全球大放水，货币大贬值，住宅被严控，商务公寓成为资金重要出口。关于商务公寓众说纷纭，到底该怎么选?e天剑先来跟大家分享下原创干货。

　　最近深圳公布了今年土地供应计划，虽然新供应的商品住宅用地大幅度增加，但是大部分位于飞地深汕合作区，占了48%。深圳商品房用地依然十分紧缺，其中城市核心的福田、罗湖、南山新增商品住房用地供应为0。这无疑是商务公寓又一重大利好!

　　2021深圳新供地计划

　　PART 1

　　选择商务公寓两大基本原则

　　选择优质商务公寓，比选择优质住宅难很多。若遵循下面两大基本原则，则可以找到优质商务公寓。

　　1、搞钱密度

　　为甄别商务公寓价值，我们设立了一个指标——搞钱密度，指一个区域的搞钱数量及密度、参与搞钱的人的数量与密度。搞钱密度可以通过地均GDP、人口密度来衡量。一个区域的经济产值大、人口多，商业价值大，商务价值高。通俗的的说，来搞钱的人越多，搞的钱越多，商务价值就越高，商务公寓的价值也就越高。

　　直观的比较，是看一个区域写字楼密度、出租率。譬如前海中心、留仙洞总部基地等新建的商务区，虽然新建的写字楼很多，很密，但出租率低，商务人口密度低，目前商务公寓的真实价值自然低。

　　福田是深圳中央商务区所在地，甲级写字楼最多，出租率高，企业总部多，楼宇经济最为发达。至2020年末,福田的商务楼宇为129座,，出租率在90%以上，其中税收亿元楼达到65座，领冠深圳。福田商务密集，商务公寓价值自然高。

　　深圳各区的搞钱密度如下表，通过对比发现，福田区的地均GDP、人口密度遥遥领先。2020年福田的地均GDP为60.33亿元/平方公里，是南山的1.69倍;福田区的人口密度是2.11万人/平方公里，是南山区的2.48倍。福田的搞钱密度一骑绝尘，商务密度最高，商务公寓实际价值最大。

　　正因为福田开发强度之大、密度之高，所以今年新增商品住房用地为0。福田商务楼宇最为密集的主要是三个区域CBD、华强北、车公庙。其中华强北因为是步行商业街，人流密度更大，商务公寓独具价值。

　　2、住宅稀度

　　商务繁忙、人流密集，搞钱密度大的区域，如果住宅稀少，则商务公寓价值更高。住是基本需求，有钱人多，而住宅少，商住两用的商务公寓自然成为住宅替代品，面临广大需求。需求大的区域，商务公寓才更具价值，更有保值增值能力。

　　我们来看下福田三大商务区的住宅稀度。CBD里或周围都有大量住宅区，车公庙北面紧邻香蜜湖，拥有大片优质住宅区。住宅区多，自然会抑制商务公寓的价值。华强北商圈规划建设早，大部分都是商业用地、产业用地，基本都是商务楼宇，住宅区极少(有少量老旧住宅区)，尤其是优质商品住宅几乎是0，商务公寓潜在需求巨大。

　　综合上述臻选商务公寓的两大基本原则看，福田商务公寓价值领跑深圳，华强北商务公寓领跑福田。华强北商务密集、商业密集，搞钱密度极大，但住宅稀度极低，商务公寓价值极大。

　　PART 2

　　华强北重回世界中心!

　　坐落于深圳核心的华强北，长度930米，方圆1.45平方公里，是闻名世界的“中国电子第一街”。在改革开放的历程中，它见证过一个个企业的发展传奇，缔造过无数创业者的财富奇迹。

　　手机市场的繁荣把华强北的辉煌推向了高潮。顶峰时，这里日均人流量达50万人次，日资金流量达10亿元人民币。华强北曾被誉为中国人气最高的商业街。

　　论搞钱密度，华强北应是全国第一。华强北销售电子元器件的一米柜台，曾诞生了无数的百万富翁。据统计，从华强北走出的亿万富翁有50多个。互联网巨头腾讯，就是从华强北创业起步的，现在马化腾是中国首富。

　　华强北商业服务的对象是主要是工厂、企业。即便是手机销售，华强北是把他们卖给全国的批发商。也就是说华强北更多是B2B，而不是B2C。电子商务迅猛发展，华强北的消费人群有所减少，但对华强北的产业影响并不大。

