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最近正在开两会，新政策出台也在情理之中。
先是3月1号，郊区五大新城的新落户政策调整和发展规划;昨晚又是下班时间，直接推出“新房五年内限售”。
刚刚，腔调又得到消息，验资和认筹金又有新要求：
自3月1日起，
恢复原商品房预售标准;
新开盘项目认筹金额不超过总价20%;
首套房资金证明不超过总价35%、二套房资金证明不超过总价70%。
首先，简单说一下腔调的结论：
3月3号的政策，对普通购房者影响有限;3月1号的政策的深远影响更重要!今天(3月4号)的消息应该是计分摇号政策的补充。
3月3号限售政策分析
稳扎稳打?打补丁?还是画个圈?
里面直接描述限售政策的是第七条：
“七、实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。”
这里有两个要点：
一个是，按优先购房政策购买的新房;
另一个是，以购房合同网签备案时间为计时标准。
优先购房政策具体是什么?
这里的表述有疑问。所说的“优先购房政策”具体指的是什么优先政策?
如果说计分摇号优先是“优先购房政策”，那临港引进人才购房优先政策算不算呢?那五大新城后续可能会推出的人才优先购房政策算不算呢?
当然，已经有一些消息说，很有可能只针对计分摇号的项目。那问题又来了：
怎么认定是否享受优先购房政策优惠?这是直接要求到购房的业主，还是启动计分摇号机制的项目?
结合第四条优化网签，腔调估计，应该是结合大数据，细致到每一个购房业主。
举个例子，比如一个项目有1000套，认筹1500人，启动计分摇号。最终，有1300人入围参与摇号，但首批购房的只有700人。
那么，这700人享受了优先购房优惠，因此网签5年内限售，剩余的300套因为没有享受政策优惠，因此不受到限售影响。
满五以什么时间为准?
其次，购房合同网签备案时间为准，其实也就是以网签时间为准了，毕竟正常情况下，网签时间一般都会比签合同时间要晚。
结合第四条：强化商品住房交易管理。进一步优化房屋交易网签备案制度，拓宽网签备案数据应用范围。
可以认定，在国家推广大数据监管的大趋势下，以网签时间为准应该是更有可能的。
所以，像很多媒体所谓的“办产证到拿房就要两三年，五年其实不算多”的说法，购房者你们还是不要轻易信，要按最坏的结果来估计。
不过，即便是最坏的结果，也就是现在买个新房住五年才能换，对于真的有住房需求的大多数人而言，影响并没有很大。
当然，炒房客除外。
所以，腔调才会说，限售政策影响有限。
3月4日“补丁消息”
别老想着钻空子
其实，今天得到的补丁消息，其实都是去年就提过的政策要求了。只不过这次是针对计分摇号政策的一个补充提醒。
为什么是补充?
因为原本的政策有空子钻。之前限定的认筹比超过1.3:1以后，自动启动计分摇号制。那针对这个前期认筹比能不能操作一下呢?
比如认筹金抬一抬?比如验资卡一卡?
所以，ZF直接明确：认筹金上限只能是20%，验资上限只能是35%和70%，这种空子最好还是不要钻。
3月1号五大新城政策
人才引进才是市场动力
在1号市政府出台的一份关于“十四五”加快推进新城规划建设工作的文件中，明确了：
在嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五个新城探索出台与中心城区差异化的购房政策和租赁政策。
为了配合这一长期建设，ZF出台了一系列优惠政策：
1. 居转户年限缩短：”居转户“年限的调整，由7年缩短为5年
2. 落户专项加分：对持上海居住证在新城工作并且居住的，给予落户专项加分。每满1年积2分，满5年后开始计入总分，最高分值20分
前面两点还只是针对人才引进，而这个政策文件里面，有大篇幅介绍的是五大新城与长三角城市圈的交通规划。
看到问题了吗?
人才引进+交通优化，这才是影响楼市的真正因素。
未来五大新城应该是向着卫星城和长三角交通节点来规划设计的。
单纯按市场发展而言，确实是很有潜力的。
但是，问题在于，“与中心城区差异化的购房政策和租赁政策”，具体是按临港这样的“市区难买临港，但临港能买市区”，还是实行购房资格“沪C照”?
如果是前者，那可真的值钱了，引导市场向五大新城流动是可以遇见的。
如果是后者，那么，结局可以详见现在沪C牌照车主的用户体验和沪A牌照的价格涨幅。
最后总结一下，当前政策的整体风向一直都是没变的：“房住不炒”，给刚需无房户和改善购房优惠，同时严厉打击炒房。
无论是昨天的限售，之前的计分摇号，还是限购限贷，整体线路还是很清晰的。
然而到了实际操作，有可能就像化疗了，在杀癌细胞的时候，会顺道损伤和误杀健康细胞。
政策是山，市场是水。
当前市场需求就在那里，光靠堵是堵不住的，最后只会为了打补丁疲于奔命。及时补充供应，缓解需求，才是釜底抽薪的方案。
而购房者们需要的，是更精准的政策操作，少些误伤，多些优惠精准落实。
