今日，位于尖岗山片区的万科都会四季开放展示中心，基本啥也没有，预计项目不会做营销中心、样板间这些，直接开盘。

　　据销售透露，万科都会四季将于6月初开盘，而万科一个盘，位于灵芝地铁站附近的万科大都会将于6月底开盘。

　　万科尖岗山地块从拿地到开盘预热时间不足半年，可见周转之快，主要原因拿地楼面价6.5万/平，商品房限价8.3万/平，毛利润差仅有1.8万/平。

　　项目信息一览

　　万科都会四季总占地面积8.5万㎡ ，总建筑面积27.3万㎡ 。项目可分为4部分，3栋户型建面75-115平住宅小区+4栋人才房小区+1栋小公寓、一排4座建筑(3座70平3房商品房、1座人才房)+一所36班九年制学校，各地块独立、不互通。

　　据悉，本次万科都会四季推出建面约70-115㎡3-4房，共计856套住宅，精装修交付(装修费另算)。

　　2020年11月，万科以59.98亿+ 配建6.6万平人才房竞得西乡宅地，可售楼面价约6.5万/平，商品房限售均价83265元/㎡，需规划建设一所36班九年一贯制学校。

　　可售楼面价6.5万/平，商品房限价8.3万/平，毛利润差仅有1.8万/平。若剔除建安成本0.3万/平+其他营销费用+房企融资成本等，净利润可能仅有1万/平出头，只能从装修费方面来“品质提升”或者走高周转的路子。当然，万科现在成为GQ，可能会不太注重利润。

　　万科都会四季户型图一览

　　71平3房，与一排人才房混合，板楼

　　75平3房

　　95平3房

　　115平4房

　　万科都会四季整体户型阳台进深特别大，多达2.4米，远超市面新盘阳台普遍1.3-1.5米的进深。

　　项目周边配套较为一般，如无地铁、商业配套一般等，但优势是到宝中、留仙洞总部基地等在20分钟内车程，对于这两个区域刚需上班族具有一定吸引力。

　　优缺点分析

　　优点分析：

　　01、项目自带小户型3房(71/75/95平3房)，加上限价8.3万/平，总价600万可以上车，对刚需较为友好。

　　02、尖岗山属于传统宝安豪宅区，区域内大户型总价高，小户型较为稀缺。

　　03、项目自带一所36班九年制学校，根据万科之前经验，值得期待。

　　04、万科物业，品牌大开发商。

　　05、项目带部分商业，弥足区域商业不足的短板。

　　缺点分析：

　　01、周边无地铁，刚需纠结的原因之一。

　　02、周边居住人口不多，导致生活气息略有不足。

　　03、之前周边开盘卖不完，这种氛围多少会有所影响。

　　总结

　　单纯从价格来看，限价均价8.3万/平，户型建面为75-95-115平3-4房，即总价600多万买个小3房，900多万买个4房，如何呢?

　　01、放眼整个深圳，总价600多万买个小3房，900多万买个4房，特别是打新艰难的情况下依旧很香。

　　总价方面来看，目前碧海二手房次新盘600万买不到2房、89平3房至少1100万，QCC这种炒作严重的都到1200万，连西乡老城区次新盘单价破10万也得900来万买个3房。

　　单价方面来看，沙井这种炒作严重二手次新盘8万+、尖岗山新盘也是8万+，同样的价格，你会怎么选?大部分至少会选择尖岗山新盘，毕竟同样到宝中、留仙洞车程要近很多，且区域面貌好太多。

　　综合来看，75平3房总价600多万买3房性价比不错，即使115平4房总价900多万也有性价比。

　　02、从建筑体量来看和车位数来看，万科都会四季800多套，加上建面偏向刚需，基本不愁卖。

　　03、若追求极致性价比且打新积分较高，75平3房600多万刚需可以考虑，1000万预算可以继续等等其他新盘如前海、西丽新盘等。