今天，壹成中心2区公示销售方案，均价约6.8万/平。作为龙华的超级大盘，壹成中心自2015年首批产品面世以来保持着每年都有新货源推售的节奏，市场关注度一直很高。

　　随着项目即将正式发售，也有越来越多的读者朋友咨询我对这个楼盘的看法，有些是自住的，有些则是以投资为主的。

　　今天，我想简要说说这个盘的优劣势，并进而分析一下这个盘到底适合什么样的家庭购买?

　　为什么壹成中心2区的关注度这么高?

　　除了项目本身是大盘外，最大的原因是户型面积段小，总价低，预算够得上的购房者数量不少。

　　从官方今天给的信息来看，2区的户型面积段主要是48-95平之间。这和我一直以来了解到的消息有一些出入，以为最小的面积是72平两房。这个48平户型的房源，核实了一下，应该只有一条腿，40多套，在2区整体1200多套房里面，占比非常低。

　　现在有两房的新盘其实不多，2区的户型不仅有两房，甚至还有一房，这意味着总价门槛相对低，72-95平户型的总价区间基本在480万-650万之间。

　　这个总价区间，要在福田南山和宝安的核心区，是基本买不到对应的2-3房的，买到的可以说也都比较差了。而48平户型，单价高一些，我看平均在7.4万左右，总价约350万。

　　理论上，350万这个价位的一房，在福田南山都有不少选择了，可是二手房指导价之后，市里这些市场价350万的小户型，可能指导价只有250万左右甚至更低，买家首付分分钟要五成左右，就是170万+。

　　这就极度体现出壹成这个48平一房的优势了，总价350万，如是首套三成，只需要100万出头首付即可。所以尽管我一般不太支持在原关外买小户型，但考虑到壹成的大盘配套优势，离福田也不太远，套数又这么少，首付门槛又这么低，这个户型一定是非常快就会被抢完的。

　　很凑巧的是，我们昨天刚发了《首付100万，如何上车南山、福田?》，有一些评论说简直就是棺材房。不置可否，原本首付100万在南山福田可以买到还凑合的小户型，但现在由于变相提高了首付比例，只能买到一些可以说很不宜居的老房子。

　　对比之下，壹成这种较高品质的新盘的一房，非常稀缺，很有优势。

　　壹成中心2区的打新竞争激烈程度如何?

　　最近有好几个读者朋友和我说，准备关注龙岗坪山，可我一听他们预算，150万左右首付，完全是可以继续在西部和中部的。我得到的反馈是，西部竞争太激烈了，自己积分只有60多一些，可能希望不大。

　　我非常明确地告诉他们，完全不用被上个月光明宏发万悦山70多分的入围门槛吓到，60多分的，可以继续尝试打新西部和中部，依然有机会。

　　为什么?

　　因为宏发万悦山很特殊，一是限价幅度大(约4.9万的均价，比去年光明的绝大多数新盘都低大几千甚至上万)，预算门槛低，400多万居然可以买4房;二是套数太少，只有300多套，小盘。

　　这两个因素导致万悦山的摇号竞争极度激烈，但这种激烈是有点失真的，吓怕了很多刚需购房者。

　　我认为，只要你有60+的积分，如果在西部中部工作，暂时不必去东部选房，应该继续试试西部，至少试多半年到一年。

　　以壹成中心2区为例，忽略只有40多套的48平户型，两房户型总价在490万左右，三房在650万左右，都比万悦山要高一些，特别是3房门槛，高接近200万。预算够得着的购房者比光明新盘少。

　　再一个，壹成中心货源也充足，1200多套，万悦山的套数只是这里的零头而已。

　　此外，壹成中心的优劣势明显，注定它不会成为全城疯抢的对象，有些家庭可能也挺喜欢这个大盘的配套，但恰好也由于壹成的一些明显劣势不得不放弃这里。

　　我判断，不出意外，壹成中心2区的摇号入围门槛积分应该在60左右，甚至，57，58，也不一定没有机会。我们拭目以待。

　　这个盘适合什么家庭购买?

