今天我们来聊聊公寓，这又是一个被很多读者朋友追着问了很久的话题，甚至有位读者催着我说：想快点看你写公寓的分析，我都看好了，就准备下单买了!

　　其实我最近也一直非常关注公寓市场的动向，从大家对公寓的热情，我也能看出，热度相比以往又高了。这个“以往”是什么时候?是去年715新政之后，今年208新政之前。

　　去年715新政让很多新深圳人突然失去了房票，也让一部分老实点的投资者转去公寓。随后，731新政，深圳官方宣布停止商务公寓的审批，于是市场又有解读称存量和已批未建的公寓将成为绝唱，利好公寓。

　　只不过，道高一尺魔高一丈，部分不老实的楼市投机者依然通过代持等手法突破住宅限购的围堵，不停钻漏洞。在住宅还有机会的情况下，多数“聪明”的深圳人是不会轻易去买公寓的。

　　代持炒房行为引起的舆论反应热烈，进一步“激怒”了官方。为了彻底打击炒房之风，官方除了表态严查严惩造假，还从降金融杠杆的角度推出了二手房指导价政策。

　　至此，深圳开启了史无前例最严的住宅围追堵截战，几乎没有任何缝隙可钻。

　　这，就是公寓在过去几个月明显温度强于过往的直接原因：住宅再也不像过去那样可以轻易突破进去了，但钱，还在，需要寻找去处。

　　所以，深圳的热钱需要泄洪，哪里可以容纳深圳人的巨量资金?一部分去了临深，包括南沙惠州中山珠海;一部分去了小产权回迁房(刚好这两天央视也报道了);还有很大一部分，就流入了公寓。

　　这三大去处都很热，也都有大量的读者粉丝加我咨询能不能买，怎么买?

　　临深的话题我也写过一两篇，小产权嘛，在我写这篇分析的时候，正赶上央视报道深圳小产权热卖，深圳官方又对小产权施以重锤，以后怕是很难了。

　　今天我们来重点分析公寓。本文比较长，4000多字，看完需要一点时间，但相信各位耐心看完这篇分析，会对深圳的公寓有一个全新的认识。

　　刚才提到的深圳住宅之路被封死，是公寓热的核心原因。这里，又可以回溯问一个问题：为什么深圳人非要买房子?

　　这个倒是很简单，疫情后货币贬值的预期在全球货币大放水的背景下显得特别强烈，为了对抗这种预期，买入好城市的好房产就是不二选择。再叠加深圳人爱搞房的尿性，就引爆了楼市。

　　也就是说，最底层的逻辑是买房抗通胀，再往上，是买住宅被堵塞，于是热钱溢出，再接着，临深的东莞跟进严格限购，连去年以来被深圳人买的很爆的南沙和黄埔前不久也提高了购买条件(人才也要12个月社保才行)，佛山热门区域也有限购条件，而基本不限购的中山惠州，又相对没那么理想，部分热钱不得不在中山惠州珠海及深圳的公寓和小产权之间做选择。

　　Ok，宏观角度分析完了，我们再来看中观的，深圳目前住房市场的最大问题是什么?是商品住宅严重不足。对住宅搞那么严的限购限贷，打击炒房，出台二手房指导价，是限制需求的同时降杠杆，这是短期动作。

　　要解决长期而问题，还得加强住宅的供给。住宅的供给在加强的确不假(如最近工业用地改用途建住宅)，我们看到了政府的决心，可是毕竟远水解不了近渴。

　　深圳的存量房源里，除了商品住宅、保障房和工业宿舍外，还有大量被认定为“非法建筑”的小产权和合法的公寓。小产权，政府不可能官方层面认可它的地位，只是碍于深圳住房市场的严峻局面，一直默认其正常居住功能。而且现在这么一打压，小产权这个去处也基本断了。

　　所以，只有本身合法被认可且有红本的公寓，是政府有可能施加影响用来调节住宅市场供应的。而且，存量在售或待售的公寓的住宅化，比新增土地供应后再建住宅要快的多。

　　在去年731停止审批商务公寓的政策初衷里，政府就坦承商务公寓越来越偏离原先的“短暂商务居住属性”，变得越来越“类住宅”。今年，政府又允许和鼓励公寓通燃气，多个区又允许公寓入学积分，虽然积分低，但允许积分就已经是一个姿态。

　　由此种种，“政策对公寓越来越温柔友好”，是一个合理的判断和结论。

　　虽然看上去，政策对公寓的每一个支持力度都不算很大，但的的确确在持续放宽。

　　这里，有一个非常重要的反向逻辑需要大家注意，那就是：官方不可能大踏步地连续给公寓重大利好(比如入学积分与住宅同分，可以完全落户，甚至减免一直被吐槽的较高额交易税)，以此激活公寓市场补充住宅。

