自从筹备买房咨询业务以来，我持续收到大量读者粉丝有关在深圳买房的各种问题，能感觉到，虽然现在市场受政策影响比较冷，但其实深圳刚需和改善的买房需求从来就不弱，只是周期性地转凉。

　　为此，我上周开始设立了一个问答栏目，每周从我们的楼市粉丝交流群中选取大家提出的十来个比较具有代表性的问题进行回复，为大家解答一些深圳买房路上的疑问。今天这篇是第二周线上问答。

　　如果您准备买房，又有很多疑问，欢迎添加文末我的微信，入群交流，不定时向我提问。

　　Questions &Answers

　　本 周 问 答

　　问：福田上班，14号沿线附近有哪些区域升值潜力大也适合自住?

　　答：石芽岭、六约北、大运、沙湖等，片区环境在各自区域都算第一梯队的，很适合自住，地铁开通后，补齐交通短板，对于在福田上班的人来说，是比较合适的。这些地方目前整体均价也在各自区域房价也是最高或最高的之一，石芽岭和大运好的7-8万普遍，六约北5-6万，沙湖5万左右。相比西部，资金门槛依然是相对低的，加上与福田的通达性大大加强，如果在福田或者罗湖上班，是不错的选择。

　　问：岗厦北的嘉麟豪庭位置及交通看起来不错，这个楼盘是否值得入手?能否自住兼顾投资?

　　答：不值得。这个盘参考价5.38万，位置非常好，目前在售的顶级公寓深圳中心天元旁边，CBD，但5.38的参考价在整个福田都是非常低的，一定有原因，不要贪便宜。这是个建于2006年左右的盘，占地面积非常小，独栋，3楼以下是商业，4楼以上是住宅，只有面积不大的空中花园。容积率超高，差不10。有些房源被拿来当办公室，居住也不够纯粹。

　　这些还不是大问题，最大的问题在于户型设计过时了，有大量120+，130+的3房，180+的4房和230+的5房。这种面积段，基本上是中高端豪宅的楼盘定位，但各方面硬件条件来看，嘉麟豪庭又不是个高端盘，明显的错配。当年深圳还没那么缺地和住宅的时候，福田和罗湖上有很多盘的三房是120+和130+的，现在只有高端盘才会这么设计。随着房价的上涨，虽然只有3房，但面积大，总价高，显得就不划算，购房者宁愿买单价高一些的紧凑型3房。很难想象，一个有钱的老板会去买品质不高没什么花园的200+大户型。

　　问：南山上班，首付能凑100左右，以自住兼投资上车为主，预计1~2年内要组建家庭和要小孩。如果是打新的话沙湖片区的万樾府和坪山中心的佳华领悦哪个更合适，亦或是等待继续存子弹看下光明那边的机会(很担心后面的新房价格越来越高)?

　　答：如果过一两年首付可以再增加小几十万，建议可以等，新盘价格被严格管制，这一两年都不大可能涨价，这两年也卖了很多限售价的地块。你们毕竟也在南山上班，买坪山自住不太现实。但你最大的问题是，没有家庭和小孩，据此推测社保也不会很长，西部的网红盘可能机会都很小。所以综合来看，也可以考虑参与坪山的打新，打中了就买，沙湖和坪山中心都是坪山最好的，买得到，以后再看有没有置换可能也行。

　　另外，佳华领悦所在的坪山中心在坪山高铁站旁一个地铁站距离，未来深汕高铁会经给此，10多分钟到西丽。如果买到了，也勉强有通勤的合理性。

　　问：如何在自身情况(购房积分、人员构成、收入、购房款、购房需求、对交通医疗教育商业等偏好)相对确定的情况下对外界信息有所取舍，做到抓住主要矛盾，或者抓矛盾的主要方面呢?怎么选盘呢?

