我一直是这么认为的，这也是早就想的一篇文章。

　　这个楼盘就是响彻大地的中国最贵公寓——深圳湾1号，目前T7均价约30万元/㎡，总价最高的达6亿元。不是限价吗?也不知道怎么能把价格顶到这么高!记得2015年中洲中央公寓顶层备案价37万元/㎡，后来被约谈，价格腰斩。深圳湾1号自开盘以来，价格一直是深圳最高、后来是中国最高，怎么没有被约谈呢?

　　回归主题，为什么说深圳湾1号是中国罪恶1号呢?

　　一、深圳湾房价大涨的罪魁祸首

　　深圳湾1号位于深圳湾核心——南山区粤海街道，后海中心区东滨路与科苑大道交汇处西北侧，紧邻深圳湾内湖的一线海景地块，也是从南侧深圳湾口岸所看到的第一个项目。是集办公、居住、酒店、商业于一体的城市综合体，现在是后海地区的地标性建筑。

　　后海是南山区规划的第一个总部基地。深圳湾1号的开发商是鹏瑞，BOSS徐航原来是迈瑞医药的联合创始人。迈瑞是中国最大的医疗器械公司之一，鹏瑞原来是科技公司。鹏瑞能拿下这块地与其迈瑞医药及科技公司背景有很大关系。鹏瑞于2008年获得深圳湾1号项目(土地成本极低)，后来鹏瑞变更为房地产开发公司。

　　深圳湾1号由两宗土地组成，南地块宗地号T107-0002(二期)、北地块宗地号T107-0003(一期)，土地性质为商业性办公用地，产权50年，2004-2054年。

　　深圳湾1号项目容积率曾发生变更。由3.41变更为5.9，计容积率总建筑面积由157000㎡变更为271740㎡。其中，南地块T107-0002地块容积率由3.6变更为6.43，建筑面积208500㎡，其中办公面积69530㎡、商业面积29450㎡、商务公寓面积107090㎡、配套设施面积2430㎡;北地块T107-0003地块容积率由2.93变更为4.63，建筑面积63240㎡，其中办公面积13500㎡、商业面积9800㎡、商务公寓面积39790㎡、配套设施面积150㎡。容积率增加后，从一个以办公为主的企业总部变成了一个以商务公寓为主的项目(公寓占比达54%)，为项目获取高额利润打开突破口。

　　2013年4月深圳湾1号一期开盘，均价约9万元，贵的单位突破10万元，当时看房需要验资500万元，销售不畅。恒裕滨城一期是2013年9月开盘，均价才约5万元，一抢而空;恒裕滨城是当时深圳湾住宅最高价。深圳湾1号开盘时，不仅将深圳湾的房价推向新高，而且将整个深圳的房价推向新高，成为当时第一个单价突破10万的高层项目。

　　2013年深圳全市的住宅均价21808元/㎡，深圳湾1号是全市均价的4倍多，是目前深圳房地产史上唯一一个新盘价格是全市均价4倍以上的高层项目。2013年南山区的住宅均价为42273元/㎡，深圳湾1号是南山区均价的2倍多。自深圳湾1号开盘以后，深圳湾的房价开始超过香蜜湖、华侨城，成为深圳新的第一豪宅区。深圳湾1号的开盘价是当时后海豪宅价格的2倍以上，突显其深圳湾第一豪宅地位。

　　深圳湾1号，2013年第一个单价突破10万，2016年第一个突破20万，2019年第一个突破30万，持续引领深圳房价高涨，从深圳第一迈向全国第一。

　　有了深圳湾1号这个最高标杆，深圳湾的房价都向其看齐，价格火速上涨。同时深圳湾的项目个个热销，尤其是住宅基本上都是开盘售罄。自深圳湾1号2013年捅破10万后，深圳湾多个新盘、周边次新二手豪宅都奔向10万+。恒裕滨城二期，2015年初开盘，均价约11万;华润悦府一期，2015年底开盘，均价13万…..

　　2019年，深圳湾1号单价拉到30万，后海的次新二手豪宅华润悦府、恒裕滨城、翡翠海岸等纷纷挂到20万+。

　　深圳湾1号价格，从10万到20万，再到30万，并不是二手房上涨突破的，而是开发商不断拉高新房价格、不断创造新高的营销手段实现的。典型的故意炒高房价。深圳湾1号是深圳最贵的公寓，公寓体量共14.69万㎡，并不多，但销售缓慢。开盘7年以来，通过分期、分栋、分楼层，不断拉高新品价格，逐步成为中国最贵的公寓。

　　本来深圳的豪宅是没有北京、上海贵的，尤其是近几年北京、上海的住宅都限价，只有深圳湾1号的价格没有受限价影响，突破到了30万元/㎡，也不知道深圳湾1号是如何做到的。

　　把深圳湾豪宅比喻成一辆高铁的话，深圳湾1号就是豪宅火车头，不断拉高领涨深圳湾房价，不断刷新深圳湾房价天花板。可以说深圳湾1号，就是深圳湾房价上涨的罪魁祸首。深圳湾1号把深圳湾房价拉到全国最高，自然是中国罪恶1号。

　　二、深圳湾1号真正升值怎么样呢?

