在4月8号被住建部点名约谈、4月11日东莞住建局发文表决心之后，东莞调控终于来了!

　　昨天下午，东莞发布了新政，主要放出了三个大招。

　　1、从源头抓定价，同时限制备案价涨幅。

　　从初次备案就限制了房价。要按照可售楼面地价、合理建安成本、合理销售管理成本、应交税费、合理利润等因素定价。

　　同时要求楼栋间的价差不能太大。要以栋为单位，同一批次不同栋之间均价不能超过10%，同一栋里单价相差不能超过25%。

　　新房再次备案的价格涨幅也被限制。未售住房上调价格的时间由取得预售后半年延长到一年，涨幅不超过3%。这比上次规定的180天、涨幅不超过5%要严厉。

　　2、开发商不能捂盘，到达预售条件就要卖。

　　官方会巡查新建商品住房的进度，发现达到预售条件但没申请预售的，会发出提示函。

　　开发商如果一个月内没执行，政府将暂停办理该项目预售、工程抵押手续。

　　3、明码标价，不能捆绑销售。

　　在取得预售许可证后10天内要一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价，一房一价，不允许捆绑消费。

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　　东莞为什么选择在这个时候出台新房调控呢?

　　细细看下来，东莞的调控从供应上不准捂盘到价格上设置了涨停板，其实目标非常精准——打击当下东莞楼市的乱象。

　　我们知道，东莞在元宵节就出台了政策，主要是社保延长、首付提高、假离婚堵死，全面围堵炒房客。

　　效果看起来还不错，东莞的网签量在4月底跌到了谷底。

　　尤其是二手住宅，受到政策影响，加上银行贷款额度紧张，原本打算置换的客户怕卖了房一直拿不到尾款，所以不敢随便出手。二手房成交周期就被拉长了。

　　近期二手房周成交量在400-500套，成交均价也是稍稍往下走。

　　问题是，二手被暂时压住了，新房却出来搞事情!

　　我们看到东莞主城区万江热盘天健阅江来，被投诉到东莞阳光热线问政平台，说是要求捆绑公寓才能购买住宅!

　　有留言说，项目方因为不能把备案价备高一些，要求搭配一套公寓才能买住宅。一套45平的公寓总价就要大约80万元。

　　如果不搭配公寓一起买，对不起，可能连选房都没机会。

　　据了解，按照项目的要求，是把客户按购买力分成三六九等来选房，类别越高，越优先：

　　一类，住宅+公寓组合买家;

　　二类，全款客户;

　　三类，一般客户。

　　这在东莞还不是个例!

　　东茶山镇保利茶溪公馆一套约100平的房子，备案价在1.8万/平，但现场中介说要买这套房，就要按2.5万/平的价格。总共算下来，平白要多给100万。

　　还有好几个新盘也要额外交“茶水费”或者“内转金”才能买房，因为一些房源已经被开发商内部人员拿到，再放到中介来转卖。

　　不得不感叹，东莞不愧是深圳的好兄弟，在楼市上的各种心思很活络。

　　但是，这些乱象已经严重扰乱了市场秩序，东莞这次出台新政，也正是看到了这些现象。

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　　那么，这次东莞对新房的调控会起作用吗?

　　在回答这个问题之前，我们不妨先回顾一下东莞在新房上的政策。

　　2016年10月8日，东莞市住建局下发《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》，要求经价格备案后，商品房实际成交价不得高于备案价，也不得比备案价下浮超过15%，否则不予网签;

　　2020年3月4日，东莞市住建局祭出“杀手锏”，发布《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》，规定开发商如果要调高房价，只能在取得预售证或现售证180天后，向政府申请对未售出房屋的备案价价格进行调整，且调高幅度不得超过5%。

　　结果呢，最新明面上的数据是，4月1-26日，东莞新房备案价整体确实被控制住了。

　　原本高预期的新房备案价出乎意料，给人惊喜。典型的是，放风价5万+的顶豪鹏瑞天玥，结果备案均价只有不到4.7万/平。

　　加推新房的备案价涨幅被控制住了。除3个项目涨之外，其他项目基本持平，就连超级网红盘万象府，最新备案也基本没涨。甚至有4个新盘的备案价还下跌了!

　　但背地里，就像上面的各种“茶水费”、“内转金”、捆绑公寓等，不能正大光明地白纸黑字写下来的，都被转移到了地下交易。

　　而这次调控值得肯定的一点，正在于它打破了开发商采用其他招式，如捆绑销售来敛财的幻想。

　　但是说实话，调控效果最终还是看官方的执行力度，尤其是怎么打击捆绑销售、茶水费。

　　还有一点要提醒的是，开发商天然是要赚钱的，但新政不仅限制了新房涨价幅度，而且降低了新房涨价的频率，同时还不能捆绑销售来增加回报，对开发商来说是不利的。

　　开发商赚不到什么钱，还会好好做产品吗?

　　所以，会不会引发更多的新房质量问题，值得思考。提醒东莞的购房者们要擦亮眼睛，好好筛选新盘。

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　　最后，楼市最近真的很热闹，新政一条条不断出。

　　这几天深圳小产权房因为太火爆，被央视关注到，然后就有各级政府紧急出文件，禁止交易、禁止律师见证等。

　　中介告诉我，沙井关了好多家店铺。还有光明一些带拆迁的项目，进驻了的开发商也不敢签约交易了。

　　官方雷厉风行，市场风声鹤唳。

　　东莞新房要捆绑公寓销售、交茶水费、转让金等，最近几天传得沸沸扬扬。所以，政府这就出台了调控。

　　很显然，房地产市场来到了冒头就打的阶段!调控升级随时都可能来到!

　　房住不炒，稳字当头，不是说说而已。