前不久，重庆上演了一轮轰轰烈烈的土拍，

　　整个五一期间，市场的火爆程度刷新了记录。

　　如今过去十几天，

　　考虑到其中喧嚣和浮躁的成分差不多已经淡去，我们得以用相对冷静地回头复盘。

　　1.

　　这是今年“两集中”政策出来以后，重庆第一次集中拍地。

　　集中供地规则：

　　一、全年土地供应规模不得低于近五年平均交易量。

　　二、供应的土地，必须在三次之内挂出来卖。

　　三、土地供应计划，必须向全社会公开。

　　按照之前的预期，土地集中供应，会给开发商的资金起到分流的作用。

　　而开发商资金分流，会间接降低土拍的激烈程度。

　　虽然说价格不是成本决定的，但土拍价格降下来，一定程度上肯定也会有助于房价降低。

　　但重庆这次土拍的状态，完全相反。

　　怎么形容呢，就是…拍疯了的程度：

　　这轮土拍，重庆一共成交了46个地块，共吸金635.04亿元，

　　成交楼面均价9133元/㎡，平均溢价率为42.99%。

　　竞争最激烈的地块，溢价率达到了129%。

　　整个市场瞬间被燃爆。

　　尤其是拍出的地块附近的楼盘，房子卖得特别火：

　　买房要靠抢，晚上11点都有人在售楼处排队那种。

　　因为这次重庆人民很聪明，一下子就看到了一个非常明显的现实：

　　拍下的地块的楼面价，已经逼近周边在售项目的销售价了。

　　既然面粉跟面包一个价格了，那么接下来，面包极大概率要涨价。

　　上一轮2016年的行情，重庆本地人的反应是迟缓的，

　　差不多晚了进场的外地人半年左右。

　　今年反应则是非常迅速。

　　显然是被市场教育过了…

　　2.

　　除了溢价率高，这次土拍还有几个特点：

　　一、少部分在核心区，大部分在外环区域。

　　比如，江北区首次在集中供地的计划中挂了个零蛋，而渝中区更是已经3年没有土地供应。

　　因为核心区确实也没啥地了，只能靠旧改一点一点慢慢腾挪。

　　二、地块小

　　除了龙湖在大渡口区拿下了两个地块差不多加起来能到600亩以外，

　　其他地块都是小地块，大部分面积都在几十亩到100亩之间。

　　这说明，重庆主城没什么大块的土地了。

　　事实上，主城区的住房库存也在告急。

　　数据显示，截至4月25日，重庆主城区商品房库存连续四周下降，现在的去化周期已经缩短为6.5个月。

　　三、除了热门地块的地王和高溢价率，还有10几块冷门地。

　　这个结果，算是非常符合集中供地政策的原本预期，

　　因为开发商资金就那么多，投了这个就没钱标别的。

　　不好的地块，只好面临流拍的结局。

　　而好的地块，或者说，只要不是那么差的地块，在“两集中”的政策下，

　　都是受到争抢的。

　　因为一年总共就拍三次地，抢不到就意味着没米下炊。

　　做开发商的，在一个城市拿不到地那就不用干了，直接把当地业务部门解散得了…

　　3.

　　这次土拍对市场有什么影响。

　　最直观的结果大家应该都已经看到了，那就是：

　　新房抢房;二手房挂牌量急剧减少，以及，涨价。

　　—— 截止今天，重庆二手房挂牌153954套，比5月4号的158898套减少了近5000套。

　　现在各种营销、造势的因素已经消停，但市场依旧持续高温。

　　目测热度还会继续持续至少两三个月。

　　从我们对市场的感受来看，这一轮土拍，极有可能要开启重庆一轮大的行情。

　　虽然在这之前，好的位置好的板块也在涨，但相对还是比较温和，

　　而这次土拍带来的冲击实在是太大了。

　　市场反应的激烈程度远远超出预期。

　　用我们重庆合作的团队的话说就是，

　　在重庆做房产十几年，没见过这架势。

　　重庆房产市场这回是怕要变天了。

　　也有人说，重庆到底能不能涨起来，要再观察两个月才能见分晓。

　　嗯…如果是站在看客或者“评论家”的角度，这个说法完全没问题而且十分保险。

　　只是对买房决策没有任何用处而已。

　　“观望”这种做法，只适用于静淡期，

　　反正买了没影响，不买也没关系。

　　但在市场热度启动期，一旦行情开启，两个月足以走完一大波涨幅，

　　空仓的风险太大。

　　等你观察出结果了，大概率也买不起了…

　　所以这种形势下，负责任的建议是现在就给出判断：涨?还是不涨?

　　我的判断是：看涨。

　　4.

　　现在重庆对外地人不限购，

　　但如果市场热度过高，接下来不排除会出台限购政策的可能。

　　况且供不应求的情况下，本身开发商自己就会惜售，会卡购买人群的资格和资金。

　　现在是折扣收回、优惠减少，捂盘惜售，以及封盘不卖，

　　再下一步，可能购房资格也要没了...

　　如果你有打算买重庆，这次反应一定要快。