相信大家这几天都留意到了，深圳某知名抖音网红买1500万的房子“跳单”遭中介信息暴露的事情，闹的深圳地产圈满城风雨。昨天，该网红特意委托了律师发了一份声明，事情还在继续发酵。

　　在双方都在持续还原更多的事实真相甚至最终要闹到法律诉讼的时候，恐怕现在我们很难对这个事情有一个非常准确的说法了。

　　所以今天，我不准备聊到底该网红的行为构不构成“跳单”的事实。

　　我想从自住和投资的角度来分析，她花1500万全款买的中粮澜山到底是一个怎样的楼盘?这个购买选择是否合理?对我们买房有怎样的启示?

　　毕竟，1500万这个总价的房产，在深圳虽然不算很贵，但对多数小白和刚需来说，这个价格已挤进刚需性豪宅的行列了(具体可以参考我前不久写的深圳豪宅市场格局分析《香蜜湖蛇口华侨城雄踞2020深圳豪宅成交榜背后：你大爷还是你大爷!》)

　　只不过，中粮澜山这个盘，并不在深圳人公认的豪宅片区里，片区也没有挤入下面这个榜单。

　　首先，我们来看这个盘的具体位置。

　　从这张图可以看出，中粮澜山位于宝安西乡流塘片区，介于宝安公园和平峦山公园中间位置。经测算，从这里到后海的距离大约是14公里，到高新园约12公里，不算远，但也不算近。

　　这里既不是宝安最热的宝安中心、碧海和新安，也不是概念十足的沙井，更不是豪宅区尖岗山。可以说，在地段上，是宝安偏弱的区域。

　　从这张放大的地图可以看到，该盘位于西乡大道和前进二路交汇处附近。前进二路和西乡大道的十字路口，是目前正在修建的地铁12号线宝安客运中心站。楼盘距离地铁站点距离还是比较近的。

　　楼盘不在好的地段也就算了，周边的居住环境还不好，这就有点闹心了。还是看上面那个图，我们可以看到2栋背后是一个体量很大的物流园，停放有大量的货柜车。

　　上面是小区正大门，气派是谈不上的，甚至略显简陋。

　　而正大门门口的这条马路，就是各种大车开往物流园的必经之道。道路两旁也停满了货拉拉等各种面包车，基本都是拉货的。

　　可以想象，花园正大门在这样一个物流园货车川流不息的小路上，不管是舒适度还是安全性都会受到负面影响。

　　还好这些大车在小路上基本都只能低速行驶，如果高速行驶，那中粮澜山算是一个彻底的噪音盘了。

　　宝安客运中心汽车站刚好在西乡大道通往中粮澜山的小路入口处。这个客运站是宝安区最大最繁忙的客运站之一，站内的大巴通往全国各市县，每天有大量的载客大巴在这条花园的必经之路进进出出。

　　货柜车、大巴，真是双重暴击啊。此外，在宝安客运中心和物流园中间，还夹着一个加油站。油站与花园正大门同在一条小路上，相隔也不远。离加油太近的坏处，不用我多说了吧。

　　综上，就是中粮澜山所处环境的整体情况，不但说不上好，还可以说很不理想。

　　至于其他生活配套，应该说也是不能让人太满意的。

　　片区内没有较大型的商业，稍有知名度的宝立方需要驾车，更大的则要去到大仟里和海雅缤纷城等了。最近的商业配套西乡彩虹城，从车上远看，长这个样子，很不大气：

　　至于很多家庭看重的学校，小学为凤岗小学+新安中学集团外国语学校(小学部)组成的共享学区。初中为新安中学(集团)外国语学校(初中部)学区。都不是什么名校学区，且离楼盘有点距离，对多数改善家庭没有太大的吸引力。

　　那么，既然楼盘这么没有亮点，还很多槽点，为什么部分房源价格能去到1500万+呢?

　　答案是：靠“面积大”。

　　中粮澜山是中粮集团在2008年开发的纯居住大户型社区，项目占地面积很大，8万多平米，容积率超低，仅有1.1，主力户型是4房和5房，还有6房以上的联排别墅和独栋别墅。

　　可以看到，最小的是126平的大三房，其他多是180平左右和接近300平的大户型。其中，那个295平，实际使用面积超1300平米的户型报价4000万，格外显眼。

　　我得说，非常遗憾，在这样一个槽点满满的地段做高端改善盘，搞不清楚当年的中粮是何用意。除了开发商能控制的内部条件，这个盘的所有外部条件和环境都非常不适合做高端改善盘，尤其是做顶豪级别的别墅盘。

　　在非核心区做豪宅盘的结果就是鲜有人接手，由于总价高，单价很难起来，因为一旦总价高到一定程度，买家可以在深圳核心区域有更多更好的选择。

　　1，截至目前该楼盘的成交单价普遍不高

　　最高去到约7.4万，还是楼盘中小户型的140平;

　　2，最高成交总价也不高

　　成交的有295平的1850万，没有突破2000万，这套的单价才6.3万;

　　3，楼盘的价格增速很慢

　　4年前的2017年初，成交单价在4.5-5.5之间，按平均5万计算，即便和近期最高的成交价7.4万比，增幅也才勉强接近50%，在整体大热的西部和宝安，翻倍或者有70-80%涨幅的盘大把，这个涨幅是拖后腿的;

　　4，成交非常不活跃

　　几大中介APP成交页面一两张截图的成交记录就横跨了3年。

　　作为一个2008年开发的楼盘，中粮澜山的楼龄已不算短，而从楼盘外立面的材质和保养情况来看，也已受了一些风霜折磨，越往后，只会越衰老。且楼盘虽然容积率低，但却在花园内部有车道和停车场。作为一个高端定位的楼盘，这是比较难以想象的。

　　我非常不能理解的是，为什么这位资金实力算是比较雄厚的网红要选择这里的大户型?

　　以1500万的总价，她有太多选择。如果她是二套房，选择首付八成，有1500万在手，可以买接近2000万的豪宅了。至于片区选择，上文那张豪宅成交表第一栏的1500-2000万级别的豪刚盘片区，她基本都支付的起，且地段上很少会有比中粮澜山所在位置更差的选择。

　　如果理由是“有钱任性”，那么这肯定是不成立的，因为有钱任性到一定程度，应该全款买去强势地段如深圳湾、前海宝中、科技园，而不是任性买去一个各方面条件都很弱的区域。

　　那么，理由只剩下她自己在抖音上说过的“因为够大，够住”，217平大6房。

　　至于她说的“住的舒不舒服，只有自己知道”，嗯，话是这么说。但我所知的是，外部环境肯定是不够舒服的，内部倒是够安静，但已明显有老化迹象。

　　对一般人来说，的确，这么大面积的房子可能是终极改善了。但她作为一个带货能力很强(连董明珠的货也给她带)，有1500万现金在手的年轻网红，没错，是1500万现金!未来理应有不错的收入预期，财富的增长还会继续，或许在很近的将来，她就会发现这里不再适合她。

　　届时如果想换房，就比较费劲了，倒不是说完全卖不出去，而是受制于在这个地段的房子总价很难无上限的提升，成交节奏很慢，只能艰难爬坡，放盘多日都难成交，等待不知道何时才能出现的有缘人来接盘。

　　如果她选择买到强势地段，哪怕只有140-150平米左右的4房，兼顾自住的舒适性和保值增值的进攻性，未来可做的选择也会更多。毕竟，作为30多岁的高收入人群，未来的想象空间很大，真正的终极改善还在后面。