近日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府的一把手。

　　很明了，这5个城市的楼市运行，已经大大超出了国家“稳地价、稳房价、稳预期”的目标要求，必须干预。国家出手，意味着这五个城市的楼市政策，将发生根本性逆转。

　　住房租赁落入城市考核目标

　　对于这一次的高层约谈，新华社报道了很多，这是很罕见的。其中，除了要求站位拔高，继续加强调控以外，住建部笔锋一转，更多的是讲到租赁：抓紧编制“十四五”住房发展规划，改善住房供应结构。人口流入多的大城市要大力发展保障性租赁住房，规范发展长租房市场，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，降低租赁住房税费负担，加大金融支持力度，尽最大努力帮助新市民和青年人等解决住房困难。

　　我们要注意的是，关于住房租赁，这一次是放在了“抓紧编制‘十四五’住房发展规划，改善住房供应结构”中。也就是说，除了要短期调控，更要加快供给侧改革，前者是权益之计，后者才是长效机制。

　　所以，未来考核热点城市的，除了楼市调控是否真的“出实招、见实效”，还要看，各地在调整住房供应结构，增加住房租赁，特别是在保障性租赁住房、长租住房等方面下功夫。

　　监管部门需要革新认识

　　当然，关于住房租赁，前期国家的“十四五”规划、“两会”、中央经济工作会议等等已强调过多次，甚至可以说，上升到了国策，而“二次房改”的核心就是租购并举。

　　但据我们调研，关于住房租赁的新指示，各个地方政府(甚至是珠三角的地方政府)在认识上还是一团糟。

　　他们很多人认为，保障性租赁住房、政策性租赁住房、长租房等等，怎么落地“八字还没一撇”;地从哪里、钱从哪来、分给谁、怎么运营、怎么盈利、各部门怎么配合等，还没有基本框架，怎么推进呢?甚至，很多基层管理人员认为，这是在玩儿概念，他们根本无法操作。

　　其实，从本质上讲。过去十几年，各地方政府习惯了“自上而下”地、被动地贯彻国家的指示，按照国家的条条框框操作，不愿越雷池半步。比如，公租房保障方面，不管是资金来源、土地供给，还是分配对象等，都有清晰的边界，地方按照国家指示来做，接受上级的审计。

　　所以，当面对保障性租赁住房、政策性租赁住房、长租房等，他们的第一感觉是，有上位政策吗?没有的话，我不知道怎么操作。长期“等要靠”、被动执行的思维，就导致了“一城一策”很难落地。其实，楼市管理已转向“一城一策”了，国家定大框架，地方要因城施策去落地。

　　住房租赁的新内涵

　　新的住房租赁体系下，政策性租赁住房是“小户型、低租金”的、市场化导向的租赁房源。只要低于市场租金，面积在70平米左右，都可以叫政策性租赁住房。

　　如果市场自发供应，是绝不会有这类租赁房源的。因为，即便是高于市场平均租金的租赁房源，也不一定能赚到钱。

　　所以，这类房源一般是政府提供政策扶持，激励企业去做。比如集体土地建设租赁住房、企事业单位利用自有用地建设等，政府在规划调整、报建、登记、融资(债券等)、税费(减免税费正在研究中，很快将落地;财政奖补正在大力扶持)、水电费调整等方面，提供扶持性政策。

　　长租房，并不是一类房源，而是一种租赁行为，它针对的是“短租”。也就是说，政策鼓励长期租赁，这样才能稳定租赁关系，培育租购并举的新住房制度，而不是“短租”，经常换租。之所以短租，或者是租客对房东或房源不满意，或者是因为要买房等，不管哪一样，都让租客很受折磨。

　　这样，租购并举很难培育起来。要实现“长租”，就要鼓励长租房源供应。比如，房东和租客签署3-5年的租赁合同，业主和长租公寓签署3-5年的租赁协议，公寓企业整租一栋物业长达20年。这样有什么好处呢?租赁关系稳定，一旦租赁关系稳定了，就会安顿下来，做长期打算。