　　为什么?因为除了深圳的公共配套暂时跟不上以外，官方会很忌惮突然的重大利好会让习惯搞房的深圳人爆炒公寓(这是很有可能出现的现象)，所以对公寓的利好，只能是一个缓慢有序的节奏，一点一点释放。

　　基于此，从长远的趋势看，我们要改变过去对公寓的偏见和看法。

　　我过去一直对公寓抱着比较保守的看法，如非要买公寓，建议只买两种公寓：注重租金回报的核心地段的小面积公寓(30-40平左右)和注重高级享受和圈层的顶级豪宅公寓(参看去年731停止审批公寓后我的解读《从此，渔村再无深圳湾壹号》)。

　　但现在，公寓的风向真的变了，尤其是近一两个月，变化越来越明显。我认为可以放宽要求，更大范围内的公寓适合入手。

　　过去，我们认为公寓不能买，除了以前说的不通燃气不带学区或者学区积分低以外，还有一些常见的槽点。对这些槽点，下面我们一一来分析。

　　一， 产权年限短，只有40年

　　实际上，有很多公寓现在产权时间是50年甚至70年，和住宅没差别，别问我为什么，我也不知道。另外，新房的产权年限，我认为没有想象中的那么重要，就像一些住宅新盘和次新盘，其实也只有四五十年(例如红山合正中央原著等)，但价格卖的和70年的没差别。

　　二， 梯户比高，没有阳台，没有花园，不宜居

　　梯户比要看，有的是很高，比如3梯20户，也有的和普通住宅相近，2梯6户，等等。另外，现在很多30-40平米的小公寓都配备了阳台，更别说一些100平左右的中间面积段和顶级豪宅所设计的阳台，甚至有住宅都比不过的无敌舒适度和景观。也有越来越多的公寓，配备花园，或者与住宅同享花园。

　　这里，为免广告嫌疑，具体哪些公寓我就不说了。

　　所以，宜居不宜居，要具体看项目，case by case。一句话，政策支持之下，公寓的居住属性与住宅越来越相近。

　　三， 商水商电成本高，管理费高

　　同样，也有很多公寓项目，执行的是民水民电。至于管理费，现在的新住宅管理费，很多也都是六七块每平米，公寓并不显得特别贵。且总的来说，这些成本相比住宅与公寓的价差，真的差太远了。

　　四， 首付比例高，贷款年限短

　　公寓首付比例5成，原本是比首套住宅(3成)高，可是住宅二手房执行指导价政策后，全市范围的住宅基本都已经变相提高到4-6成的首付比例，与公寓比没有什么优势。但公寓贷款年限只能10年，这点的确还是个劣势。

　　五， 交易税费高

　　公寓涨幅被交易税费吃掉，这是一个事实。但假如公寓由于各项利好导致需求激增，存量公寓和已批在建的待售的公寓量目前是定死了的，需求一旦上涨，价格就会上升，税费高的这个劣势可能会显得相对变小。

　　就在上周，招商蛇口某营销负责人在一场公开活动表示，他有信心相信官方一定会出台政策来弥补税费方面的不足。

　　分析完中观，那么微观来说，哪些人适合买公寓呢?

　　先要强调一下，只要你无房，还想长期留在深圳，努努力还能够上住宅的预算(比如100万多一点)，就暂时不适合买公寓。

　　毕竟，公寓的利好不可能一次性释放，上面分析到的公寓的那些劣势，对这类人群还有影响，尤其是看重学位的。

　　所以，公寓理论上只适合满足已住宅人群的其他特定目的需求，比如：

　　一， 家庭成员多，已有一套住宅，买不起二套，或生活习惯不同想分开住的

　　比如，父母不想与子女同住，单独给子女在附近买一套小公寓;或者子女单独给在内地退休来深定居的父母买一套。

　　这里，讲两个我身边的真实案例。

　　有位老家是外省的女性朋友嫁来深圳，老公家两套房子，一套夫妻俩和男方长辈住，另一套出租，两人收入一般。她父母退休了来深圳没地方住，也不方便和亲家一起住。我建议她可以给二老租个小户型常住，可她说二老长期在内地县城体制内工作，比较体面，租房住不高兴，觉得不是自己房子没有归属感。

　　于是这位朋友就在附近买了一套小公寓，挺好，有产权，价格不贵，还离的近，方便照应。

　　第二个案例，前几天有个读者问我说大鹏的某个住宅盘能不能买，我说买来干嘛的，得到的回复是他已在福田有住宅，大鹏的买给长辈养老用。我给劝阻了，因为老人的养老需求，效率是第一位的，就是周边交通、医疗资源的便利性最重要。