　　前面说了，壹成中心是个优劣势很明显的盘。

　　优势包括，大盘的各方面配套非常完善;开发商鸿荣源的声誉好，楼盘品质较高;地理位置不错，在深圳的几何中心龙华的中心;鸿荣源的物业管理水平较高;得房率不错，实用面积大。

　　但具体到2区，比较遗憾，得房率这点和前面入市的区相比较差，户型相比以前也一般。最早期，壹成中心70多平3房，80多平米4房和90多平米5房，这简直就是逆天的实用率。

　　随后也还有不错的，但到了这次的2区，70多平就是紧凑型2房了，90多平也才3房。一方面，是监管对于偷面积管的严，另一方面，则是开发商自身的问题。

　　壹成中心的劣势，包括容积率高，户数多，导致学位紧张，部分业主孩子(注意，不是全部)无法就近入学需要分流(家长维权时有发生)，周边交通较为拥挤。这些都是摆在明面上的，大家都知道。

　　因此，虽然壹成中心整体不错，我个人也觉得还挺好，但有些家庭注定是不适合买这里的，比如对学区要求高的，需要严格考勤到福田甚至南山上班的。给大家看一看这个导航图：

　　时间是下午接近3点，非高峰期，从市中心福田站到2区耗时约45分钟，距离并算不远，18公里。早晚高峰的拥堵可以想象，1个小时没跑，75分钟是常见的事，这样的自驾往返时间是有那么点痛苦的。

　　地铁方面，2区离最近的4号线龙华站差不多2公里，走路近半小时，完全不现实。至于远期的22号线，说是初步纳入地铁5期建设，但还没有确定，暂时指望不上，且最近的站点具体位置还没有最终确定。

　　至于上学问题，大家都懂，分流是目前不得已的情况。这几年随着深圳大力度建设学校，或许几年后上学问题没有那么突出。如果孩子很快面临入学问题，没精力接送孩子的，那么选择壹成中心也需要谨慎。

　　这么一通分析下来，我们反推就可以知道壹成中心适合什么样的家庭购买。

　　在龙华一带工作，或者虽在福田南山工作但工作性质不需要打卡时间较自由的家庭;孩子没几岁，离入学还有若干年的，或者虽然即将入学，但是家庭有常备人力(自由职业，或者有老人)可以经常接送的家庭。

　　也就是说，如果你免疫了上班打卡和接送娃上学这两个问题，那么，我觉得壹成很适合你。

　　另外，从这个盘的金融属性来讲，其实也有一部分人群是适合买这里的：积分不太高，看重项目的投资属性，不一定自己居住在此的人。

　　为什么这么说?

　　因为这个盘的总价位于纯刚需盘和千万级别的改善盘的中间，对积分的要求没那么高(上面已经分析过)，网红刚需盘的竞争极度激烈，积分不高的人(尤其是缺少那40分的)纯属陪跑，而千万级别的改善盘预算要求又比较高，至于东部没那么好的盘，投资意义不太大。壹成中心恰好填补了这个空白。

　　过去几年，壹成中心常常被拿来当成案例，证明龙华的区位价值一般，房价涨幅不明显。项目2015年第一批入市的9区均价4.3万/平，后面入市的，在2016-2019年持续稳定在6万出头，不痛不痒。

　　2020年，在西部的带动下，龙华也被带涨，壹成中心目前真实的二手成交价应该是稳定在8万+(个别成交10万+的户型没有代表性，不讨论)，相比6年前接近翻倍。

　　这个涨幅，相比很多三四年翻倍的西部肯定是落后的。但相比东部很多相同区间内涨幅很有限的区域和楼盘，又还是不错的。也就是说它虽然不具备领涨的素质，但跟涨还可以，不至于不涨或涨的很少。

　　所以，如果你有总价五六百万左右的预算，积分不算很高，相比自住属性，更看重楼盘的投资属性，那么壹成中心是个还可以的选择，至少它不会差。

　　请注意，我不是说壹成非常值得投资，而是在约束条件下(预算，积分)，这个人群打新没有太多更好的选择，买这里，是比较稳妥的，既有买到的概率，涨幅也不会很差。

　　所以，买房选房的确是一门技术活儿，需要做综合分析。不管怎样的盘，基本都有适合它的特定人群，所有人都是在约束条件下买房的，没有多少人可以例外，哪怕富人买豪宅，也一样。

　　最后，预祝参与的读者朋友好运，入围摇号。