进入新的一年，又出了不少新盘。西部楼盘，价格高，刻意低调，但依然是开盘火热;东部新盘，价格低，既打广告，又拓客，设法促销。

　　最近很火的电视剧《流金岁月》里，一段上海父亲对于女儿的婚姻劝告，挺令人印象深刻的。

　　当蒋南孙的父亲看着那个在三林买房的女婿，对女儿说：“三林?外环啊。住在复兴路，你不一定幸福，但是住在那么远的地方，你肯定不幸福。”

　　这是电视剧中对弱势地段的形象演绎。

　　说实话，现在三林在上海属于中等价位区域，还是不错的，只是在上海老money眼里是比较差的。

　　在深圳，最近有个低价新盘入市，也靠近深圳外环，其地段放在上海，比浦东三林还要差，堪比上海东北的“崇明”。

　　此盘就是深圳东部今年第一个新盘——利德悦府。项目均价约37200元/㎡，成为深圳最便宜的新房之一。有粉丝反映接到了利德悦府的销售电话，楼盘价格低，首付70万起，很有吸引力，值得买吗?

　　一分钱一分货，价格低是有原因的。鉴房哥认为，利德悦府至少有三大不利点。

　　一

　　深圳塔底——坪地

　　假如说深圳湾是深圳的塔尖的话，那么坪地就是塔底。大家都知道我国的东北，现在是我国经济发展最艰难的区域区域之一，人口流出、房价下跌。坪地地处深圳东北角，从房地产角度来说，类似于深圳的“东北”。坪地是深圳最贫穷的老镇之一。坪地现在是深圳房价最低的区域，也是上涨最缓慢的区域之一，是拉低深圳均价的重要贡献者!

　　坪地最大利好是建设国际低碳城，面积达53平方公里。规划蓝图很好，但低碳城的核心区空地极少，都是旧厂、旧村，拆迁难度大、建设缓慢。因而国际低碳城启动快9年了，但依然发展缓慢。

　　利德悦府周边就是大量旧厂、旧村，严重影响居住环境、制约项目价值。在此可以套用蒋南孙父亲的话，大家念一下：在龙岗，坪地!

　　二

　　距离地铁站不近

　　坪地另一大利好，就是规划建设地铁3号线东延线。利德悦府广告声称“有地铁”，根据百度地图测量，项目距离建设中的地铁口坪西站约907米，不远也不近。深圳热天多，步行去地铁站，要出身大汗。

　　三

　　三流学府

　　利德悦府广告声称“有学府”，哪个小区没有学区呢?有个普通学校就叫学府，这是典型的打学校牌的套路。楼盘不得拿学校来做销售广告，深圳市场监督管理局曾开展专项整治。利德悦府这是变相借学校打广告。

　　关键是利德悦府所在的学区还不怎么样。深圳的教育配套，最重要的是初中。根据2020年龙岗区学区划分，利德悦府的初中学区为东兴外国语学校。该校是一所开办于2017年的新学校，九年一贯制，属于龙城高级中学集团。

　　2020年东兴外国语迎来了首次中考。网上有份2020年龙岗区初中“十大”升学率排名(如下)，前26名都没有东兴外国语学校。可见东兴外国语学校大办学成绩不怎么样，在深圳属于三流以后的学校。

　　2020龙岗区初中中考成绩TOP26

　　四

　　奇葩户型，哭笑不得

　　利德悦府总占地面积约1.7万㎡，总建面约9万㎡，规划由4栋高层住宅和部分商业底商组成，分布如下图。其中黄色两栋为1栋AB座，共200套，另外红色两栋为1栋AB座、2栋AB座，共501套，社区主出入口位于兴源路，并规划小体量建面商业裙楼。

　　项目由两个地块(宗地号G10401-0686和G10401-0687)组成，其中(宗地号G10401-0687)建设用地面积5599.85㎡，建面约2.7万㎡，(宗地号G10401-0686)项目，建设用地面积11438.97㎡，建面约6.23万㎡。

　　利德悦府的户型花了很多心思。表面上偷面积、赠送高，但现实很尴尬。项目主力户型为70㎡一房、80-94㎡两房、105㎡三房。从户型设计看，原本是想偷面积增加房间的。但现在违建查得严，难以得逞。若偷的面积改不了房间，那就变成了很不实用的户型，比赠送少的户型更差。

　　70㎡一房、80-94㎡两房、105㎡三房，若偷的面积改不了房间，这种户型跟南山的豪宅差不多，太不实用，不适合刚需，让客户白花冤枉钱。从户型图看，没有项目名称、没有尺寸，犹如躲猫猫!消费者以后被坑了，起诉都难以找到证据。

　　买70㎡，付两房的钱，实际得到一房;买80-94㎡，付三房的钱，实际得到两房;买105㎡，付四房的钱，实际得到三房。这种户型伤不起!

　　不利70㎡户型

　　此户型是一房设计，原来的设计意图是把卧室旁边的阳台预留可改成一个房间。若卧室旁边的阳台不能封起来，就是70㎡大一房。不过试想下，谁愿意在这个偏僻的地方买个大一房?

　　不德82㎡户型

　　该户型以两房设计报建，在客厅旁边设计了一个大阳台，预留了改成房间的空间。若改不成房间，就是个82㎡两房，送的面积很不实用，太浪费。若把阳台封墙增加一个房间，就属于违建。

　　不悦86㎡户型。

　　中间有个较大的阳台，若改不成房间，就是个86㎡两房，很不实用。若能改多一个房间，就会变成很实用的86㎡三房，但这是违建。

　　不府89㎡户型，。报建设计是个很高级的两房两卫，不过很不适合刚需家庭。若把右下角的阳台封墙拓展成一个房间，变成理想的89㎡三房两卫，但这就是违建。

　　奇葩94㎡户型

　　此户型按报建设计是高配的两卧两卫，不过94㎡才两卧，不符合龙岗市场，更不符合坪地市场，没有竞争力。把餐桌旁边的阳台拓展改造成一个房间，变成94㎡三卧，就很理想，但这是违建。

　　搞笑的105㎡户型

　　本款户型是个很搞笑的户型，看出来哪个是主卧了吗?就是右边带主卫的那个卧室。面积达105㎡，但主卧超小，比两个次卧还小，1.8米的床都放不下，衣柜不知道放哪。若把主卧的墙外移，增大主卧空间，那就属于违建!

　　另外，客厅阳台有点大，客厅落地窗不外拓，就显得客厅憋屈。若客厅落地窗外移，就属于违建。

　　偷面积，风险大

　　近年已经出现多个楼盘因偷面积被查，勒令整改，甚至被查封。有的被要求砸墙砸楼板恢复原状，有些厨房没了，有些洗手间没了，有些房间没了，房不成房。有的业主与开发商漫长纠缠，持续打官司。有的交房遥遥无期，甚至不给办理房产证。

　　近日住建部领导又来深圳调研楼市了，强调：要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取针对性措施，确保房地产市场平稳健康发展。

　　楼市走向平稳是的大势所趋，将越来越有利于刚需买房，尤其是首次置业者。刚需客户更应该选择风险小、潜力大、综合素质高的房子，选择更符合自己长期需求的房子。