今年开年以来，深圳楼市涉及供地的消息频传，且都是大手笔，传递的信号极度不寻常：

　　消息一：

　　2021年3月1日，深圳正式实施新的《深圳经济特区城市更新条例》，明确“签约率达双95%可启动调解与征收”，同时过往的双百政策同步废止。

　　意味着被极少数钉子户卡壳的旧改项目，可以通过政府介入进行零星征收，将会大大加快旧改、棚改的进度，快速释放新住宅供应。

　　消息二：

　　3月17日，深圳住建局2021工作计划发布，其中要求今年着力稳控住房价格，加大住房供应，全年新开工1500万平方米住房;规范住房租赁市场，建设筹集租赁住房10万套等重要工作。

　　1500万平米，预计陆续可形成的供应量在20万套左右，包括了超过60%的人才房、安居房、廉租房等保障型住房，以及约7-8万套商品房。

　　消息三：

　　4月25日，深圳市规划和自然资源局发布了2021年供地计划，2021年深圳市计划供应建设用地总量1130公顷，其中居住用地363.3公顷，占比32.1%，2020年深圳居住用地实际供应为362.8公顷，2021年超越去年，再创历年新高。

　　消息四：

　　紧接着，4月底，深圳市规划和自然资源局先后发布多个片区法定图则规划调整通告，累计将13宗商服用地、产业用地，变更为居住用地和教育等公配用地。规划调整后合计供应约23万m²居住用地，配建约不少于18万m²公共保障住房。

　　面积狭小的深圳，近期涉及供地的官方消息一则接着一则，短期内频频发布，究竟传递着什么信号?

　　深圳突然大量供地，意味着什么?

　　深圳历来土地资源不足，一直无法在住宅供应上有过多的动作，为数不多的储备用地，也大部分预留给了产业项目。

　　从而导致在解决高房价的问题上，过去的策略只能是一条腿走路，即以控制需求为主，实施限购、限贷、限离、限售、增加社保年限、三价合一等提升购房门槛、增加购房成本的政策。

　　在住宅供应上，2019年以前整体住宅用地出让规模都不大，甚至有过多年是零宅地供应，商品房供给极其有限。

　　从下可以很清晰的了解，深圳2000余万人口，有合规产权住房的仅占16%。当然，是按持有人计算，如果按家庭算，大概率也不会超过35%的家庭，占比仍旧不高。

　　再看看下图，相关数据统计，深圳一共有各类住房近1065万套，但商品住房才180余万套，占比17%。

　　在商品住房紧缺的同时，面对的另一面事实却是：深圳人口近几年以每年几十万人的速度净增长，大量的年轻人口进入了结婚、生子、孩子上学阶段，购房需求在不断积累，越来越庞大，形成了高位的购房需求“堰塞湖”。

　　所以我们看到，每次打压楼市的政策在经过短暂的市场调整、消化之后，又迎来了更大的反弹。不停歇的上涨又引来了全国各地资金的追逐，逐渐将真实的深圳刚需挤出了这个市场，变成了一场场资本的游戏。

　　最终，高房价带给深圳的深度影响开始显现：

　　表现一：产业外迁

　　从天眼查获得的数据显示，2015～2020年，深圳市新增的企业约50万左右，6年新增306万家左右商事主体。但同时企业注销/吊销的数据显示，从2015年1.5万家飙升到了2019年的23万家、2020年的20万家，增速极快。

　　高房价、高房租同步带高了用人成本、租金成本、物流成本等等，对于企业尤其是制造业而言，压力巨大。

　　外迁的企业除了我们熟知华为终端业务、立讯精密、欧菲光等大型的内资高新技术企业，也包括飞利浦、三星电子、爱普生、奥林巴斯、霍尼韦尔等知名外企，其它中小企业则数不胜数。

　　表现二：对人口的吸引力开始下降

　　虽然近几年深圳每年净增长人口都达数十万，但实际上，人口增长已经开始出现隐忧。

　　2020年，深圳小学招生同比下降6.5%，连续2年减少!

　　2020年，深圳小学在校人数109万人，同比增2.1%，但对比过去10年均在5%以上的增幅，增速大幅降低!

　　2020年，深圳固定电话用户400.84万户，两年消失77.46万户!

　　2020年，深圳移动互联网用户2483.51万户，两年消失494.49万户!

