当前，深圳楼市进入了混沌局面。

　　说混沌，主要是因为价格信号缺失，让大家很难清楚地了解到真实的市场价格是怎样的，给大家造成了很多买房困扰。

　　毕竟，价格其实是交易的核心，价格不透明，买家和卖家都会拿不准，甚至恐惧，要么怕买贵了，要么怕卖便宜了，于是，无形中就加大了交易难度。要弄清楚什么样的价格更贴近真实市场，买卖双方都不得不投入更多的时间精力去打探，去和中介交流。

　　加大交易难度，是指导价政策的“副作用”。当然，这也不一定是“副作用”，因为加大交易难度恰恰是ZF希望看到的，只有这样才能迅速地给过热的市场降温。

　　除了市场价格不透明带来的交易难度外，其实现在对深圳人买房更大的难度是杠杆降下来了。

　　二手房的三成首付只存在于名义，实际上多数都五成左右，极个别二手房由于报价和指导价差异过大，首付去到六七成。甚至一些二套房，去到接近全款。

　　钱多钱少，是所有人买房最大的约束条件，有钱才有选择，钱少，选择就少。

　　你有2000万总价预算，想买三房，那全深圳任你挑，深圳湾也有的选。

　　你有1000万总价预算，也想买三房，那基本得剔除深圳湾、后海、香蜜湖、宝安中心、科技园等深圳第一梯队地段。

　　你有500万总价预算，还是想买三房，那基本只能去深圳远郊，沙井光明的二手房三房，500万内能搞定的也不是很多，主要得去不那么热的东部。但是很多人对东部都有意见，觉得涨幅低，上班远，不得已也不想去东部。

　　以上，我说的还是总价预算，可是这指导价目的是去杠杆，针对贷款。

　　原先150万首付，首套还能买到500万的房子，现在首付可能得掏250万。多了100万，对刚需而言，是一笔巨款，光是这多出来的100万，原先都能首付买到总价300万房子，打击巨大。

　　所以这指导价出来，骂娘的除了炒房客，很多是刚需。不仅是首套刚需，还包括换房族，指导价之下，除非换房不纯粹靠卖房回款，还能有额外的存款投入买下一套，否则也是很难换的起。

　　这些人的买房需求依然在，只是短期买不起供不起了，不得不延后。

　　Zf很清楚成交量与成交价的关系，这个政策导致量下来了，一般来说，成交极度冷淡，楼市热度就下来了，价格短期也就失去了上涨的动力，甚至要下跌。

　　最近，很多自媒体在渲染一些降价X百万的案例，有些甚至不是成交案例，是报价的回调。

　　这里，我也想重点和大家分享一下对这个现象的看法。

　　我必须得说，我不太喜欢一些比较咋呼的媒体表达方式，比如“XX楼盘暴跌，猛降XX万”之类的。作为媒体，的确天然有为了吸引关注而采用一些极端表达的方式，我理解，但是如果经常这样，可能会失去读者的信任。

　　这种表达，犯的最大错误就是“以偏概全”，会误导人，这也是我提醒各位需要注意的，不要被误导了。

　　对于目前市场上的一些降价房源，我的理解是这样的。

　　首先，在史上最严的调控之下，买卖双方的强弱势地位发生反转，买家一定会陷入观望状态，如果业主一定要卖房，尤其是急卖，只能接受议价，给出诚意适当降价，否则难以脱手。

　　这点，我想不会有什么异议。一套原来成交价2000万的房子，以1800万成交了，跌了200万，媒体可以写成“暴跌200万”，但其实按幅度来看，只是下跌了10%。

　　对于前期动辄百分之几十甚至翻倍涨的房子，如今吐出来10个点，再正常不过了，并不夸张。特别是过去西部涨的最凶的几个片区，跌10个点左右，没毛病。

　　但是，人们往往会对“200万“这样的字眼印象深刻，以为是一笔”巨款“，很惊悚，却容易忽略这200万其实对于总价而言只是10%的跌幅。

　　第二，这种跌价，有没有形成风?

　　某小区一套房的成交价，不代表整个小区特别是同户型的价格。尤其要注意，不能犯“以点带面“和”以偏概全“的错误。每一个案例，都需要具体分析。

　　比如说，前海妖盘诺德国际前些天成交了一套48平米2房，600多万，与前期最高成交价800多万比，跌了100多万，成交价回到去年715新政前。

　　但成交的背后，是该业主早前已经签约买了一套改善盘，属于置换族的先买后卖操作，他需要在约定的时间点交那套改善盘的首付款，所以必须要尽快出掉手里的诺德国际防止违约。另外，他的买家，是一次性全款支付，不需要银行贷款。

　　这就是业主降价100多万卖这套房的原因，有他的特殊性，换言之，不代表同户型的其他业主也会以这个价格卖房。

　　大家需要记住一点，房价不管是上涨还是下跌，通常都需要量来支持。

　　比如原本800万的房子，突然有业主卖出了900万，但如果后续的成交没有站上900万，依然只是800或800多，那么说明这个900万是不稳的。只不过，在深圳这样投机性很强的市场，大家会以新成交的900万作为锚来参考。

　　900万的价格卖不卖的出去，要看市场接受度，如果连续又成交了几套900万的价格，那么基本可以说站稳了这个价。

　　降价也是同样的道理。以上面诺德国际的案例来看，如果后续又出现了几套同户型600多万的售价，那么才可以说，这套房或者这个盘的价格真的跌下来了。

　　第三，我们要思考，到底什么人会大幅度降价卖房?

　　如果你只有一套房，没打算换房，也没有严重负债到需要卖房环节压力，你大概率不会降价卖，对吧?在这类人看来，房价短期的涨跌，和他们没有太大关系，反正不卖。

　　思来想去，无论如何都要卖房的人，基本只有这几种情况，一是置换，二是财务压力巨大(不管是因为还不起月供还是因为生活所迫)，三是吃到多数涨幅但已不太看好后市的投资客，再有就是移民、离开深圳回内地等等一些个性化原因。

　　其中，多数置换族已经因为政策影响不得不推迟计划，仅有非常少量像上述诺德国际业主那样的。更多的，是财务压力巨大不得不卖的人以及通过炒房赚的盆满钵满不在意少赚点的投资客。至于个性化原因非要卖房的，相信占比很低。

　　解释那么多，我想说的是，没有多少人会无缘无故降价卖了自家的深圳房子，真要降价卖的，都有迫不得已的理由。

　　我相信冷冻行情之下，深圳楼市的整体价格会回调，10个点是正常的。如果有低于原价20个点的，可以大胆买入。也正因此，前些天我们出了一篇怎么选笋盘的文章《楼市静淡期，你不得不知的淘笋法宝...》，要买笋盘，只能找这些业主开刀了。

　　对于深圳房产的长期价值，依然长线看好。只是希望，大家不要被各种“XX楼盘暴跌X百万“吓到。