01

　　“姐，旁边的TOD定了，跟你说一下!欢迎有空来看房啊!”

　　上周六，华润刚拿下绿汀路TOD，我就收到未科中介的通知。未科的房东和中介又要high了?

　　“又能涨了?嘻嘻”

　　在朋友圈里，买到奥体的朋友也第一时间发了“喜报”。不过这次，市北的房东先不淡定了，有房东连夜涨价110万……

　　上周的土地大战后，传闻已久的华润落子未来科技城、龙湖夺下了丰收湖综合体、SKP入住钱江世纪城，期待成了真。

　　地标综合体、重磅商业落地，如同为区域发展装上了引擎：板块价值提升，房价也趁机水涨船高。这样的案例，在杭州的不少地方都曾发生过。

　　这一次，两天时间，杭州的东西南分别迎来了三大商业超级IP进驻，项目周边二手房价多少，新房摇号又有哪些机会呢?今天就来为大家盘一盘。

　　02

　　龙湖丰收湖综合体

　　杭州第8座天街来了!“带不太动”的丰收湖，终于迎来重磅利好。

　　一直拼到自持19%，龙湖才拿下丰收湖综合体，是三个综合体中自持比例最高的一个。

　　项目由4宗地块组成，其中3宗为住宅兼商业商务用地，容积率2.4，精装限价3.34万元/㎡;1宗为商业商务用地，限高50米，拟规划打造商业、娱乐、酒店于一体的特色商业商务建筑。

　　天街+湖+地铁预期，很多人把丰收湖称之为“下一个金沙湖”。而龙湖丰收湖综合体，就成了“全村人的希望”。

　　二手房

　　在拍地前，“天街”就成了附近二手房的宣传口号：“天街旁”、“14万方天街综合体落地在即”……

　　此前负面消息缠身的昆盛肖邦，更是因为离丰收湖综合体近，连续几周占据主城二手成交榜前列。

　　今年3月昆盛肖邦还有过88.7㎡总价200万的成交记录，单价2.25万元/㎡。如今八成房源，挂牌单价已攀上3万。

　　另一边乔司的璞丽东方，在龙湖落地后，有房东信心满满地挂出了3万6的价格。好找房数据显示，整个小区的成交均价不到2万7。

　　新房

　　丰收湖板块目前在售和待售的新房主要都在临平区，包括德信银城观湖之宸、中旅时光里、敏捷源著天樾府、德信新希望长粼之宸，精装均价3万元/㎡。龙湖综合体项目属于上城区，住宅精装限价3.34万元/㎡。

　　德信银城观湖之宸

　　该项目是在售项目中，距离丰收湖公园和龙湖天街最近的。预计在6月加推2、6号楼，户型面积89、96、118㎡。

　　该项目89㎡户型做的是三房一卫，不过3000元/㎡的装标，带地暖。

　　项目去年11月首开时曾流摇，5月初加推时中签率22.41%。

　　中旅时光里

　　预计5月底加推9、15号楼，共180套房源。户型不错，面积89边套三房两卫、99三房两卫中间套、129㎡边套四房两卫。但精装没有地暖。

　　时光里5月初曾加推，120套房源964户家庭登记，中签率约12%。时光里是三个项目中，单次登记人数最多的。

　　销售透露，此前项目登记门槛只需要验资60万，后续加推有可能就要冻资了。

　　敏捷源著天樾府

　　在售三盘中，源著天樾府是距离地铁乔司南站最近的项目。加上9号线年底也将开通，销售透露不少在钱江新城上班的年轻人会买到这里。

　　项目预计5月会加推6、10、15号楼，户型面积89、95、107㎡。其中89为三房两卫中间套户型。

　　源著天樾府最近一次加推是在4月初，中签率10.38%差点限售。不过销售表示：上次只有60套，下次加推房源约有180套，中签机会可能也会更多。

　　德信新希望长粼之宸(纯新盘)

　　项目与金地玖峯汇一路之隔。规划有7幢15层小高层，户型面积99、115、129㎡，均价3万元/㎡。近期即将首开。

　　龙湖丰收湖综合体(纯新盘)