　　深圳房价收入比已经连续多年在内地排名第一，房价与普通市民收入的差距越来越大。房价是最好的避孕药，房价也是最好的人口平衡器，当面对日益令人绝望的房价、高昂的房租，用脚投票也许将成为很多深圳市民的一种选择。

　　表现三：内生经济动能不足

　　2020年，深圳GDP2.8万亿，仅次于上海、北京，但在反映民生经济的社会消费品零售总额上却低于2.5万亿GDP的广州，甚至GDP远低于深圳的成都(GDP1.7万亿)、苏州(GDP2万亿)、南京(GDP1.4万亿)，在社会消费品零售总额上和深圳比起来差异也不大。

　　历年来深圳的内生经济动能都相对较弱，很大原因是在高房价面前，深圳市民的消费意愿被严重压缩，成为了在全国人民眼中只会“搞钱的人”。

　　逼离企业、驱赶人口、影响消费和市民幸福感的高房价，最终也将影响深圳的竞争力，变成深圳无法承受之重!

　　面对高房价之殇，官方也终于开始从供、需两端同步着手解决，尤其是开始恶补住宅供应，开启了凶猛的住宅供地模式。

　　在一线城市中，深圳陆域面积最小，是北京八分之一、广州和上海的四分之一，存量土地极度紧张。但2021年不仅成为深圳近十年来居住用地供应力度最大的一年，而且针对大量项目进行住宅用地规划变更也极其罕见。

　　这显示了政府住宅供应上极大的诚意和决心，也透露了官方在住宅建设态度上的彻底转变，对未来深圳楼市的走向产生了颠覆性的影响。

　　对大众而言，也意味着买房逻辑即将发生重大转换。

　　未来深圳楼市将如何变局?

　　短期内(1-2年)：新房将持续火热，二手房开始区域分化，下跌、横盘、上涨并存。

　　深圳历年来积攒的庞大购房需求和短期内无法快速提供的住房供给，二者之间的矛盾依旧会尖锐的存在。

　　所以幻想短期内深圳房价快速下跌，希望不大，供需关系在1-2年不会发生彻底转变。

　　新房上，新房限价将会持续，交通便利的热点区域低价盘，以及优质配套盘(优质学区、商业、公共配套等)依旧会是竞争激烈，偏远区域以及配套不足的楼盘则会相对平淡。

　　2021年预计深圳有150余个新盘入市，新商品房供应量预计在8-10万套之间，项目供应大区主要为宝安(32)、龙岗(27)、南山区(24个)，项目数量占比达55% ，选择较为丰富。

　　二手房上，由于新房持续加供，同步叠加了二手房指导价贷款，房价必然不会像过往一样，两年一普涨、三年一暴动。

　　大部分二手房都将处于横盘或微跌状态，南山、福田、宝安、龙华的优质配套盘(优质学区、交通、商业等配套齐全)会更受改善型客户青睐，会相对快速走出胶着状态，更有机会逆势而动。其他区域则是低价盘才更容易获得关注，刚需和首次置业者会更加青睐。

　　中期看(3-5年)：新房供应较为充足，预计限价政策将持续;二手房预计将持续整体横盘或微涨，交易有所回升，在政策不放松情况下成交量会持续平淡，附带优质资源的楼盘，及纯豪宅盘价值则会进一步放大。

　　新房上，2020年、2021年的住宅供地大增，新房供应将会在未来3-5年集中、大量释放，同时旧改地块供应预计也将迎来一波高峰，能很大程度缓解购房需求。新房成交将撑起深圳楼市的半壁江山。

　　二手房上，市场通过3年时间会部分消化掉政策的影响，但只要二手指导价贷款不取消，市场依旧不会有太大起色，同时受新房大量供应影响，二手房整体成交量会持续平淡。分化会进一步加剧，前期透支的区域、偏远区域、配套不足的区域将持续横盘，涨跌幅不会过大。

　　刚需选择较多，新房市场和二手市场都有丰富的选择。刚改群体在政策不打补丁完善的情况下，依旧会陷入新房积分不够、二手房首付不够的窘境。豪宅市场由于受二手指导价贷款影响较小，附带优质资源型房产由于其稀缺性，预计都将会走出一波独立行情。

　　这里老生提醒，房产的价值尤其是二手房，并不是其本身的地价和建筑成本来完全决定，而是其附带的资源起主要作用，这些附带资源包括优质学区、便利的轨道交通/距离适中的快速路、优质的大商业、宜居的外部环境、独特的诸如山/湖/海等稀缺景观、齐全的市政公园/场馆等公建配套，附带资源越多，房产价值越大。

　　长期看(6-10年)：新房供应可能出现下滑，预计竞争热度再燃;二手房整体回暖，但政策放松的可能性不大，房价更多的是取决于整体货币增量(通胀速度)，以及深圳的经济发展速度和质量(深圳吸引力和居民收入增长)。

　　新房上，深圳地少人多，在不扩容的情况下，宅地终将面临供无可供的境地，新房在有限的几年集中释放完毕后，又将回归到供给失衡的状态。也许不久的将来你会发现，深圳政府在东莞、惠州大量拿地，为深圳居民提供住房。

　　二手房上，楼市将根据货币增量和深圳的吸引力进入新的周期。如二手指导价政策持续存在，市场会完全消化，购房进入真正凭自身实力的时代。二手指导价贷款如取消，毫无疑问又将引发一波楼市的热潮。

　　如何选到好房，做好未来十年的财富保卫战?