　　华强北的成功是因为其背后有一个庞大的电子制造业在支撑。深圳乃至珠三角是世界知名的电子产业聚集区，华强北是最重要的交易平台。

　　根据官媒上观新闻今年4月23日采访报道，华强北华强大厦一楼，等待乘坐电梯的人们总是排着长队，记者等了近10分钟，才挤上了满满当当的电梯。有图有真相，照片如下。

　　华强大厦一楼

　　等待乘坐电梯的人们总是排着长队

　　华强北在传承中升级

　　华强北正从中国电子第一街，跃升为全球智能终端创新中心。未来的世界是智能的世界，华强北再次抓住历史机遇，将再次引领世界。

　　华强北将继续做强电子科技产业，将“中国电子第一街”的金字招牌越擦越亮。以电子信息产业发展为主导，巩固电子产品规模、巩固电子商户数量，扩大电子市场面积、扩大电子产品种类、扩大电子产品销售额，建设全球规模最大的电子产品交易集散地，打造全球标志性商圈。

　　华强北临近河套深港科技创新合作区，将充分利用华强北5G体验街区发展优势，推动华强北电子产业升级，拓展5G应用、人工智能、先进电子材料、光电子器件集成等战略性电子信息产业，将华强北打造成为服务全国、辐射全球的智能终端创新中心。

　　华强北将充分利用电子产业优势、商圈内优质企业优势、人力资源优势、资金优势等，鼓励企业参与智能硬件等电子信息领域创新平台建设，打造国家双创示范基地，构建双创企业活力生态，打造世界智能硬件研发中心。

　　一位从澳洲留学回国的“90后”，在华强北成立了一家专注于教育智能机器人的创新企业，成为“90后”淘金华强北的代表。

　　扎根深圳近30年后，年逾六旬的科学家鲁跃，再度回到当初的起点华强北。他的遥看科技专注智能家居硬件研发，如今已是华为智选9家合作伙伴之一。一路之隔，就是30年前离开高校教师岗位下海的第一站——电子科技大厦。

　　华强北与时俱进，正越来越有生命力，越来越强大。华强北紧跟时代步伐，不再只有手机，不再只有电子元器件，更有智力交易、科技研发，形成新的强劲产业生态圈。升级改造后的华强北越来越美，产业越来越强，将再次强震世界，重回世界中心。

　　PART 3

　　华强北头号资产：恒大珺睿

　　华强北华丽升级为全球智能终端中心、全球标志性商圈，如何坐享华强北的红利?头号资产——深圳恒大珺睿大厦来了。

　　深圳恒大珺睿大厦，是恒大进入福田的首个项目，为华强北建造新标杆，助力华强北升级。

　　华强北核心，双铁站上盖

　　恒大珺睿雄踞华强北商业街核心，紧邻华强北商业龙头茂业天地，坐享华强北龙头红利。项目无缝衔接2、7号线华强北站，可便捷换乘1、3号线，高效畅通全城。近邻深圳名片大道深南大道，快速开启深圳精彩篇章。

　　珍稀产品，福田无二

　　恒大珺睿为垂直综合体，集国际商务公寓、新型专业市场、高端写字楼于一体。楼高146.5米，让华强北的天际线更美。商务公寓户型为42-78㎡一至两房，精致宜居，福田无双。福田目前在售的商务公寓大部分是大面积，小户型公寓极少(如下表)。面积小，总价低，更具资产价值。恒大珺睿商务公寓只有403套可售，十分稀少。更有惊喜价格，入主华强北的超值机会!

　　深圳恒大珺睿大厦裙楼商业为新型专业市场，引领专业市场6.0时代，助力华强北专业市场迭代升级。以行业生态为依托，让专业市场更有魅力、更高效，共同繁荣，持续旺盛。6.0版新型专业市场发售黄金旺铺，户型为11-119㎡。华强北已经十多年没有新铺销售了，项目商业应势推出，与精明的置业投资者分享华强北重回世界中心的强劲红利。

　　中国商务第一区福田、中国电子第一街、全球智能终端中心，三大区位利好加身，恒大珺睿前景无限。华强北住宅极度稀少，深圳恒大珺睿大厦成为“独宠”。公寓利好政策不断，绝版中迎来价值突变。深圳核心头号资产，不限购不限贷，深圳房产投资的睿智选择。