　　其次，父母与子女分开住，但离的近，最好是“一碗汤”距离，尤其重要。个人认为，方便照应，最好不要远于5公里。住的远，像福田到大鹏这样的，和异地分居没什么差别，一旦老人有什么紧急需求，自己是没办法紧急满足的。最合理的方案，要么在福田周边买小户型住宅，要么买小公寓，看名额和资金实力来定。

　　二， 已无学位需求的家庭改善居住

　　如果你的孩子已上完初中，不再需要用到学位房，但是这套学位房的居住条件一般，想改善居住，又想保留这套有价值的学位房，那么，一些带花园的品质公寓是可以考虑的。

　　深圳的住宅，二套房需要7成首付，如果超过750万豪宅线，需要8成，地段越好品质越高的二手房，往往市场价和指导价差异更大，首付比例超高，成本太大，打新，二套房积分低，买到的机会又很渺茫。而买品质公寓，有的价格只有同地段住宅的6成左右。

　　三， 高端奢享型豪宅

　　这类公寓通常是在顶级地段建的大户型，至少200平+，甚至更大，无敌城市景观。今年这类卖的非常不错，这是上面第二类需求的极致版。深圳富人太多了，但是住宅的限制也太多了，特别是70/90政策，导致深圳的高端豪宅数量并不多，且有很多还是双拼。

　　并且，由于限价政策，开发商对住宅的品质打造有保留，但公寓不限价，或者说对品质提升费管理很松，开发商有积极性花成本打造高端公寓迎合富人需求，所以大家可以看到，某些豪宅公寓极致奢华。

　　这些高端奢享型豪宅的买家，除了深圳本地的，还有一些外地富豪，本来也没有深圳房票，直接买入顶级地段的豪宅公寓，简单粗暴。

　　这类需求比较独特，对圈层的追求也是他们入手顶级公寓的诉求之一，只与自己同档次的人呆在一起。

　　四， 纯投资

　　以上三类都是从自住需求来看是适合买公寓的，还有就是纯投资不自住的，也可以买，但要挑选。

　　道理很简单，只要上面这三类需求(真实居住)多，投资公寓就是有前景的。

　　投资公寓最怕的就是买到那些居住体验感很差的公寓。就像我过去常说的，聪明的房产投资者喜欢买的区域一般都是有潜在旺盛需求的，没什么需求的他们不去。现在“类住宅”公寓有了真实需求支撑，肯定是有价值的。

　　过去的很多公寓偏离居住属性，真的就是只能“短期商务居住”，与新近几年出来的很多“类住宅”公寓比差远了。所以投资需求的买家，在买公寓时，自己去看，去体验，如果你自己去住，你愿意吗?如果自己都觉得差，那可能就不适合入手。

　　另外，投资角度，还是倾向小户型的比较好，特别是核心就业区域的。

　　即便不是市级核心区域(前海深圳湾香蜜湖这样的)，也要区一级龙头板块的或有重大产业规划区域的，偏远的就算了。小公寓拿来出租嘛，只有这些地方，交通最便利，工作机会最多，商业最繁华，单位租金最高，空置率最低，就是这么简单的逻辑。

　　最后，再说一下，关于公寓的性质，有商务公寓，商办公寓，产业研发公寓，搞的人看花了眼。最后一类产业研发公寓就算了吧，要企业名义买的，不适合绝大多数人。

　　前两类，理论上也是有差别的，比如商办产品通常是不通燃气的，听名字就知道，本质是办公产品，但我发现现在好一些商办公寓也是通燃气的，我也懵圈，怎么解释?不是办公用的吗?

　　我只能理解为，官方默许支持存量的这些业态都尽量具备居住属性。甚至还有商办产品是70年产权带花园的，你还能怎么说呢?都颠覆了过去大家对这类公寓的固有印象。

　　所以你不用管这个公寓是什么性质，叫什么名字，如果都通燃气，带花园，梯户比别太大，那么它的实际功能和住宅是没有区别的，居住起来没问题。这些公寓，显然是被赋予了补充深圳住宅缺口的重任。

　　小结一下，公寓能不能买，已经不能用过去的那套逻辑了，“类住宅”公寓，我认为是可以买的。你买公寓的时候，要case by case，就是具体问题具体分析，每个公寓项目都不一样，看地段的同时看居住功能完不完善，就这样。

　　码字不易，写了好长。还有没谈到的，以后再继续聊。如果你觉得本文对你有帮助，请帮我多转发给有需要的人看看。

　　同时，也欢迎各位加我咨询，我们的买房咨询业务已经开始，只是未正式通知各位，可私信我了解相关事宜。