　　近期在频繁看房的你，肯定会发现，现在买房，尤其是二手房，无从下手，甚至无从谈价，买房复杂程度大大提升;未来要买到能稳定增值、大幅跑赢市场的房子越来越难。

　　过去的普涨时代，大家买房的逻辑很简单，往往就是一点：“买房无技巧、全凭买的早”，在城市化大跃进周期、货币天量供应年代、房地产是支柱行业时代，只要买房就是对的，无论时间和地点。

　　而未来，在深圳买房不再是凭运气，买房逻辑已经彻底转变，随着各项政策的落地，房产的置换交易成本高企：包括高额房价带来的高额税费、一买一卖所消耗的时间成本、三年限售对个人现金流的考验，以及首套置换时带来的首付大幅增加、利率提高月供增加……每一项都在考验着置业者。

　　“买错房、跌三年、慢慢横盘又三年”，如果房子不涨不跌横盘，三年后再次置换，以深圳房产的总价，你会发现你的持有成本会在几十上百万。

　　房产进入分化时代，买房逻辑已将转换为：从多持有到精持有、要买可以持有十年的房子、不要轻易置换、尽量吃透优质资产的涨幅。

　　房产作为普遍中国家庭的核心资产，买对了能够稳定增值、远远跑赢大市的房子，意味着未来财富将更有保障。

　　什么是好房?不同需求的人有不同的答案，但大部分人都不会拒绝能够远远跑赢大市的住房。目前的深圳，不同区域和板块，价格在不断的分化，从深圳全面普涨，到深圳西部暴涨，再到目前的片区板块聚焦，而未来能够跑赢大市的优质资产将会进一步收缩到少数小片区。

　　买房不要只贪图便宜去买冷门的房子，要买成交占比最高的热点房。成交占比最高，意味着大众更容易接受和喜爱，一旦你想变现或者置换时，出手价格和速度都将有很大的优势。

　　从下图可以看出，2020年深圳成交占比最大的房子集中在70-90平米，整体达到了42%，此面积段在各区的成交占比上均超过了20%，原关外6区的成交占比更是高达38%-68%。

　　罗湖、福田、盐田三区50平米以下的小户型最受欢迎，南山、宝安、龙岗、龙华、光明等70-90平米的中等户型最受欢迎，另外南山140以上的大户型达到了10%，在南山这个面积段基本是豪宅产品，值得关注。

　　再看下图深圳中原研究中心的数据，近年来250万-500万之间的二手商品房交易占据了主流，占比达到了51%。这部分是深圳刚需的购买力区间，说明深圳整体还是以刚需为主。

　　500-800万区间也有20%的占比，这部分是传统意义上的刚改购买区间，说明深圳也存在着大量的刚改人群。

　　值得注意的是低于150万，以及在800-1000万之间，均只有4%的成交，说明这个价格区间是冷门区间，尤其是800-1000万之间，刚需和刚改够不着，豪宅客户看不上。

　　买房时尤其要注意避开这个价格段。考虑未来几年的购买力变化，老生将这个价格区间放大一下，1000万-2000万价格段之间的房产，要慎重考量。

　　另外，下表中千万豪宅的成交占比也达到了8%，深圳的豪宅还是非常有市场的，也请有购买力的置业者关注。其实1000万在深圳并不算真正的豪宅，考虑未来几年的购买力变化，老生将这个价格区间也放大一下，2000万以上可以算是豪宅的门槛，5000万则是顶豪门槛。

　　接下来是老生的分类推荐和建议，不进行片区和小区推荐，但其实大家根据条件很容易找到这些片区和小区，你所需要做的就是，锁定这些片区和小区，耐心等待你心仪的价格出现：

　　写在结尾：

　　4月末，深圳市第七次党代会隆重开幕，市委书记郑重宣布了未来五年深圳的奋斗目标：深圳经济总量超过4万亿元，战略性新兴产业增加值超过1.5万亿元，产业创新能力跻身世界一流，文化软实力大幅提升，建成一批标志性文化基础设施，形成更具国际影响力的文化品牌和城市品牌，居民人均可支配收入超过9万元，生态环境质量达到世界先进水平，城市更宜居、更智能，努力成为超大型城市现代化治理的典范。

　　目标令人兴奋而激动，如果深圳的五年目标能够实现，也意味着这座城市的吸引力将倍增。祝愿我们的读者能够购置到优质的深圳资产，和深圳一起成长，一同分享城市发展的红利。