今年对于房价上涨管控的力度很大，这一点从这两次批量过会的项目就能看出来。

　　两次批量过会的项目中，几乎所有的加推项目都维持了去年或今年上一批次的均价，一点涨幅都没有。

　　像泗水和鸣、保利云上澄光、陆家嘴锦绣观澜，甚至去年4月高层户型开盘的森兰星河湾，一年后的今天依旧保持去年的价格。

　　整个招商虹桥公馆二期，到这次一共开了4批次，从去年12月中旬直到现在，同样保持着60100/㎡。

　　全年7月开一期的森兰星河湾，7.95万/㎡，这次没变。

　　真的，一分都没涨。

　　去年上港星江湾半年均价涨1k，古北金鹰府10个月涨8.6%，不过古北金鹰府有产品更替的原因。

　　去年的其他盘的均价多少都有一点增长，即使这样，还有不少人觉得应该去捡漏了。

　　今年眼看就要入夏了，加推盘均价都没有变化，那是不是意味着今年抱着“捡漏”的想法入市的购房者会更多呢?

　　今年买这些加推项目会不会买到就是赚到呢?

　　今天，腔调楼市就举几个近期未变价的加推项目为例，与它们周边的几个次新二手房价格作对比，看看这些没涨价的项目到底香不香?

　　01.

　　泗水和鸣

　　作为2020年新中式的典范之作，泗水和鸣4.62万均价在泗泾真的算是高性价比了。

　　泗水和鸣附近其实近几年新开的盘挺多的。

　　比如紧邻项目的融创壹号公馆，2019年建成的新盘，现在网上已经有人挂上出手了。

　　均价更是轻松超过了6.3万。

　　东北方向的万业梦立方，2014年的次新盘，均价也是达到了5.28万：

　　泗水和鸣南侧，更靠近泗泾地铁站的金地自在城三期，二手挂牌均价也达到了5.6万/㎡，最近一个月挂牌的均价略有下滑，但整体还是在5.5万+。

　　唯一价位低于项目的，是距离地铁站更偏远的绿地香缇，2016年建成，现在二手均价4.56万/㎡，而且近一个月挂出价格均有上涨趋势。

　　综合来看，泗水和鸣相对于周边楼市有倒挂的情况，至少在位置、品质和均价的综合考量下，泗水和鸣是当地很具有性价比的新盘，值得推荐。

　　02.

　　招商虹桥公馆

　　第二个是大家都熟悉的大虹桥红盘——招商虹桥公馆。

　　从去年12月二期第一推开盘以来，招商共加推四次，均价一直都保持的是6.01万/㎡。

　　而且，相比于泗泾站附近的泗水和鸣，位于大虹桥核心地段的招商虹桥腹地可以参考的项目就很多了。

　　在地图上我们能看到，招商虹桥公馆附近的次新盘很多，比如仁恒西郊花园、通用昱祥苑、万科天空之城一期、瑞和明庭等等。

　　首先是仁恒西郊花园。

　　仁恒西郊花园2015年建成，现在二手均价已经高达7.4万，而且还要考虑到有130+㎡的大户型把均价拉下来了。

　　如果是100㎡左右的刚需户型，则均价更是高达恐怖的8.8万/㎡。即便有仁恒的品质加成，但2.8万的均价价差已经是非常恐怖了。

　　一街之隔的万科天空之城一二期，现在无新房上架，但价位确实一个比一个高：

　　有意思的是，同样一街之隔的徐泾北城馨浦苑和瑞和明庭，只因为地处华新板块，均价直线掉到了4.4万/㎡。

　　项目均价真的太吃板块和行政区划了。

　　这样看来，招商虹桥公馆的6.01万均价真的是“捡了个大漏”，也难怪能成为大虹桥红盘。

　　但是，这片地区当前除了地铁，小学、中学、万科的TOD等等配套都还在建设中，我们去招商看盘的时候，除了地铁站，方圆1.5公里都买不到一瓶水。

　　然而，这里已经产生了2万多的倒挂，确实让人隐隐感觉有炒规划的迹象。

　　03.

　　中兴路一号

　　中兴路一号这个盘比较有意思。

　　一期于去年5月开盘，但一直到12月，腔调一直能偶尔看到中兴路一号的广告。

　　看来应该是12.98万的均价在当时确实太高了。而且，隔壁的新湖青蓝国际二期才11.48万，而虹口的融创青云壹号才10.5万!

　　周边确实是对手众多，且各个能打。

　　不过，去年年末趁着楼市的热潮，中兴路一号去化还不错，以至于房产内部圈子都说“去年12月的楼市是真的好，连中兴路一号都卖掉了”。

　　四川北路板块的老公房很多，相对次新房较少，这里我们就拿复地新都国际和万科翡翠雅宾利为例。

　　建成于11年的复地新都国际，现在的挂牌二手均价才11.7万，比中心路一号低了近1.3万。不过考虑到中心路一号这次还有不少一房小户型，其实还是有一定竞争力的。

　　万科翡翠雅宾利的均价就很高了，紧邻中兴路一号的雅宾利均价高达13.5万，已挂牌的4套也都超过了13万/㎡。

　　但是，万科翡翠雅宾利可是顶豪，无论是绿化、物业还是建筑本身的品质都是标杆级别的存在，这一点中兴路一号肯定是没办法比的。

　　但毕竟是整个五月四川北路板块唯一新盘，当前这里除了中兴路一号也没其他的选。

　　或者，看好四川北路及附近的购房者可以再等等，融创青云壹号二期也快来了，如果还能维持10.5万的均价，那可就真的太香了。

　　04.

　　森兰星河湾

　　森兰星河湾去年7月开的一期，均价7.95万，这次加推项目二期，均价不变。

　　附近很多都是次新项目，所以可以做一个很直观的对比：

　　森兰星河湾正对面的森兰明轩，2015年建成的次新房，当前放出的都是90㎡两房和120㎡三房的刚需，均价已经达到了11.1万。

　　而附近的仁恒森兰雅苑，均价10.6万，而且都是大户型项目，大户型的挂牌价依旧可以达到10万+，90㎡的小户型更是能达到12万+。

　　森兰星河湾北面的绿城上海御园，2014年末建成，现在二手房已经挂到12.1万，而且房源只有一套。

　　所以对比下来，森兰星河湾不到8万的均价，和周边几个次新盘相比，均价最少差了近2万，这个倒挂都赶上现在火热的大虹桥徐泾了。

　　所以，入手森兰星河湾到底值不值，大家心里肯定有数了。

　　05.

　　陆家嘴锦绣观澜

　　去年9月开盘的陆家嘴锦绣观澜，这次推出二期，均价6.4万。

　　项目靠近2号线川沙站，周围次新盘不少。

　　首先是南侧的阳光城愉景湾，2014年建成，现在均价6.7万左右。

　　而且从挂牌的户型可以看出来，150㎡的大户型均价较高，甚至超过7.5万。

　　而附近的品质小区，华府188均价更是高达9.6万，挂牌户型更是突破10万。

　　相比之下，周边还有不少的动迁项目均价就一般了。

　　项目附近的两个大动迁盘：心圆东/西苑和东绣苑，均价也就在6万上下徘徊。

　　因此，可以大致推断出，这附近的项目更看重品质和户型。

　　陆家嘴锦绣观澜作为纯新盘，如果项目本身品质过硬的话，未来二手均价还是能有不少的提升空间的。