旁规划在建荔园实验学校，相距不远的东侧则由荔园小学东校区，双荔园环伺、教育氛围浓厚。

　　一个片区，规划了两所荔园名校，其布局颇为奥妙。据销售对湾区大地产透露，购买岁宝壹品，未来就读一路之隔的荔园实验学校有很大可能能实现，“项目附近的住宅较少，主要是鹏益花园­和八卦岭宿舍区。再远的旭辉花园、鹏盛村，从地理位置看，更容易划分到荔园小学东校区。”

　　尤其是根据福田区最新的积分入学办法，公寓属于第三类型，基础积分70分，比住宅的80分少了10分。

　　但是所住地连续居住证明最高能有10分，监护人一方累计缴纳社保最高也有10分，独生子女有1分，这样岁宝壹品入学最高积分能达到91分。

　　按照目前岁宝壹品所在的学区是园岭外国语小学+华富中学，2020年园岭外国语小学录取计分是79分来看，未来岁宝壹品有很大可能能入读荔园实验学校。

　　不过，湾区大地产在这里也要强调一下，真想拿到91分也是有些困难。所住地连续居住证明最高能有10分，需要入住100个月，也就是8年才能达到。而岁宝壹品真正交楼时间是2023年，若真想拿到这10分，得等到2031年。

　　而且具体的荔园实验学校的学区范围还没确认，若是荔园实验学校和荔园小学东校区属于共享学区，那么岁宝壹品想要入读名校的积分比拼就会很激烈。

　　而缙山府一路之隔就是新建好的深圳中学泥岗校区(高中部)，虽然高中不是学区概念，但是近年来深圳重点名校家长陪读的日益增长，重点名校附近的房屋租赁火爆。

　　因此，虽然高中片区不是学区房概念，但是胜似学区房。

　　而且，值得注意的是项目旁边还有一块教育用地，要打造九年一贯制学校，有不少人猜测或许会由深中来承接，目前情况还未知。

　　若是真的由深中来承接，毫无疑问缙山府将晋升为名副其实名校片区。根据2020年中考成绩，430分以上占比排名，深圳中学3+2排名全市第2名，深圳中学亚迪学校排名全市第5名，深圳中学龙岗初级中学排名全市第17名。足以说明深中初中部的实力。

　　若是从现有学位来说，缙山府所属学区是凤光小学和笋岗中学，以及罗湖教科院附属学校，以及九年一贯制学校银湖二小。

　　笋岗中学、教科院附属学校的中考排名均未在全市top50以内，而银湖二小是在2021年建成，中考成绩如何还未知。

　　03

　　片区规划：旗鼓相当

　　两个项目虽然分属罗湖和福田两个区，但是由于只有一路之隔，因此坐享的配套大多相同。

　　不过，从去年二手房涨幅来看，八卦岭更胜一筹。

　　去年八卦岭整个片区因为双荔园建造，将和百花、园岭共同构建2.5平方公里深圳最强教育区，二手房成交均价10.54万元/平，上涨幅度达到58.97%，挺进深圳二手房上涨最快top3片区。

　　相比之下，老牌豪宅区银湖去年二手房成交均价为6.36万元/平方米，二手房上涨幅度为18.88%，表现一般。

　　但是双方仅隔路相望，坐享的规划是相同的。

　　从未来规划来看，八卦岭作为福田重点打造的“1+5”环中重要的一环，定位为“金融科技总部基地”，与香蜜湖的“国际金融总部基地”共同构建“一湖一岭”的福田双金融中心格局。

　　相距不远的笋岗-清水河片区，是罗湖区政府重点打造的千亿片区。罗湖“十三五”规划明确提出发展时尚特色商贸区，打造时尚商贸中心、都市创意总部基地和创新金融中心。

　　数据显示，笋岗规划用地面积为2.787平方公里。吸引的航母级开发商有：城建、深业、华润、中粮、招商、宝能、城脉等。由于多个旧改项目已完工或接近完工，笋岗当下已从物流仓库区蜕变成高端商务中心区，片区整体环境有了较大的提升。

　　未来若是公寓真的能住宅化，对于岁宝壹品这类带有学位的公寓而言，无疑是利好消息。

　　对于周彤来说，缙山府是创业的开山之作之作，他的万科同事徐洪珂、肖楠创立的里城地产，杜晶、陶翀富、王晓东、罗霆、黄尚斌的同创地产已经取得阶段成功，在业界已然杀出一条血路，而他的信达能否一炮而红，缙山府一役举足轻重。

　　而对于郝建民而言，他的站位更高，从一个掌控千亿市值上市公司的董事长到一个千万年薪的地产公司掌舵人，岁宝一品的战役事关岁宝能否立足大湾区，进入大湾区房地产主赛道，岁宝壹品不但为己再度扬名，也为岁宝地产立万。