01

　　2021年开年，杭州楼市就让大家深刻体会到什么叫“过山车式悲喜转换”。

　　昨天早上，传言已久的杭州楼市新政刚刚落地，下午红盘预售证的阀门就被打开，一个接一个，瞬间成为了大家热议的话题，在购房群里热度高居不下。

　　用网友的话说这都耽误我干活了!你说忙不忙。具体政策戳>>>杭州楼市新政!落户未满5年限购1套、中签率≤10%限售5年…

　　各种红盘来的太快太多就像龙卷风，截止目前，御潮府、江河鸣翠、嘉品、观品、博语华庭、中梁沐宸院、星创城、四季都会预售证均已公示，入市房源超3千套。

　　此外，备受大家关注的丹枫四季、君品、天空之城、万科前宸等项目也在赶来的路上，欲在春节前为大家悉数奉上。

　　值得注意的是，此次推出的热盘倾斜比例都做了调整，其中加推的御潮府、嘉品人才由20%改为10%，嘉品无房不变，御潮府则调整为10%。热点楼盘博语华庭由原先无房90%+人才10%改为无房95%+人才5%。

　　看来之后入市的新房高层次人才买房优势会小很多。

　　这批红盘中，首开的江河鸣翠、中梁沐宸院、星创城巨量推盘，尤为亮眼。其中江河鸣翠一口气推出全部房源，9幢楼共431套，中梁沐宸院和星创城也拿出近一半的“家底”，房源量分别为794套、869套。

　　不难发现，从2019年以来杭州一次性推盘or巨量房源的项目变多了。

　　在上周，理想臻品高层也选择一把哈梭，共计1431套房源，创下杭州史上单次最大推盘量。

　　而在此之前，更多的是像东澜府、上河宸章之类的现房销售项目，那如今，为什么预售项目也开始加入呢?背后到底有何玄机?今天就来和大伙唠唠。

　　02

　　快速回笼资金

　　捂盘惜售、“挤牙膏式”推盘是此前开发商常用的一种营销手段。

　　一方面，开发商通过类似“饥饿营销”，降低中签率;另一方面，则幻想涨价，赚取更多的利润。

　　而在双限时代，双限地块的入市房价都被政府直接定死了，开发商从拿地开始就能计算出未来的整体利润。

　　面对无法突破的限价，各大开发商的心理从“捂盘博弈”变为“加快出货速度”。

　　滨江就是冲在最前面的一个，首批“双限”项目御虹府、拥翠府，拿地不到10个月就相继清盘。

　　限价时代控制利润的有效手段就是加速回款。

　　因此，一次性推出所有房源or巨量房源可以更快速回笼资金，实现资金的二次投入再收益。

　　以理想臻品为例，按照这次公示的房源显示，高层约99-215平方米1431套，房源均价：144㎡以下房源均价28500元/㎡;144—160㎡房源均价29000元/㎡;160㎡以上房源均价29500元/㎡。

　　倘若房源全部售罄，开发商将回笼资金大约60亿元左右。

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　　节省成本

　　现在杭州的楼盘每开一次盘，都有一笔固定开销。

　　因此，少一次开盘，就少一笔支出。

　　那到底开销有多大呢?我也咨询了一位业内人士。

　　主要包括公证处摇号费5万，博采or透明的登记系统费用3-4万，选房主持人费用1万、支付宝费用定金的5%，以及销售人员的工资和佣金、广告宣传费用、吧台水费等等。

　　一次性推盘，一是节约了摇号、登记系统的开销;

　　二来也免去不少广告宣传费用;

　　三来还可以节省人力成本、接待支出等等。

　　虽然这些费用看起来很少，尤其在房价面前，根本就不值得一提。

　　但如今，开发商实在拿地太凶了，动不动就自持，很多项目的利润日渐变薄，面临着亏本的局面，开发商也得精打细算过日子。

　　04

　　规避未知风险

　　不知道大家有没有发现，如今买房政策就像是六月的天，孩子的脸，说变就变。

　　这不，2021年才刚刚开始，杭州就紧跟着上海、深圳、南京开启新一轮楼市调控。

　　政策一变，楼盘的开盘节奏必定会打乱，少的搁置一两个月，多的则无限延期。

　　在看不清政策形势的情况下，“一次性推盘or巨量房源”更能做到“落袋为安”。

　　还有一点，可大概率的绕开“限售5年"的新政。

　　1.27新政有一条规定，“中签率小于或等于10%，自不动产证之日起限售5年。”

　　假如推出千套房源，势必要万人摇才行。

　　据统计，自杭州开始实行摇号新政后，一次性推出有千套以上的项目仅有6个，即便是天空之城、远洋西溪公馆这样的热盘登记户数都未达万人。

　　这部分楼盘极大概率可以避免5年限售，更受购房者青睐。

　　当下楼市更像一场速度的游戏，谁跑的快，谁就最先抢占客户和市场。

　　很多自住的购房者处于“恐慌式购房”，不在挑三拣四，更多会将目光放到摇中概率大的项目上，选择早上车。

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　　可操作性空间更大

　　此前出于楼盘热度的考虑，杭州很少有楼盘敢一次推出那么多的房源。

　　即使是拥有“现房销售"这种必杀技的项目也并不能100%保证就能摇号，开盘即罄，毕竟市场变化的太快。

　　就拿去年1月份开盘的现房销售项目——越秀前滩名邸来说，一次性推出634套房源，仅611户家庭登记，最终流摇，开盘结束仍有房源无人问津。

　　所以，开发商们自然比谁都明白这一点。

　　但流摇并不代表就卖不掉了，这一点最典型的就是城东新城，去年上半年，新盘几乎都面临流摇，到了下半年，城东新城核心区新房库存去化了一半，不足1900套，东潮府、景粼天著、花语天境的高层陆续售完，房子还是不愁卖的。

　　最重要的一点，流摇后，开发商还能拿回主动权，重新插手卖房环节，不仅可以照顾关系户，还可以加价卖。

　　去年，崇贤某盘就为了捆绑车位销售、变相涨价，人为制造流摇，将本该公平摇号的房源拿回到自己手里，然后选择购房者进行销售。

　　不过这种危险系数很大，一不小心就被会被房管局约谈。而加大房源数量就能避免这个问题。

　　06

　　江河鸣翠、中梁沐宸院、星创城只是开始，2021年好戏还将上演。

　　据了解，今年杭州还有多个项目将一次性推盘or巨量房源，已知的就有亚运3兄弟——绿城桂冠东方、万科日耀之城、华润亚奥城、还有中国府、紫璋台。

　　这些项目可都是人人眼红的热盘，想早上车的，紧盯了!

　　有任何买房疑问，请加耳朵小助手的微信，我们替你答疑解惑。

　　预售证公示楼盘

　　今日可登记楼盘