　　比如，租客就会置办家具，居住消费就会释放。短租则不会，得过且过，说不准明天就搬家了;比如，有了业主3-5年的租期，公寓企业就会与租客签署长期租赁合同，租金怎么变(比如每年增长3%)，规则是清晰的;房间的家具家电就会换成耐用的，而不是今天坏、明天修。

　　再比如，整栋能租20年的话，公寓企业就可以投入资金搞室内外装修了，同时也会预期到，这个大装修的成本尽管高，但摊到20年就不高了，可以通过租金、服务溢价向租客收回来。

　　总之，长租房供应多了，租赁关系就稳定了，租赁消费就会增加，租客的租赁体验也会好很多。

　　保障性租赁住房，它是政策性租赁住房和公租房的混称。不过，公租房未来建设的规模会小很多了。一方面，政府财力下降，直接建设耗时耗力;另一方面，存量公租房的规模已经很大了，并开始进入折旧期了，政府背上的管理费用很大，能把存量的用好，就很不错了;最后，90后-00后的新市民、新就业大学生租赁需求灵活多样，变动频繁，公租房很难满足。

　　现在，存在的问题是，存量公租房盘活不了，腾退率比较低，循环不起来。有很多在保家庭，其实已经不符合保障要求了，但就是赖着不走，政府也没办法。

　　所以，未来直接建设公租房不再是重点了，对户籍低保低收入人群，将采取直接发补贴的形式来保障。一方面，存量房源大，拿钱去租房，爱租哪租哪。另一方面，保障效率高，马上拿钱，马上就能去租房。

　　“十四五”住房租赁落地新逻辑

　　最关键的是，政策性租赁住房、长租房，分配对象是新市民、年轻人。“新市民”、“年轻人”是近期在国家文件中频繁出现的词汇。

　　所以，新的租赁体系、保障体系，针对的对象就是这两类人群。这也是地方不知道如何操作的原因。因为，过去的住房保障，保障的对象就是户籍人群，群体边界很清晰，收入、财产都好界定。现在，扩面到新市民、年轻人时，不知道该咋办了。

　　因为，新市民的群体边界很广，人群范围也很大，收入、财产不好界定，推进的工作量太大了。不过，形势不等人，国家顶层设计已经开始落地，各地都开始推进项目了，比如近期规划中，长三角、珠三角等热点城市，都明确了要大规模建设政策性租赁住房、长租房房源等。

　　地从哪里?多渠道是主题词，比如集体土地、企业自有用地、单列租赁地块、工商业低效用地改租赁、园区转型升级配建、郊区新城配套开发、TOD上盖、旧改盘活等，综合各地城市算下来，有十几种渠道。不过，不管是哪一种，目前都没有成功的案例，这是地方最头疼的事情。

　　我们认为，租购并举上升到国家战略，“十四五”仍旧是探索阶段。怎么个探索呢?就是结合城市实际情况，哪一类供地渠道成熟、受限较少、利益关系简单，就先探索出1到2个项目来。如果十几种渠道，经过探索后，搞出了5个项目来，那这个城市已经是非常成功的了。

　　不能再等了，只能在“干中学”、“学中总结”、“总结成政策”。国家只能给出顶层设计的架构，不可能给你细则，你再亦步亦趋地照搬去应用。

　　我估计，“十四五”期间，各地先摸索出套路，比如哪些渠道适合本市，国企要先行探索，政府要突破一些政策，比如租赁权报建手续，商水商电改民用，消防验收创新，租购怎么同权等等，并将这些形成本市的实施细则，并不断完善。

　　注意，本地经验、实施细则、推广落实，这是各地要做的，琐碎的工作很多，但要一步一步来。每一步都要总结，并在项目推进过程中不断完善。细分市场很广阔，给第三方服务创造了很大空间。