　　答：选房是一个不断做减法的过程，如果你面对海量的深圳新房和二手房挑花眼，那说明你对自己的需求不明确，至少是主次需求的排序很不明确。所有人选房，都会面临约束条件，你问题里也提到了。

　　其中最重要的几个约束条件包括预算(决定了你的区域和楼盘选择范围)，通勤(不可能不考虑，哪怕是不差钱的人，也会希望离工作地点或者自己喜欢的区域近一些)，教育(孩子读书可以上什么学校，对应的学区房价格不一样)。这几个是最重要的条件，据此来筛选做减法就好了，那些海量信息，很多都是干扰项，你根本不用看那么多。筛选完后再结合一些次要的需求(比如要不要商业发达，公园什么的)做细化选择。

　　问：有1100左右的首付，计划购买1500左右的三房改善型住宅。因为深圳湾进不去，是选择南山后海好，还是宝中前海?

　　答：有这个首付能力，估计是卖了房的置换需求，1500万预算，除了深圳湾香蜜湖，在其他片区都可以买到3房的选择。后海稍微费劲一些，如果是南二外海德学校对应的那三个盘(观海台、滨海之窗、漾日湾畔)，三房奔着两千万去了，非海德学校的，还有一些选择，但多数都有些楼龄。宝中前海这个价位的3房选择很多。如果是后海和前海，宝中比，加上楼盘的品质和配套的完善性这个点的话，更倾向于宝中。

　　另外，可以增加一个选项，宝安新安片区宝安中学学区的几个次新盘，中洲华府、华联城市全景、勤诚达和中粮天悦壹号，特别是前两者，不仅有顶尖名校学区，花园品质也高，目前5号线，很快双地铁(12号线)，未来三地铁(15号线)，近宝安中心，也近科技园，从自住兼顾投资的角度，都是很好的选择。目前这几个小区的三房价格在1400万左右，指导价政策出台后，也许还有再低一些价格的可能。

　　问：家庭二套，分数45，已持有货币快半年了，想购入南山宝安福田的新盘，总价1300万左右，怎么选?打新还有没有希望?

　　答：这个价位的盘，打新的竞争热度没有热门区域的刚需盘竞争激烈，门槛高，可以参考年前前海那两个盘的入围率，有些二套也入围了。打新的积分制是今年年后开始的，南山福田宝安核心区还没有新盘试用过，45分不高，我觉得一些不太热门的盘可能还有机会，比如像年前的华侨城香山道公馆，100多套，开盘当天也没有卖完。

　　但是热门的，比如海德园，宏发新领域和宝安中心捂了很久的盘，应该希望不大了。今年第一个这个价位的南山福田宝安新盘出来后，去试一下，试了第一个，如果没入围，在了解入围积分数后，就能很准确地判断这个级别的新房的入围几率了。

　　如果热门的都不中，打完今年都没有中，这么多钱拿在手里，建议回归二手市场，淘一淘价格合理的二手房。

　　问：考虑刚需三房娃不到1岁附近有幼儿园配套相对完善南山和车公庙工作，目前考虑中信领航，佳兆业中央广场，京基御景峰这三个盘那个价值最大呢?

　　答：当然是京基御景峰，本身这个盘就在南山，到车公庙，也只需要过一下福龙路隧道，去南山也一样过隧道转南坪或北环，很方便，隧道再堵也比龙华和坂田北去福田好多了。中信领航，你们上班通勤起来比较费劲，107国道高峰期肯定堵，另外，所在片区的价值和京基御景峰所在的长岭陂(大学城)没法比。

　　问：观澜合正观澜汇持有价值未来是否看好?

