这个项目确实有点纠结。

　　先来看一下项目概况。

　　深物业金领，备案名为“金领假日公寓”。项目位于福田区滨河大道和福田南路交汇处，属于河套区域。河套地区是深港合作的重要平台，链接两地的科技创新与经济，将规划建设为高水准的超级口岸、交通枢纽和创新综合体。

　　项目占地面积约1.3万㎡，总建筑面积约18.3万㎡，共有3座150米高的超高层建筑，总户数1766户。

　　交通：

　　4地铁：1、4、7、10号线，其中距离7号线皇岗口岸站最近871米，其余几条线路的站点距离都在1公里以上;

　　3城轨：未来还有3条城际线，分别是深广中轴城际、穗莞深城际、香港北环线支线;

　　2快线：滨河大道、京港澳高速两大交通干线;

　　2口岸：福田口岸和皇岗口岸(24小时通关)，可快速往来香港。

　　商业：

　　项目自带6000平商业，并且还能享受周边皇御苑休闲、娱乐、购物、餐饮等成熟的生活配套。

　　另外，项目2公里范围内还可到cocopark、购物公园、卓越intown购物中心等大型高端的商业中心，购物十分方便。

　　学校：

　　目前项目划分的小学是福民小学，属于广东省一级学校;初中划分在福田南华实验学校，是深圳市一级学校。

　　环境：

　　高层景观不错，北看深圳中心公园+福田CBD景观，南面亦可看到香港的米埔湿地公园。

　　销售情况：

　　深物业金领有A、B、C三栋。

　　B栋于2018年11月份开盘，共推出了517套房源。备案价为7.5万/㎡。据媒体报道，开盘半年去化率仅为4.8%，当时备案显示，1单元只备案了13套，2单元只备案了12套，也就是仅仅只卖掉25套。现在已售罄。

　　C栋于2020年6月23日开盘，1、2单元共推出716套房源，备案均价价8.7万/㎡。近期已清盘。

　　现在即将推出的是A栋。根据深物业金领的销售方案，项目本次备案公寓532套，但实际销售为498套。户型面积约为62-68㎡，均价约9万/㎡，单价区间在7.79-10.83万/㎡，总价区间在488-703万/套。

　　总的来说，项目位处福田中心区，位置优越，各大配套均已成熟，居住氛围浓厚。但相反的，项目一直都比较难卖，主要的原因就是存在的硬伤太多了，让很多购房者望之却步。

　　深物业金领项目存在非常明显的硬伤：

　　1、70年产权，只剩下40年权限了。

　　深物业金领项目土地是1991年拿的审批，距今已30年，项目原本的70年产权，已经缩水至40年。虽然可以补地价，但还是会产生费用的。

　　根据现行的《物权法》规定，房子70年产权到期，如果国家没有其他规划，业主只需续交土地出让金即可继续使用。

　　但是怎么续?要不要交钱?交多少?续期多少年?

　　根据2020年，国家自然资源部发出《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》。

　　今年的《民法典》第三百五十九条已作出相应规定：

　　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

　　非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　所以无论是此前的物权法，还是去年通过的民法典，都语焉不详，需要进一步制定规则来明确。

　　2、产证上写“居住用地/单身公寓”，需要购房名额。

　　深物业金领房产证写的是“居住用地/单身公寓”，这是一个历史遗留问题。因为90年代还没有现在的商务公寓的说法。70平方米以上房产证写的是“居住用地/住宅”，而70平方米以下则写“居住用地/单身公寓”。

　　说是住宅，但又显示是“单身公寓”;说是公寓，上了i深圳，又需购房名额，且申请学位的风险性太大，相信了解过深高南学位事件，大家心里难免也会存在更多的担忧。

　　而且转手交易时，如何认定?所以真的是一个很尴尬的存在。

　　3、中心位置的“呼啸山庄”，噪音问题难解决。

　　由于项目处在皇岗路和滨河大道交会处，紧邻滨河路与皇岗口岸，噪音问题成为该项目的一大硬伤，紧邻的皇岗口岸常年走货柜车，货柜车带来的噪音几乎无法避免，除此之外，主要噪音源还来自深圳主干道之一的滨河大道行驶车辆产生的高频噪音。

　　4、港式设计，无阳台，车位不足，居住体验差。

　　深物业金领是2019年竣工的，但设计却是港式风格。这种户型设计有一个非常不好的体验是，缺少阳台、通风差，实际居住起来，欠缺舒适性。

　　除上述因素以外，项目车位比为1:0.8，存在车位紧张的问题。

　　5、价格和二手没什么倒挂，“打新”性价比不高。

　　项目备案均价9万/㎡，片区新房不多，周边二手房指导价大部分为6-7万左右。对比起来，高出不少，如同是皇御苑系列，一、二期期指导价7.1万/㎡，三期是7.34万/㎡，四、五期是7.5万/㎡。

　　所以打新来说，优势不大。投资的话需着重考虑。

　　但对于自住来说，福田新房长期缺货，而项目此次小两房产品在市面上相对稀缺，五六百万的价格就能入住福田，有点“香”，是“福田粉”的倒是可以考虑一下。