3月3日，经市委市政府审议批准，《深圳市人民政府关于支持深圳国家高新区坪山园区建设世界一流高科技产业园区的意见》(以下简称《意见》)正式印发实施。

　　这是继光明科学城、河套深港科技创新合作区之后，深圳市委市政府再次专门对一个区域发展作出的部署。这也是远在深圳东北部的坪山开年收到的一个大礼包。

　　年前，就有不少读者朋友让我写写龙岗和坪山，由于各种原因一直拖着。今天，借着这个事情，我们简单来聊聊坪山的区域价值和一些区域代表性楼盘。

　　本文稍微有点长，4000字出头，如果你很关注东部特别是坪山的，请耐心读一读。

　　先上坪山在深圳的区位图，途中蓝色虚线内即是坪山区。

　　可以看到，从龙岗区分出去的坪山在深圳的东北部。坪山的北边和东边是惠州，南边是盐田和大鹏，西边则是整个龙岗区。用东北部的“边陲”来形容坪山在深圳的位置应该是可以的。

　　整个区域远离目前深圳的政治和经济中心。坪山中心区距离福田中心区约45公里，距离南山中心区则在55公里左右。对绝大多数人来说，这不是一个可以接受的通勤距离。

　　当然，我这么分析的出发点是，福田南山，特别是南山，是城市的就业中心。没有办法，这里经济实力最强，有无敌的粤海街道办，还有被寄予厚望的前海自贸区。再次一些，也需要以福田为中心来考虑这个问题。

　　大家来看一下2020年深圳全市各区GDP情况：

　　可以看到，坪山仅有801亿的水平，仅仅是南山、福田、龙岗、宝安的零头，龙华和罗湖的四分之一，比光明差不多少了个大鹏新区的水平。虽然坪山的增速算很快的，但基数太小。

　　这个问题很重要，因为每个区的经济强弱最直接的体现就是就业机会的多少，而产业的发达程度也对房产价值有非常大的正相关影响。

　　毫无疑问，南山福田就是中心，创造了最多的就业岗位，也是深圳的房价最高的两个区。同理，以坪山的经济发展水平，房价在深圳算是比较温和，这是很自然的。

　　除了经济实力与其他几个大区相差很大之外，其距离市区的地理距离也很远。

　　这导致一个最大问题就是，就算在市区的人由于房价高被挤出去，要选择坪山也是一个艰难的选择。因为50公里上下的距离，真心不是一般人可以长期坚持的。我身边有那么几个，佩服的很，但主要也是不打卡上班的那种。

　　因此，交通对坪山是一个特别大的掣肘，长期以来制约坪山了与市中心的联系。好就好在，这个巨大的短板在未来几年会逐一得到弥补。

　　首先是14号线：

　　14号线将于2022年开通，离现在不远了，如果不算大鹏新区，那么坪山是目前深圳唯一一个还没有通地铁的行政区，所以这条线路对坪山可谓是至关重要，久旱逢甘霖。且第一条线路的开通对片区的房价有很大的推动作用，尤其是这条线路连通的是福田中心区。

　　14号线是快线，从进入坪山的第一个站沙湖(周围聚集了较多代表性楼盘，如力高君御国际、京基御景印象、深业东城、龙光玖云著，以及去年卖完了的万樾府，早就可以卖了的泰禾金尊府等等)算起，到终点站岗厦北一共11个站，由于是快线，与11号线的宝安段相似，站与站之间的距离都相对较远，耗时也较长，怎么也得按照4分钟左右估算，这就约45分钟了。

　　也就是说，即便从坪山的第一个地铁站沙湖出发，去往岗厦北的全程也要45分钟。且岗厦北虽然在福田中心区，但却并不算是最核心的区域。

　　万幸的是，岗厦北被定位为一个重要的交通枢纽。

　　岗厦北已开通了2号线和10号线，待14号线开通就是三条线，2025年，11号线延长线也会经过此，算是东西部的两条快线链接起来了。届时，岗厦北是4条轨道交通交汇的枢纽。坪山人到了岗厦北可以任意通往各个方向。

　　岗厦北交通枢纽

　　理论上，1小时内，从沙湖可以到达车公庙、会展中心、购物公园、福田等这些福田中心一带的就业核心地铁站，再远一些，加上换乘和走路时间，超过1小时15分钟，我觉得上班就不现实了。