　　项目住宅体量约17.2万㎡，除掉自持，还有约14万㎡的供应了，按100㎡/套计算，约有1400套可售房源。

　　住宅精装限价3.34万元/㎡，比隔壁已售罄的中南春溪集涨了约400元/㎡。

　　03

　　华润绿汀路TOD综合体项目

　　华润绿汀路TOD综合体项目，位于未来科技城绿汀路和水乡北路交叉口，这里也是地铁3、5、16号线三线换乘站。

　　项目由4宗商业商务住宅混合用地组成(YH0708-05、06、07、08)。其中，东北角的地块要求建设一座地上体量不少于17万㎡的集中式商业。

　　二手房：

　　华润绿汀路TOD综合体项目北面就是绿城湖境云庐、景瑞镜溪绿汀。这两个项目都还没交付，但估计业主们都在“偷着乐”了。

　　再往北约800米，就是未来科技城“二手房顶流”——未科三兄弟。

　　华润拍地第二天，中南樾府就成交了一套约89㎡的房源，成交总价596.5万，成交单价约6.7万元/㎡，是该楼盘近6个月签约价格最高的一套。

　　昨天阳光城未来悦也签约一套85㎡的小户型，好找房显示单价5.57万元/㎡。但据中介透露，阳光城未来悦近期实际的成交单价超7万。

　　中介说他接触到房东最近想涨价的就有好几个。“诚心想买的客户不少，但诚心卖的真没几个。”好找房的数据也显示，光拍完地这几天就有房东涨了价，涨幅从10万到35万不等。

　　3月底时我曾去过未来科技城了解二手房情况，对比一个半月前记录的数据，这三个项目的挂牌价都跳涨了两三千。

　　新房：

　　高价买二手房或许是有房家庭的无奈，未来科技城的新房还是无房人才和无房家庭的狂欢。(有房家庭或30岁以下单身可以跳过看后文了)

　　目前板块在售的项目有：地铁万科未来天空之城、绿城交投晓月澄庐、中梁沐宸院、杭州富力中心;待售新盘有：金成汀云上府、众安蒲荷芸邸以及刚刚成交的华润绿汀路TOD项目。

　　从此前板块的推盘情况和各项目的进度来看，未来科技城很有可能会在5月底6月初，集体入市，迎来一场“新房大团战”。

　　地铁万科未来天空之城

　　目前还剩三期盖下部分的高层和叠墅房源待售，总共约一千多套。高层户型面积97-138㎡、叠墅户型面积160-220㎡，价格约3.5万-4.6万元/㎡。

　　杭州富力中心

　　预计年中加推南区房源，户型面积132、144、164㎡，预计价格3.5万元/㎡。

　　中梁沐宸院

　　预计5月底6月初加推9幢不到600套房源，户型面积98-139㎡，限价3.45万元/㎡。

　　绿城交投晓月澄庐

　　晓月澄庐在5月初刚刚加推，82套叠墅房源、3545户家庭登记，中签率2.31%。

　　作为板块内唯一“非热盘”，此次有房家庭中签率仅1.65%，平均200户有房家庭仅3户能摇中。

　　千万豪宅也需要限售，不知应该惊叹未来科技城有钱人太多，还是应该感慨有钱人太难……

　　金成汀云上府(纯新盘)

　　规划有10幢高层，户型面积98-131㎡，限价3.61万/㎡，与华润绿汀路TOD限价一致。预计5月底6月初首开9号楼。

　　众安蒲荷芸邸(纯新盘)

　　该项目是距离绿汀路TOD最近的新盘。容积率1.6，大户型。规划有14幢小高层住宅，户型面积124-146㎡，限价3.771万元/㎡。

　　项目预计会在“红盘潮”时首开。

　　华润绿汀路TOD项目(纯新盘)

　　绿汀路西侧和东南角的子地块，都规划有大量住宅，体量约30.86万㎡。除去自持4%，如果按每套100㎡计算，可能带来约3000套可售房源。

　　地块的新房精装限价3.61万/㎡，相比现在的限价，分文未涨。

　　04

　　杭州SKP

　　杭州SKP位于萧山市心北路与盈丰路交叉口北侧，是地铁2号线盈丰路站上盖物业。项目总体量52.7万㎡，其中用于打造杭州SKP的商业体量不小于17万㎡。(与华润绿汀路TOD的商业体量相仿，果然是宇宙中心CP，商业体量都要端水)

　　对于杭州人民庆祝SKP的热情，我的西安朋友非常不解：

　　“SKP西安也有，一线大牌是挺多，但就这样吧。你们杭州大厦也有，至于这么激动吗?”

