2021年全国两会提出，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

　　在此基础上，各省市均提出大力发展保障性安居工程建设，增加保障性住房的有效供给。

　　在已发布的政府工作报告中，几乎都提到房地产租赁市场，各大核心城市的租赁政策中均提出将增加租赁住房的供给，主要有“允许改造住房后出租”、“增加新建租赁住房供应”、“盘活存量土地”等措施。

　　未来核心城市租赁用地以及租赁住房的供给将会显著增加，有利于整体租赁市场规模的扩张。

　　全国租赁住房现状

　　“十三五”期间，保障性租赁住房覆盖的范围不断扩大。其中，公租房充分发挥对城镇户籍住房和收入“双困”家庭兜底保障作用，实行实物保障和租赁补贴并举。

　　截至2020年底，共有3800多万困难群众住进公租房，累计2200多万困难群众领取了租赁补贴，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，中等偏下收入家庭住房条件有效改善。

　　同时，保障性租赁住房逐步从城镇户籍家庭拓展至新市民、青年人及从事基本公共服务人员等群体。

　　2019年底，广州、沈阳、南京等13个城市开展政策性租赁住房试点，探索政府给予政策支持、多主体投资、多渠道供给的租赁住房模式，加速让广大新市民群体拥有适当、安全、负担得起的住房。

　　接下来我们将从租赁用地的供应量、城市分布及区域分布三个维度对全国已推出租赁用地进行盘点分析：

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　　从供应量来看

　　根据对全国已推出租赁用地的跟踪统计，自2016年首宗租赁相关用地入市以来，全国已累计成交租赁相关用地630宗，规划建筑面积约2,100万平方米。从各大城市来看，加大租赁住房用地供应正成为人口净流入量较大的城市解决住房问题的突破口。

　　其中，上海作为全国最早推出租赁用地的城市，截至2020年末，上海共推出租赁住房用地152幅，规划建筑面积超1000万平方米，可供应至少22万套新建租赁住房，已开工的11万套正加快建设中。此外，近13万套各类聚焦职住平衡、配套完善、交通便捷的转化类租赁住房已形成市场供应。

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　　从城市分布来看

　　据不完全统计，超八成租赁用地的供应来自上海、广州、深圳、杭州、南京、成都等六个租赁热点城市，由于产业经济发展旺盛、外来人口规模较大，在高房价的压力下住房租赁需求较高，导致热点六城租赁用地供应力度较大。

　　同时，在各城市推出租赁用地的政策背景下，结合城市“十三五”住房体系中关于租赁住房目标的规划来看，上海、杭州、南京等城市通过租赁用地新建供应是租赁住房的主要供应渠道之一，这一渠道在城市住房保障体系中承担的指标比例也较高，如上海已推出租赁用地预计供应套数占整体租赁住房指标的比例达到27.5%。

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　　从区域来看

　　据不完全统计，租赁用地的分布主要集中于远郊区域，其次为近郊区域，少量分布于城市中心区。从城市来看，上海、杭州租赁用地超五成主要分布于远郊;广州、深圳、南京、合肥、青岛等城市租赁用地主要分布于近郊，其中，深圳、南京、青岛的比例均超6成;基于城市发展版图和产业布局的不同，各城市租赁用地的区域分布差异也较大。

　　究其原因，一方面，受城市发展成熟度的限制，成熟的中心区域可用土地稀少;另一方面，租赁用地在一定程度上是为助力城市发展，打造职住平衡的城市居住体系，帮助产业发展解决人才居住问题，而配合产业聚集区域的需求，更多分布于城市近郊和远郊区域。

　　2021年各地租赁住房供应计划

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　　从省份来看

　　据不完全统计，2021年山西省将筹集租赁租房10万套，建设筹集规模位列已公布租赁住房供给数量九省中的第一位。福建省棚改和公租房项目112个，涉及7.38万套。贵州省建成城镇保障性安居工程3.75万套。河南省新增住房租赁备案2万套(间)以上，其他省份租赁住房供给均不超过万套。