　　除了14号线，坪山的轨道交通还有已经开工的深大城际和深汕高铁。

　　从深大城际的路线走向来看，其经过的是龙岗、龙华和宝安这些深圳较外围的区域，对经济发展很重要，但其实对解决坪山人去市里上班的重要性不那么强。

　　相比之下，深汕高铁则作用更大，因为它通往罗湖和西丽这两个相对中心的位置，尤其是西丽，规划有留仙洞总部基地以及西丽湖科教城，科技园也在不远之外。且这条设计时速350公里/小时的线路站数极少，坪山到达西丽只需要十来分钟，即便加上转线，时间也不会太久。

　　所以，对多数上班族来说，买坪山，最好就是买沙湖站和坪山高铁站附近的楼盘。否则，去市里搬砖不现实。

　　另外，坪山近期还有一条地铁线路，即横贯大运、龙岗中心和平山中心区的16号线：

　　这条线路将于2023年开通，时间离现在也不算久远，也就是说很快坪山将有14和16号两条地铁线路，大大优化整个片区的交通出行。

　　不过从16号线的路线规划来看，主要服务于东部，是加快推进东部重大交通基础设施建设的一条线路，也就是区域性的线路，这点区别于目前已开通的所有贯穿多个行政区的线路。

　　理论上来说，这条线路短期对坪山人通勤的意义不会非常大，主要还是服务于东部长期的经济发展，毕竟龙岗人很多也都是要去市区搬砖的。

　　以上说了那么多，主要都是从交通这个点来着墨分析，可能有人会问，难道坪山就只配做市区的睡城，只能关注能与市区快速通勤的区域?

　　那也不完全是。

　　这就是文章开头提到的，3月3日，市政府特意召开新闻发布会，介绍《深圳市人民政府关于支持深圳国家高新区坪山园区建设世界一流高科技产业园区的意见》的主要内容以及坪山高新区建设情况。

　　当然，很多人由于对东部过去多年来的房价表现很失望，对当年的“东进战略”的执行很失望，所以对政府在坪山的规划部署也抱有怀疑。这种情绪，部分可以理解。

　　但这次，我相信会不一样。因为和光明相似，坪山高新区也属于国家级别的战略，政府希望努力把坪山高新区建设成为广深港澳科技创新走廊的重要载体、世界一流的高科技产业园区。

　　《意见》中明确提出将坪山高新区打造成具有若干世界级创新型产业的集群，主要聚焦生物医药、集成电路、智能网联汽车以及新能源汽车四大主导产业。

　　在发布会现场，坪山区委书记陶永欣描绘了坪山高新区未来五年的发展图景。

　　陶永欣说，“未来五年，深汕高铁、深大城际、地铁14、16号线等全面开通，坪山的交通区位条件极大改善;未来五年，全新机制的高等教育集群将初具规模，教育链、人才链、创新链、产业链四链融合创业格局初步形成;未来五年，坪山制造名片更加响亮，生物医药产业进入发展新阶段，新一代技术产业达到千亿规模，坪山高新区将成为深圳高端制造业发展的核心区;未来五年，坪山高新区等重点片区开发建设全面铺开，燕子湖成为深圳东部城市新客厅，坪山大道中段核心商圈基本成型，坪山河‘一河两岸’成为城区发展新轴线，坪山高新区国际化现代化的气质更加彰显;未来五年，深圳自然博物馆等投入使用，成为可拥抱、可触摸的实景，坪山高新区综合配套更加完善……我们有理由相信五年后坪山高新区必将是一座产业高度集聚、创新创业活跃、功能品质卓越、综合交通便利、文化魅力多元、生态环境优美、营商环境一流的高科技产业创新区。”

　　如果对坪山有一定的了解，陶书记这里描绘的5年后发展图景，有很多其实已经开干甚至干到一半了。

　　当前，深圳东西部的发展太不平衡，龙岗的几千亿GDP里，一个离福田最近的坂田就占了很大比例，真正的东部龙岗和坪山盐田这些就更不用说了，与西部差距很大。

　　因此，扶持龙岗和坪山做强做大的必要性很强，况且，对于深圳都市圈来说，由于整个惠州，河源和汕尾都在深圳的东北部，做强做大东部对于带动都市圈的发展也很重要。

　　另外，区域发展的不均衡也导致房价的差异非常大，东冷西热，很多深圳人调侃“西部的房子是拿来炒的，东部的房子是拿来住的”。这种论调和气氛其实也是很不健康的，导致西部房价过高。此次208二手房指导价政策，也有打压西部楼市，引导需求向东部的含义在里面。

