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　　今年初，位于龙华民治的龙悦居4期，几乎在一夜之间在网上爆火，其中包含有多方面原因，Kenny不在此展开讲，感兴趣的读者可以私下联系讨论。

　　作为原来的保障性住房，户型普遍设计得都比较紧凑。

　　一般有50-60平的两房，70多平的三房，面积小功能全总价低，转红本后很符合刚需的上车需求，那些地段较好的小区同时也能满足“地段刚改”的需求。

　　从这方面看，龙悦居4期的“火”并非偶然，包括Kenny此前提到的松坪村三期、保税区红树绿洲，都是属于转红本后大受欢迎的小区。

　　今天，Kenny要带大家看的同类型小区，就是同样位于福田保税区的福保桂花苑项目。

　　福保桂花苑位于福田保税区，桂花路与凤凰道交汇处西南侧，临近福保3号隧道。

　　项目建成于2010年，共有15座住宅楼，最高28层，2梯6户，主力户型建面为63平两房、77平三房。

　　据悉该小区于2012年前后入伙，目前部分房源已经转为红本并入市销售，是整个片区内比较少有的10年内花园小区。

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　　区别于大家对保障性住房小区的印象，福保桂花苑的小区花园很大，楼栋分为两排建设，位于中央花园的南北两边，建筑之间的间距很大，有利于通风采光。

　　对于十年以上的小区来说，停车位不足一直是一个槽点，且后期很难改变。而在整个保税区内的近二十个住宅小区中，几乎每个小区都存在车位不足的问题。

　　但福保桂花苑作为保障性住房，车位比相对来说还是比较充裕的，停车难的问题也不像其他小区那么突出，这点非常难得。

　　Kenny在小区内走了一圈，发现小区的绿化和卫生环境都弄得非常不错，稍显不足的是小区内还设有停车位。

　　人车不分流的话一定程度上影响行人安全，但毕竟为了增加更多的停车位，又很难做到两全。

　　由于小区花园够大，提供了许多公共活动空间，并配备了包括儿童游乐设施在内的娱乐、休闲、锻炼场地。

　　站在小区花园中央，往北望去，在天气晴朗的时候，还可以看到远处高耸的“深圳第一楼”平安国际金融中心大厦。

　　目前福保桂花苑在售的房源主要分布在3栋，也就是靠南的一排。

　　朝北可看花园和部分福田中心区都市景观，中间楼层以上的朝南户型则可以看到香港米铺自然区及海景，甚至还可以欣赏到深圳湾的烟花秀，成为另类的“烟花房”。

　　我们从户型分布平面图看到，2梯6户的配比还是比较友好的，比旁边的红树绿洲2梯8户的梯户比好好一些，但福保桂花苑的两房户型却不及后者优秀。

　　我们从福保桂花苑约63㎡的两房户型看，基本上都是客厅侧出阳台的设计，满足不了大多数人的喜好。

　　而且阳台面积很小，虽然厨房外还带有生活小阳台，但实用性上没有红树绿洲的要高。

　　而且，如果作为刚需上车选择来说，福保桂花苑的两房户型为约63㎡，而红树绿洲的面积则在60㎡以下，相比之下福保桂花苑的总价相对也会更高一些。

　　从当前的二手住宅小区成交参考价格看，福保桂花苑作为整个福田保税区内居住环境较好的小区，价格也是周边小区中较高的一个。

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　　由于福田外国语学校南校区和地铁3号线延长段的影响，福田保税区也是前两年热度比较高的片区，随着利好的兑现，热度也慢慢消退，回归到正常的居住需求上来。

　　从目前的市场实际价格看，多年来一直扮演福田“价格洼地”角色的福田保税区，已经基本被填平，有些楼盘甚至已经有些透支了。

　　因此，Kenny建议购房者现阶段不要再抱着投资的目光看福田保税区，应该更多的关注它的实际居住价值。

　　而从自住的层面来看，福保桂花苑还是比较适宜的，近距离有幼儿园、小学，还有福田实验南校区中学学位;

　　楼下有公交站，1公里内有地铁站;周边有沿街商铺和小超市满足日常生活需求;马路对面还有很大的社区公园，步行500米内还有福田红树林生态公园······

　　总体上看，两房户型作为刚需上车市中心还是比较不错的选择，建议自住需求的家庭，可以关注一下这个小区。