　　“北京SKP yyds啊!(永远滴神)”

　　“哪又怎样，小寨，我们西安yyds!”

　　我：无言以对。

　　在钱江世纪城的官微上，对杭州SKP的描述是：总投资160亿元、包含高端时尚百货商场、高端写字楼、超五星级酒店在内的世界级商业地标。

　　但杭州SKP能不能“封神”，需要打败的有：杭州大厦、in77、钱江新城万象城，还有未来的恒隆广场和新鸿基江河汇。

　　无论如何，SKP的到来，让宇宙中心钱江世纪城终于不是“高端商业荒漠”了。

　　二手房

　　早在SKP签约阶段，钱江世纪城的二手房就有过一轮上涨。可能涨价预期过早兑现，这次正式落地后，时代奥城、龙湖天璞以及创世纪等周边标杆项目的挂牌价，未有太大变化。

　　但周边板块，却是“自嗨”了起来。像是市北板块的东方一品，5月7日当天有房东把自家二手房的价格直接上调了110万。这……隔了四五站地铁，怎么就“先high为敬”了?

　　新房：

　　SKP周边在售的新盘不多，加上本身就是“宇宙中心”，各个都是高端改善等待已久的项目。包括滨江观品、滨江星翠澜庭、亚运村三兄弟。此外新增了SKP的住宅以及融信钱江世纪城项目。

　　前面几个项目近期都已放出消息：预计5、6月开盘。这些项目大概率又会集体入市，一场“超级大撞车”不可避免。

　　滨江观品

　　年初红盘潮时已首开，目前剩余5幢高层待加推，预计5-6月份开盘，精装均价4.7万元/㎡，面积188-233㎡。

　　滨江星翠澜庭(纯新盘)

　　星翠澜庭总共就4幢可售高层住宅。户型面积108、125、139㎡，预计均价：45000元/㎡。

　　项目预计在5月首开，有可能一把梭哈，也可能跟分两次开盘。预计也将与亚运村同期开盘。

　　亚运村三兄弟(纯新盘)

　　期待太久了!有传闻今年5、6月首开，也有传闻今年不卖了。

　　三兄弟精装均价5万元/㎡以内，具体以预售证公示为准。

　　其中，华润项目和万科项目大概率为一把梭哈，绿城项目可能分2-3次推售。

　　SKP盈丰路项目(纯新盘)

　　SKP拿下的盈丰路站上盖项目中含有住宅体量约8.5万㎡，如果按改善产品140㎡/套的面积计算，大概能有约600套的住宅供应。

　　未来精装限价4.5万元/㎡。

　　有传闻，住宅部分将北京华联可能会和万科合作操盘。

　　融信钱江世纪城项目(纯新盘)

　　融信经过62轮的竞价，才以14.8亿的总价+自持29%拿下这宗宅地，楼面价27253元/㎡。

　　新房限售均价4.7万元/㎡，比skp贵2000元/㎡。到地铁2号线盈丰路地铁站和钱江世纪城地铁站的距离都在步行范围内。

　　05

　　五一假期去了趟武汉，特地打卡了今年新开业的恒隆广场和K11。

　　让我又遭到了武汉朋友的鄙视：“你们杭州没有?”“有，但还在造，且不知道什么时候才能开业……”

　　这次，虽然三大商业IP落地，但只有SKP是新面孔的，另外两个：第四座万象城、第八个天街……杭州现有的商业，会不会太单调了点?新鲜面孔、百花齐放or现有品牌不断复制，哪个更好?

　　对杭州而言，可能什么都不重要。能让房价涨的商业，就是好的商业!

　　这次，三大商业IP落地，你更看好哪一个?

　　未来科技城的二手房天花板在哪里?3万的丰收湖，你觉得值吗?SKP能进入杭州商业的第一梯队吗?