　　总之，我的意思是，坪山的未来还是值得期待的，对于购房者来说，主要是搞清楚，自己的未来在哪里?如果你不需要到市区搬砖，你的职业与坪山的产业重点关联性强，或者你本来就在坪山或龙岗搬砖，那么坪山自然是适合你的。

　　对于这个人群，我想，整个坪山的盘都是选择，因为坪山的核心区并不算大，自驾起来去哪也不会太远。只要根据自己的预算去寻找对应合适的楼盘即可。

　　对于在福田罗湖南山搬砖的人来说，比较现实的选择，如前文所述，是在沙湖站和坪山高铁站附近选择楼盘。事实上，目前坪山最好的盘，也就是在这两个区域，下面我贴出这两个区域的核心楼盘和配套。

　　16号线六连村站与坪山高铁站相邻，一个站的距离，六联村站一带目前是坪山房价的高地，普遍在5-6万，代表性楼盘有大东城、万科金域缇香、招商花园城、深城投中心公馆、财富城等代表性楼盘都在此区域，片区内核心配套还有坪山实验学校、坪山区中心公园、坪山区政府以及美术馆、大剧院等，六馆一城，另外商业综合体益田假日世界也在附近，可谓是坪山最宜居最有居住氛围的地方。

　　所以在2020年，旁边新开的楼盘佳华领悦、恒大成以及不远处的花样年旭辉好时光都卖的很不错。今年这里的新盘还有花样年旭辉二期以及华侨城和城里，值得期待一下。

　　我们再来看沙湖那边：

　　以沙湖站为中心分布的楼盘有力高君御国际、京基御景印象、龙光玖云著(商办公寓)、心海城等，住宅价格多数在4-5万左右，配套除了地铁站，还有天虹、坪山区中山中学、坪山新区体育中心和在建的泰禾广场等，也是坪山最好的地段之一。

　　泰禾金尊府和力高君御国际及坪山中山小学

　　至于旁边的新楼盘，去年底华润万樾府一期日光了，泰禾金尊府因开发商的原因拖了几年了，不知道何时能开动，从外部看，是个品质很高的楼盘。

　　我的观点很明确，如果你要考虑到市区上班，就上面这两个片区最适合。另外，鉴于这两个片区的楼盘和配套在坪山本地也是最好的，所以也同样适合在坪山一带就业的人群。于是这就导致，这两个片区的楼盘的价格是被各种购买力支撑起来的，相对更稳更扎实。

　　至于坪山的其他片区和楼盘，只能说是区域性的选择，不适合所有人，比如碧玲的新盘兆邦基碧湖春天、虽属于沙湖街道但是离沙湖站比较远的华润润樾山、朱洋坑的华润玺悦台、江岭的方直谷仓府和东关珺府等，这些盘，更适合在坪山就业打拼的家庭。这里面，华润的两个盘我都到过，品质不错，卖的也还可以。

　　我想到去年底，有个在龙岗开汽车音响维修店的老乡买了润樾山，问我好不好。我说你做生意的，时间自由，自驾离润樾山也不是很远，加上润樾山有260万左右的两房，这已经几乎是深圳新盘的最低门槛了吧，预算不多的，小是小了点，但勉强也算可以。

　　所以我一直觉得，很多楼盘，没有绝对的好与不好，只有适不适合你的问题。

　　这也是为什么，很多粉丝朋友常问我某个楼盘能不能买，我其实是不太知道怎么回答的，因为我不了解你的具体情况，可能有些很好的盘未必适合你，但没那么好的盘却适合你，就是这么个情况。

　　好了，对坪山的解析大致就是这样，其实真要讲还能写很多，只是已经很长了，我只能挑我认为重要的写，在坪山大致怎么选房，哪里最好，哪些盘适合什么人群，也基本写到了。当然，以后可能还会写写坪山的个盘。

　　最后，祝大家周末愉快。