　　深圳湾1号目前在售最后一栋，也是最高一栋，即T7栋来福士公寓，均价约30万元/㎡，是中国单价最高的一栋楼，是真正的中国楼王。T7栋来福士公寓45层以下为来福士酒店，46-68层为来福士公寓，大部分为6户一层，户型面积为149-656㎡，68层为超大平层，面积约2225㎡，为定制单位。

　　南山区北环大道以南，新房由于限价，大都比附近的二手房要便宜，也就是新旧房价倒挂，新房抢到赚到。如华润城、华润悦府、阳光粤海、半岛城邦四期、招商领玺、颐湾府等，南山的新住宅限价红利是全市最高的。

　　但是深圳湾1号，与众不同，二手房价腰斩。中原地产网上，深圳湾1号二手房挂牌均价177069元/㎡;链家网上，深圳湾1号二手房挂牌均价179977元/㎡;中原、链家两个网上挂盘综合均价约178523元/㎡。挂牌价是业主想卖的价格，深圳湾1号的二手房很少成交，从中介获悉，最近半年几乎没有成交。根据二手房经验，成交价一般是挂牌价的8折左右，约15万元/㎡。深圳湾1号目前新房均价30万元/㎡，二手房价只有新房价格的一半，二手房价直接腰斩。深圳湾1号，是深圳唯一二手房价腰斩的楼盘。大家看下深圳所有项目，哪个项目的新房价格是同一个楼盘二手房价格2倍的?

　　二手房价腰斩，既说明项目前期升值慢，又说明新房价格泡沫高。外界之所以感觉深圳湾1号升值很快，主要是开发商将新房价格不断拉高，其实二手房价升得慢。深圳湾1号新房价格，是二手房的两倍，说明深圳湾1号新房泡沫极高。可以说深圳湾1号，新房价格纯粹是虚高，不但是深圳泡沫最高的项目，也是中国泡沫最高的项目。

　　有对比才有伤害，数据对比下(如下表)。目前深圳住宅均价约6万元/㎡,南山区住宅均价约10万元/㎡,恒裕滨城一期挂牌均价约182091元/㎡,2013年至2020，年均涨幅如下表。

　　按挂牌价计算，深圳湾1号一期过去7年的年均涨幅约14.05%，若目前的二手房想成交(挂盘价得打个8折)，年均涨幅估计会低于10%。即使按挂牌价计算，深圳湾1号的年均涨幅14.05%，大幅度低于全市平均涨幅25.02%，远低于同期同地段的住宅恒裕滨城。

　　深圳湾1号，是深圳公寓中升值最快的，二手房价年均涨幅达到10%，已经是奇迹了。虽然深圳湾1号按挂盘价计算，在缓慢上涨，其实业主们有苦难言。

　　最近在网上看到知名自媒体爆料，有深圳湾1号业主吐槽，1447万元登记买的，契税50万元、贷款700万元，月供+物业管理费要8万元/月，供了5年楼，成本已经超过2000万元，现在1800万元底价出售!业主告诉中介，能卖出去的高价部分全算中介佣金，现在只要能把房子卖出去就好!信息截图如下：

　　深圳湾1号，是在深圳湾最好的时代，遇见了要实现顶级豪宅梦想的徐航，赶上了公寓的黄金年代，因而徐航梦想成真。不过，现在是结束的时候了。深圳湾1号目前在售的，已经是深圳最后一栋楼王，蓝图已经兑现，货量已经不多，还是最高的30万元/㎡单位，而且户型巨大。开发商后续已经没有再拉高价格的产品了，5年内后海其他新盘也不可能达到30万元/㎡。

　　e天剑预计，深圳湾1号今后7年的涨幅，绝对会低于过去7年的涨幅，并且今后升值会越来越缓慢。建议深圳湾1号的业主，近两年内尽快脱手套现，否则会巨亏，并且深度套牢!

　　现在买进深圳湾1号新房，必定是深圳湾1号最惨的接盘侠。华侨城天鹅堡的现在，就是深圳湾1号的明天!

　　当然，你若富得像许家印一样，赚钱太容易，买深圳湾1号如同洒洒水，那就无所谓了。你若想投资，想升值，还要贷款，那就远离!