　　答：观澜目前少有的综合体大盘，也是片区的价格标杆，208新政前成交价7万+。有一种声音认为，同样都是原关外，沙井和光明比观澜有前景多了，不能否认，从政府规划利好来说，前两者比观澜都要好，但是观澜的位置也不差，遍布都是旧改，龙华未来的供应主要集中在大浪和观澜的旧改项目。4号线延长线对观澜意义也很重，未来22号线通车后，观澜与福田中心区的便利性会继续得到加强。观澜毕竟在深圳的中轴位置，未来不会差。比如现在的新盘，观澜位置稍好的，政府备案价都是5+，不比观澜光明的低。二手方面，观澜好的盘也普遍在7万+。所以总体上，虽然在概念上不如那两个区域，但观澜的位置决定了它也不会差。

　　合正观澜汇是片区头牌，没问题的，综合素质比较高。如果你还没买，当然可以比较沙井光明和观澜的价值后再做选择，优先沙井光明，如果你已经买了，那就继续持有。

　　问：手里200万(最多250万)，但只能做5成首付，工作在前海，有娃22年要上小学，有没有推荐的位置和楼盘?二手或者新房(积分接近60分)都可，有哪些可以选择?

　　答：沙井光明的3房打新，这个价位，只要不是超级网红盘，60分还有机会，今年都去试试。这预算的二手房就比较困难了在西部，首付比例变相提高这么多，只能买到300—400万的老破小。如果是急用学位的，只能选择后者，先买套老破小，或者在学区不是那么紧张的地方租个学位用，同时去沙井光明打新。

　　问：真正刚需，夫妻双方一方深户，社保100个月，在宝安上班，首付预算200-300万，该如何选择?

　　答：在宝安上班，那肯定就是宝安和光明的新盘为目标，你们积分在55分左右，网红刚需盘没什么希望，但是你们首付预算的区间比较大，如果去到300万，那总价1000万的盘都可以考虑，要看你们的月供能力怎么样了。这个价位的盘，没有刚需盘竞争那么激烈。

　　像新安的玖玖颂阁，西乡的京基山海上园，单价比沙井光明高，但是也比南山和新安宝中学区的宏发新领域和南山的要低，3房的首付预算都符合你要求。

　　问：二套预算500w，家庭社保280个月，在宝安或光明打新有希望吗?或在宝安西乡买3房，福中福，雅涛，半岛，这几个盘是否值得考虑?

　　答：二套在深圳积分非常低，主要积分只能靠社保，280个月，就算都是深户，有娃，加起来也就40多接近50分，基本没太大希望买到沙井光明好的新房，除非是稍微有明显不足的盘，开盘当天卖不完的，比如去年的佳兆业樾伴山，还有沙井的星河荣御，开盘卖了八成多，还有的选一选，但离地铁远，在沙井也属于一般的盘。只能说，还有一些微小的打新捡漏希望吧。

　　二套房首付7成甚至8成，西乡的3房，再差的盘市场价也要600多万，指导价低，贷的少，你这500万预算并不够，除非是首付预算500万。

　　问：请问怎样看待皇岗片区楼盘的发展(比如皇御苑等)以及河套概念，该片区的房子是否适合购入(投资+自住)?

　　答：河套概念的能量肯定没有前海大，目前片区价格也反应了河套的预期，包括皇岗口岸重建。皇岗的成熟的片区，公共配套比较完善，离福田中心区也特别近，地段没毛病，生活的便利性非常好。皇御苑是皇岗的代表性大盘，期数比较多，以中小户型为主，1-3房普遍，刚需定位。另外，楼龄有点老，特别是早期的，2001年左右，不过整体保养的还可以。如果有改善需求，小户型多的盘，居住方面不够纯粹，租客会多一些，还是要换。

　　还有个小问题，就是皇御苑批地时间是1991年，所以产权是从1991算起的，已有30年，剩余40年，再过10年产权剩下30年时，到时候的买卖会麻烦一些，虽然说到期自动会续，但是可以贷款的年限会怎么样，还不知道，所以这种影响更多是心理上的。深物业金领(皇御苑最新的一期)卖了有两年了，按说这位置这么好，不应该卖的艰难，除了用地性质有点模糊，和这个产权问题也有点关系。