财经库
前不久，深圳内部做了“扩容”和“扩区”的调整。
这个事情不算太大，原本是不怎么值得写的，
毕竟我是一个写全国的号，总盯着深圳写也不太合适。
但出了这个规划以后，大家的反应分成了明显的两派，
差不多刚好代表了对待城市规划的两种观点。
我们还是拿出来说一说。
1.
这次规划有两大部分内容，
一个是，深圳扩大了“都市核心区”扩大了，把原关外的8个街道划入了核心区。
这8个区分别为：
宝安区的新安、西乡街道，
龙华区的民治、龙华街道，
龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道。
其中地理位置上，宝安在西，龙华在中，龙岗在东。
另一个是，深圳的建设，在“东进”。
规划中的表述是：“东进、西协、南联、北拓、中优”。
意思是，
“东进”是指深圳向东发展;
“西协”指实现“加强与中山等珠江西岸地区产业协作”;
南联北拓，是指北连东莞、南联香港;
中优，就是继续优化中部现有的建设。
从表述看，东部的权重是最高的。
而且规划中对龙岗区、坪山区、大鹏新区的定位也有所提升，获得了各种“中心”的头衔。
再结合第一点，很明显龙岗成为了最大赢家。
尤其是万年难涨、房价洼地的布吉，竟然一跃成为和新安(也就是宝中那一片)平起平坐的板块。
基于此，有不少人会认为，
东部定位提高，房产投资价值也得到提升。
下一步，该到龙岗买房了?布局布吉，埋伏坪山和大鹏?
当然也有人不认同这种看法。
我属于不认同的这一派。
2.
先不说从规划到落实，有很长很长的路要走。
这个过程，可能要十几年、二十几年。
前海这种规格的规划，发展起来都用了十年呢。
你等得起吗?
就算等得起，等发展起来，你买的房子也已经有十几年楼龄了，
竞争力大打折扣。
而且，就算落实了，又能带来多大的购买力呢?
我们知道，
楼市最强的购买力，一定在产业中心附近，
沿着产业中心向外递减。
产业这条线，是购买力脉络的主线。
交通、教育、医疗、商业设施、居住环境等配套因素发挥的作用，都脱离不开这条主线。
如果一个区域能够引进或者诞生一家高薪且人多的公司，对房价拉动一定是最快的。
比如东莞的松山湖(华为终端总部)，北京的望京(阿里北京总部)和丽泽(华为中国总部)，等等。
其次，是开通通往产业中心的地铁，相当于拉近到产业中心的时间距离。
再次，才是居住环境的优化，包括但不限于城市界面、教育、医疗、商业配套，等。
产业中心在哪，房价上涨的发动机就在哪。
深圳的产业中心在哪儿呢?
福田CBD，深圳湾超级总部，科技园，前海。
一个在福田，三个在南山，
除了福田CBD在比较中心的位置，其他都在西部。
这些产业会搬到龙岗去吗?会搬到坪山去吗?
只要它们不搬过去，深圳“能买西部就不买东部”的买房逻辑就没有变(不包含学区房和几乎没有居住体验的小单间)。
3.
我们再来看，规划落实的难度。
产业前面说了，迁到东部去，基本没有可能。
相对容易落实反而是基础设施，即地铁、机场、公路的修建以及城市界面的改善这些。
但依然很难与西部抗衡。
深圳发展很大的一个限制，在于它的地形。
深圳多山，各个区域之间，尤其是东西之间，有大山阻隔。
绿色的，都是山。
蓝色的圈是我标注出来的，几个重点产业中心的位置。
红线是地铁11号线，穿过西部宝安区;蓝线是3号线，穿过东部龙岗区。
可以看出，东部到产业中心的直线距离并不比西部远太多，
但绝大部分空间都被大山挡住了。
这就导致，两地之间基础设施的修建特别不容易。
虽然说，如今人类对大自然改造能力已经非常厉害，
硬要逆天而为，也不是做不到。
但它不合算啊。
穿山隧道，和平地修路，那成本能一样么?
很多东西，其实先天就已经决定了。
对于深圳来说，发展西部，就是比发展东部性价比高。
而且在大湾区这个大背景下，发展西部，才能融合东莞、广州、珠海和中山。
才能更好的分工协作。
向东，可只有一个需要拉一把的惠州啊。
综上，我的看法是，
深圳东部一定会有更好的发展 —— 毕竟城市这个整体也在发展，
但进步的速度一定比不上西部。
除非西部已经实在没有进一步发展的空间了，
深圳全力发展东部，与西部的差距才能逐渐补齐。
要看到这个情况出现，怎么也要20年以后了。
所以还是那句话，能买西部(和中部)，就不买东部。
4.
其实不管在哪个城市，逻辑都是一样的：
看规划，很重要;
但规划往往版本多、易变化、落实周期长，
如果你看来看去还是一团迷糊，左右摇摆，
那就不看也罢...
盯着实打实的产业，以及大的趋势，最为稳妥。
比如深圳，一路向西融入大湾区就是大趋势，
东进，只是其中一个小小插曲。
