党代会之际，深圳土地规划频出大动作。

　　这两天，深圳把13块产业、商服等用途的地块调整为住宅用地;前日，深圳公布创造宅地面积十年新高的2021供地计划。可谓增加供应言出必行。

　　那么，这到底是“深圳版八万五”来了，还是“杯水救车薪”呢?

　　1、深圳“九万三”计划?

　　在最近公布的《深圳市2021年度建设用地供应计划》中，2021年深圳居住面积供应创历史新高，达32.1%!住宅面积也是近十年最高，363.6公顷!以近几年超额完成的表现来看，2021实际供应基本也只会多不会少。

　　从表中可以看到，2021年363公顷的水平，将是2017-2019年均159公顷的两倍多，若以容积率5，套均80平方米粗略计算，多出来的150公顷将多出来9.37万套房源，这可比董建华的每年8.5万套要刺激的多。

　　显然，深圳已经意识到了住宅供需已是迫在眉睫的问题，连续两年加大供应货真价实，彰显决心。

　　“十四五”总体目标绝非戏言：增加住宅供应，不只是这两年的三分钟热度，必然是深圳未来几年的重点目标。

　　2、人才房为新增主力，商品房也是好助攻

　　若除去深汕合作区，2021年深圳预计供应314.6公顷居住用地，其中商品住宅用地比保障住宅用地为4:6，大概能换成8.5万套商品房和12.8万套人才房(80平方米/套)，体量十分惊人。对比过往，商品房每年可多1-3万套，公共住房每年可多4-8万套。

　　所以，即便结构上有变化，商品房还是会实打实的增加。

　　3、比起北上广，深圳有点小气

　　尽管相对自己下手更猛，但比起一线另外三兄弟，深圳居住用地供应与人口的比值，仍然排名倒数第一，所以即便加大供应，恐怕也很难满足人口对住宅的需求。

　　深圳住宅用地占建设用地比例为22.6%，远低于全国平均的33%，以及国际40%以上的水平线。”早在2017年，国务院发展研究中心原副主任刘世锦就曾指出，一线城市住宅用地占建设用地的比重偏低，应该先把住宅用地占城市建设用地的比重提高到40%。

　　同样都是不停的“996”为城市创造GDP，但深圳提供住所的力度却有些逊色，属实有那么一点不厚道。

　　4、深圳思路终于转变

　　在“十三五”规划期间，深圳的产业用地以及商服用地保持着稳定的增长，深圳这期间供地“保产弃居”的思路也保守诟病。两者之间的供需失衡，导致了今年来深圳的住宅和商业分化的情况：“十三五”期间房价持续高涨，但写字楼的空置率却逐步升高。

　　刚性的土地制度导致房价泡沫难以破灭，在供需失衡的深圳，将部分工业用地转为住宅用地，或许是一个更优的选择。2021年的供应计划中，商服以及产业用地都有所下滑，作为“十四五”的开头之年，官方释放出了积极的信号。

　　5、压缩民生用地换来的住宅

　　尽管宅地上升，但近几年来深圳的总建设用地供应量下滑明显，2021年仅供应1030公顷，为近5年来的历史最低值，在居住土地供应面积创新高的同时，民生用地供应则是创下新低，占比来到了48%。

　　民生用地供应的减少，就意味着深圳的教育、医疗、文化体育、交通等方面设施的增量会减少，民生资源是深圳极其匮乏的资源，统计公报已经显示深圳小学生招生人数已连续两年下降，许多人的孩子没学上被迫回家，在户籍人口不断高增长的情况下，如何保证民生用地的增量，也是深圳要思考的。

　　总之，深圳的供应实打实开始增加了，或许我们会看到一个崭新的深圳，所有我们对她的预测将重头来过，但增居住、优民生、强工业、控商办是今年建设用地供应计划方案的主要导向，当居住用地增加时，后三者又如何保证?牵一发而动全身，或许我们也会看到一个熟悉的深圳，曾经的矛盾演化为新的矛盾……