五一节前，应很多读者呼吁，我写了一篇有关公寓市场动向的分析(《深圳商务公寓的风向，真的变了…》)，得到不少反馈和认同。

　　在那篇分析里，我重点强调，深圳楼市在经过大半年的风向调整后，我们需要调整和改变过去对公寓的一些偏见和看法。

　　当然，我也强调，改变看法，并不就意味着所有公寓都可以买，但是那些产权年限和宜居性等与住宅相比差别不大甚至更好的公寓，肯定会得到更多的市场关注，且由于实际居住需求上升，投资需求也会跟着上升。

　　也就是说，类住宅的公寓，命运发生了比较大的转折。从客观的市场情况来看，也是如此，今年很多公寓项目都卖的不错。

　　有个别读者朋友在看完我那篇分析后私信问我，那适合居住的公寓有推荐的吗?

　　在上周我们推出“买房咨询”的那篇文章里，我也提到，我们的服务里，还包括为购房者推荐和提供一些适合他们的楼盘和房源。

　　过了一周多，今天，我简要地和大家分享一个我认为从各方面情况来看综合素质很高，性价比不错的一个公寓。这个项目位于14号地铁快线站点旁。

　　我先强调一下这个公寓项目“不适合”谁。

　　首先，还是那句话，如果你没有住宅，还想买住宅的，不适合买公寓。其次，想着投资一套小户型公寓出租的，也不适合买，因为这个项目属于大面积中高端改善型公寓，适合自住或自住+投资，并不太适合纯投资。

　　这个项目适合我在那篇文章里提到的第二类人群：已无学位需求的家庭改善居住。

　　今年，208指导价新政后，由于西部房价高高在上，指导价与市场价之间的比例很低，很多只有5-6折，这不仅会导致需求涌现新房，也会导致需求涌现价格更便宜的东部二手房。

　　这一点，当下可能还不明显，因为东部的二手房成交量也萎缩了不少，但是在“预算有限”这个最大的约束条件之下，那些资金实力不那么强的购房者往东部走肯定是趋势。

　　年后我在和读者互动以及做咨询的过程中，明显感到的一个变化是，很多人咨询东部特别是14号线沿线的区域和楼盘价值怎么样?

　　14号线作为与西部快线11号线定位一样的快线，尽管沿线的楼盘价格在东部已算是高的，但是和西部比，依然有相当大的差距，如果在福田罗湖上班，甚至靠近福田的南山上班，部分14号线的站点附近楼盘，已经可以纳入很多人的考虑范围。

　　这是我开始在我们读者交流群里做互动问答后，涉及到14号线沿线区域和楼盘的相关问题和回复，这还只是部分，和我私聊咨询这些区域的还有不少。

　　这是什么?这是趋势，在一线市场感知到的变化。

　　虽然我在西部生活和工作，并且我也知道很多在东部特别是龙岗安家的人，一有条件还是会换到中西部(因为这些人基本在中西部工作)，但现在是形势逼人，更多的人是原本还能买西部，现在指导价政策出来，如果买不到新房，预算只够买东部，那就只能优先买东部最有价值的地铁线沿线。

　　在前面我对购房者有关14号线房产价值的咨询回复中提到，目前东部的几个高地，恰好和14号线站点是基本重叠的，比如最高的大运，7-8万普遍，小户型甚至有10万+。

　　其次是石芽岭，石芽岭由于在大布吉片区，受布吉在购房者的整体印象影响，过去不算很受关注，但其实这个片区环境很不错，有成片的次新住宅小区，没什么农民房，学校多，公园大，宜居性很好。

　　目前像宇宏健康花城和鸿荣源尚峰的价格已经到了7万+，慢城也不低。而石芽岭站，离罗湖才2个站，离岗厦北福田中心区4个站，10来分钟就能到。

　　石芽岭在龙岗价格比较高，是符合市场客观情况的，同样品质的住宅，在福田中心区至少10-12万左右。当你惊讶于布吉都有均价这么高的片区时，就想想几年前，为什么也是原关外的龙华和沙井可以这么贵?其实都是交通改善后的结果，极大拉近了原郊外与市中心的距离。

　　同理，14号线对沿线的横岗、大运、宝龙、沙湖都是重大的利好，且理论上越近市区的站点越好。这条线路对坪山的作用，我在2个月前写坪山一文(《收到政策大礼包的坪山，应该怎么买?》)时已经重点做了分析。

