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　　深圳打新历程一览

　　深圳楼市“打新”历经3年多演变，从早期的认筹无门槛到现在的“无房优先、拼积分入围”，规则在变、难度越大，与此同时受限价政策影响，倒挂在前，刚需越挫越勇。

　　具体可以划分：

　　·2018年打新：深圳第一个意义上的网红盘——双玺时光道开启公证摇号之后，“打新”正式登上舞台，诸如华润城三期、华强城等网红盘热度急剧升温，演变成全城轰动的局面。

　　·2019年打新：上半场一片祥和之态，下半场个盘热动，诸如前海双骄——招商领玺、颐湾府热销等。整体而言，2018、2019年打新热度仅限个别少量网红新盘，大部分新盘当时去化并不理想，二手房依旧占据主导地位。

　　·2020年打新：光明金融街首发万人摇号的盛况，接连区域多个新盘“日光”，紧接着西部沙井多盘同现“日光”，加之715政策影响，“打新”进入拼社保时代，成为市场主流。至年底时分，新盘“六选一”，打新再次升温。

　　·2021年打新：2月底罗湖缙山府、万象华府“二选一”开启打新拼积分新时代。受指导价影响，市场降温、观望明显，打新可能将进入新一轮火热状态。

　　打新入围积分最新规则一览

　　02

　　深圳打新分化：

　　网红盘积分50+、其他盘认筹即入围

　　一、网红盘：积分50分+

　　网红盘从总价角度，可继续细分为：500万上下网红盘、1000万+网红盘。

　　·总价500万上下网红盘典型代表为万丰海岸城、宏发万悦山等。

　　其中，万丰海岸城认筹采用“无房优先+社保高低”模式，最低入围门槛278个月，若简单换算成积分制，即积分范围在70-80分区间。

　　宏发万悦山入围积分72.3分，期间审核时间多次延期，据推断是提交资料人数较多+审核较之前更严厉。

　　像这类500万上下网红盘，认筹竞争极其大，普遍性在70+分，下半年入市的这类盘有：星河天地3期、金地峰境瑞府2期、宏发万悦山2期以及万丰海岸城2-3期等。

　　·总价1000万+网红盘典型代表为华润城润玺一期、万科瑧山海、龙光天境、天健桂悦府等。

　　华润城润玺一期入围人数为10倍房源数，加之规则较早，入围方式不作参考;万科瑧山海未公布入围月份、天健桂悦府一类无房优先+少量二类家庭二套入围。

　　龙光天境推出1003套房源，采用“无房优先+社保高低”方式，最低社保66个月，若简单换算成积分制，即积分范围在50分上下。

　　像这类总价1000万+网红盘，一是项目较少，二是具体看房源数量。若房源数量在200多套以内，积分势必会走高，至少70分+，如下半年将入市的海德园B区165套、领玺二期200多套(没70分营销中心不接待)。

　　另外，下半年预计入市的国海金润预计1000套左右、华润城润玺二期1200套左右，预计入围积分50-60分，但资料审核异常严格。

　　综合来看，1000万+网红盘最低下限基本在50分+，500万上下网红盘下限在70分+，若房源量少，或将有一定的上浮。

　　二、认筹即入围楼盘

　　这类盘最大特点是，认筹人数不足房源量的3倍，即不能触及网红线。如近期壹成中心11区楼王栋、金尊府、半山臻境、万科都会四季等，基本是不看积分，只有认筹就可入围去参与摇号。

　　一方面这类盘占比较大，且价差空间没网红盘高，或者有多多少少的槽点，如地段差、远地铁、配套一般等等。

　　另一方面这类盘审核资料方面不会太严厉，即使资料略有瑕疵也会大概率入围，毕竟认筹量不多，若再审核严格，最后去化数据不会好看。

　　03

　　总结

　　01、打新=资金量+积分，综合两项，就能确定目标区域和楼盘。

　　02、确定性是打新的根本。买到有50%价差楼盘，一定是强于买不到80%价差的楼盘。不一定要追网红盘，结合自身情况来看，买到才是重点，买不到只能看着别人好。

　　03、2021年深圳楼市最大机会就是打新。新盘能足额贷款+有1-5万/平倒挂空间，买到就是赚到，有入围的机会就不要轻易放弃。