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　　从城市来看

　　一线城市中，2021年深圳计划建设筹集租赁住房10万套，远高于北京建设筹集各类政策性住房5万套以及上海计划供应5.3万套租赁住房的规模，这与深圳商品房数量以及人均商品住宅面积远低于其他一线城市有关。

　　新一线城市中，2021年，杭州新开工保障性住房100万平方米，分配公共租赁住房实物配租房源5000套。武汉建设筹集公租房2000套，新建、筹集租赁住房9.3万套(间)，两市供应量排在第一梯队。

　　西安和南京排在第二梯队，西安新增各类租赁住房6万套，其中新建、改建3万套，盘活3万套，对西咸新区单独下达新建、改建2000套、盘活2000套任务。南京筹集政策性租赁住房4万套。郑州安排公共租赁住房分配7000套，筹集各类租赁住房1万套(间)，供应量相对偏。

　　二线城市中，宁波至2022年底新增各类租赁住房不少于13万套(间)，其中新建、改建租赁住房不少于6.7万套(间)， 盘活闲置住房不少于6.3万套(间)，与上海、北京供应量持平。济南新开工租赁住房2万套以上，石家庄分配公共租赁住房约3000套。

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　　专家点评

　　珊瑚数据CEO

　　梁志勇

　　国土住建部门出身

　　房地产政策研究及咨询背景

　　租赁住房分为三类。

　　一是市场化的租赁住房，其定价相对自由，该类住房规模，由于租赁备案的非强制性，这类型住房规模目前难以测算，包括商品住房和城中村住房，目前难以从政府角度实现管控。另外，有恒产者有恒心，房子涉及产权、学位、保值等因素，业主个人较为重视，出现市场风险可能性较低。

　　二是市场主体提供的租赁住房，接受政府提供的税收优惠或财政补助，但租金受到一定限度的管制。由于中央住房租赁奖补的推行，纳入奖补的项目，可归入这类。每年接受不高于5%的租金管控。但目前该类项目主要集中在规范化公寓企业，市场占比不高。

　　未来两年，这类住房是政府重点管控对象，一方面是政府本来就计划管这个市场，另外一方面政府给了补贴，管控就更为重要。试想一下，如果奖补给了爆雷企业，那肯定得问责了。所以不难理解，为什么首批奖补企业中，这么多城市偏向给国企。该类企业为政府重点管控对象，风险较高。

　　三是政府出资建设的公共租赁住宅，其面向特定的低收入群体，具有明显的福利性质，每年都会有明确的供应计划，有专职部门管理，公共租赁住房长期作为房地产市场的补充，其作用是毋容置疑的。但由于受土地资源制约，长期来说，供应较为难以突破，属于内部风险。

　　未来两年，相关部门将重点规范租赁企业的监督和管理为主，同步开展城中村及个人租赁住房的基础管理建设。

　　珊瑚数据主编

　　小轮子

　　知名互联网百万+主编

　　两会高层表态后，近一段时间我们可以看到各地各城，都密集出台了引导住房租赁市场健康发展的配套政策，加大用地用房供给、租购同权、资金监管均是关键词。

　　一线城市、新一线城市中，加大供应这一块政策更为突出，由于人口流入承压，新增人口对租赁住房需求大，如何挖掘新的租赁住房供应，成为这些城市主官思考的重要问题;二线城市的政策则侧重租赁住房奖补，依托鼓励性政策，吸引人才、吸引社会资本参与，扶持住房租赁市场持续健康发展。

　　行业中的头部企业也在自律经营方面做出了公开承诺，监管深化后，仍然有不少资金看好住房租赁行业。总体来看，租赁成为房地产主战场的趋势已经明朗，特别以深圳为例，二手房市场遇冷后，不少业主更有意愿转售为租，市场上出现了一波个人房东的房源供应，是对租赁住房的重要补充。

　　接下来，一线城市和新一线城市在交易市场趋严的情况下，还将有不少业主转售为租，将成为租赁住房供应的重要来源，不排除或许有个别机构参与收房的行为。