　　大运就不用说了，本身就是龙岗区定位最高的片区，东部交通枢纽，多条轨道交通交汇，妥妥的龙头。

　　接下来，还有横岗，14号线在横岗设有3个站，包括六约北、四联和坳背。

　　其中，坳背目前宜居性还不太强，面貌比较差，工业区农民房多，片区在深圳楼市的存在感不强。六约北和四联整体上在横岗片区应该说是最宜居的片区，楼龄较新的次新盘较多，居住氛围浓厚，有振业城、中海大山地、瑞泽家园、中海怡美山庄、田颂雅苑和恒地悦山湖花园等，价格普遍在5万左右，好的6万了。此外，片区虽还有一些农民房，但多有旧改计划。

　　我今天要说的这个公寓项目，就位于横岗铺园路与埔康路交汇处南侧，距离六约北站约500米，被中海大山地、振业城和瑞泽家园所包围——正大时代华庭。

　　项目总占地约69769㎡，总建面约279486㎡，是涵盖住宅、公寓、4.5m、5.1m、6m创想空间SOHO、商业为一体的城市综合体。

　　这个楼盘早已交付，现在在卖的是7栋、8栋商办公寓产品，2梯2户，一共仅40余套，目前只剩下20多套。现楼，通燃气，70年产权，带花园，厅出阳台，目前在售168-172平4.5米层高的复式5房户型，单价仅约3.3万/平，套均总价约560万。

　　第一次到现场看这个盘的时候，我是有点震惊的，因为这和我记忆中传统的公寓形象极为不一样。

　　70年产权，与住宅一样，打消了40年产权年限短可能影响以后交易买家贷款时间的问题;通燃气，解决可长期住家的问题;与住宅共用花园，宜居性比传统独栋公寓好多了;带阳台，也与住宅相似。2梯2户，则是连普通住宅都达不到的梯户比，仅有豪宅能比拟。

　　所以说，这是个非常不典型的“公寓”，却非常“住宅”。这也是为什么我会感到惊讶的原因，这完全颠覆了一般人对公寓的原有理解。

　　可能有人会说，不是4.5米层高吗，太矮了，可能会压抑，但实际上，这不是那种小面积比如四五十平米的双层loft，这个平面面积170平的大面积公寓，空间足够大，可以给到设计师非常大的发挥空间，样板房里，可以感受到主卧、大厅、阳台的豪气。

　　我放一些样板房实景图，大家可以实际感受一下这套单价3.3万/平的公寓，空间有多大。

　　这是餐厅和厨房，通过餐厅里的阳台望出去，可以看花园及不远处的水库。现场销售表示现在在卖的就是这个小区的楼王产品。

　　下图是客厅，层高、开间、进深，都有非常大的空间感及舒适感。这么大的客厅，完全适合一家人住。

　　如果再想更立体的感觉，可以看看现场拍的视频。这个价格，无论是实用率还是空间感，对于改善型需求购房者来说是绝对的福利。

　　最后，我总结一下，为什么我认为这个正大时代华庭公寓产品很好：

　　一，项目是14号线地铁口物业，便利性超强

　　六约北站离罗湖3个站，岗厦北5个站，可以说20分钟到福田中心区，而目前3号线龙岗线横岗段的六约站到福田中心区有十几个站之多，效率提升不是一般的高。而正大时代华庭项目，正处于六约北站附近约500米处。对于在罗湖、福田甚至近福田的南山区域工作的家庭来说，完全不存在难通勤的问题。

　　二，类住宅属性非常强，宜居性好

　　项目具备几乎所有住宅应有的条件，且这种大户型复式产品，在整个深圳新房市场也不多见，符合很多改善型家庭的需求。

　　三，低总价，性价比高

　　500多万的价格，目前在深圳中西部，只能买到非常紧凑的2房住宅，在优越地段，甚至只能买到1房，但在这里，可以买到一套复式5房改善型产品。

　　同地段品质相近的住宅，即便只以上面提到的5万单价来算，170平左右也需要850左右总价，对改善型家庭来说，不可能卖了唯一住宅去买公寓，那么，如果以二套房买这样的大户型住宅，需要8成首付，指导价之下，首付超高，成本巨大。

　　这时候，优质改善型公寓的性价比就体现出来了，500多万总价，仅需不到300万首付。

　　另外，在指导价背景下，东部14号线沿线区域优质物业，不仅是住宅，包括类住宅公寓，价值也会长期看涨。

　　总体上，如果你在市区工作，特别是福田和罗湖，或者在龙岗本地，孩子已上完学不需要学位，但目前的住宅不能满足对“美好生活”的追求，但又因置换改善型住宅的成本过于昂贵，或者没有名额再买改善型住宅，那么这个项目一定值得你看一看。