上周日，2021淘哥小蜜圈第一次聚会在华润置地笋岗中心举行，演讲主题是《复苏、通胀、调控夹击下的深圳楼市前景》，感谢热情的朋友们，挤满全场。

　　淘哥提出了一个重要观点：小公寓是年轻人挤入深圳城市核心的最低门槛，也是尚未被市场炒作的，宝贵的低估值机会。这一点希望能有越来越多的年轻人，越来越多的父母能认识到。

　　01.

　　小公寓是年轻人挤入深圳城市核心的最低门槛

　　淘哥认为，公寓普遍比不上住宅是常识，但现在问题就在于，很多人买不了住宅，且核心区住宅供应极少，所以公寓大机会真来了。

　　核心区+小户型+地铁口+大综合体的公寓值得重点关注，理由如下：

　　1、核心区的门槛太高。

　　指导价之前，南山、福田核心地段的房子最高挂牌到20万-30万，90平要2000万的总价。

　　其次，如果你想找低总价的房源，对不起，以后无论是住宅，还是公寓，都很难有小户型的新房。

　　自国家出台#9070#政策后，深圳常年严格按此政策实施，一般楼盘要求90平米以下户型占70%，这两年有些变通，可以是套内90平米。

　　由于这些年的楼盘，楼层建的越来越高，得房率一般只在70%左右，如果套内90平米，也就相当于建筑面积120平米，得房率高点的，大概105-110多平米也能做到套内90平。

　　所以这几年我们看到，福田南山罗湖前海的很多新楼盘，最小面积往往是105-120平米左右，比如去年的润玺一期，前海的几个网红盘。少数有89或者90多平的，往往是早些年就批了的规划，属于“历史遗留”的小户型。

　　而且，越在核心区域，往往是户型越大越好卖，开发商尽量会把房子做大点。这就导致了，在深圳的核心城区，以后你如果想看到40、50、60平米左右的小户型住宅新盘供应，基本是非常非常困难的。

　　2、住在核心区公寓，是一种新的生活方式。

　　现在的年轻人更讲究便利性，时间对他们来说很珍贵，不会愿意花太多时间在出行上。

　　想象一下，你在深圳核心区买了一个地铁上盖综合体小公寓，每天只要步行上班，或者坐几站地铁即可。下班后可以继续在公司加班，或者去综合体逛逛，和三五好友聚会happy，然后夜深了从容不迫的回家休息。或者你也可以在公司加班到深夜，然后同样从容不迫的回家休息，甚至还可以下楼吃点夜宵……你可以把省下来的通勤时间，用在工作上，对于年轻人而言，职业生涯初期努力工作很重要，往往是晋升的前提。也可以用在休闲上，总之有充足的时间，你很自由。

　　而你的同事住在远郊，每天清早6点就要起床，坐公交转地铁1个多小时甚至2个小时才能到公司，下班也类似，半夜才能到家。这么长的通勤时间带来的是疲惫不堪的工作生活状态，是无论上班还是聚会都需要争分夺秒的窘迫，“对不起，我必须走了，再晚没地铁了”。

　　就算是开车或坐高铁，通勤成本也太高了，一般工薪阶层难以接受。疲惫的状态也会影响工作，影响晋升和事业。

　　你选择了哪一类物业，也就选择了哪一种生活方式!

　　3、核心区小户型公寓，满足了当代年轻人的基本需求。

　　现在的年轻人，对生活品质的要求很高。千万不能以老一辈60后、70后、80后的眼光来看待他们对居住空间的需求。

　　淘哥观察到，90后00后年轻人，不喜欢住老破旧的房子，宁愿多花些钱，住新的、高品质、精装修的优质公寓。

　　年轻人对小公寓接受度也很高，本质上是因为，对于年轻人的生活方式而言，其实只需要一个舒服的卧室和洗手间，满足基本的住宿需求。其他的空间需求都可以通过大综合体和城市配套解决。

　　大型综合体里餐饮、购物、娱乐配套、书店应有尽有，城市核心还有丰盛的公共配套(各种公园、文化艺术场馆等)，这些丰富的城市资源，其实就是你的餐厅、客厅、瑜伽房、健身房、书房、茶室、花园……回归到本质，一间小公寓提供舒适的卧室功能，其实对年轻人就足够了。

　　4、核心区小户型公寓，解决了某类改善型需求：父母和子女一起居住。

　　深圳的深圳自住改善型客户为需求生力军，一方面是二胎潮的到来，家庭成员的增加;另一方面是孩子年龄的增加，需要改善居住条件。比如，家里除了夫妻双方，还有两个小孩、两位老人，一般的两房三房根本满足不了住房需求。

　　怎么办，只有几个选择。

　　1、换新房大房子。但是打新房无房优先，二套房积分太低，千军万马挤独木桥，根本没机会。

　　2、换二手房大房子。核心区的房子门槛太高，单价总价都是天价，买个四房或者更大的大房子，可能要3000万以上。现在指导价后，首付成数变相提高，买大房子更难了。

　　3、如果在周边买个二手小户型住宅，给老人们住。同样单价总价都极高，首付要7-8成，门槛也是极高。

　　4、买小公寓。优势来了，不限购不限贷。单价比同地段住宅便宜很多。由于面积小，40-60多平米，总价也比住宅便宜很多。而且核心城区公寓还有些供应，不像住宅，很少，出来一个还要积分摇号。

　　淘哥从不少开发商那里得知，现在很多深圳客户在自己住宅附近买小户型公寓给父母居住，只有“一碗汤的距离”，白天老人们可以在和家人在一起吃饭，照顾小孩，晚上回小公寓休息。

　　因此，综合以上种种原因，淘哥认为，核心区+小户型+地铁口+大综合体的公寓很稀缺，未来将很抢手，中长期价值非常明显。

　　华润置地马上推出的小公寓——笋岗中心万象华府·MINI寓，就是这种产品，大型综合体+三地铁+学校，约40-63㎡单房至两房公寓，首付约百万起，值得高度关注。

　　02.

　　跟着华润买核心资产

　　租金收益远超其他项目

　　华润置地作为城市投资开发运营商，从罗湖华润中心、大冲华润城到华润深圳湾、华润前海中心，这些综合体都促进了城市的革新和城市中心的发展，所以一般开发的项目「溢价能力」以及「价值标杆属性」更强。

　　笋岗中心是华润置地在深圳的第五座万象综合体，总建面约41万平，集品质人居——万象华府、华润置地首个市集型购物中心——万象食家、高端商务旗舰——润弘大厦于一体，将打造为集现代购物中心、甲级写字楼、住宅及公寓为一体的都会综合体旗舰之作。

　　此外，华润置地所开发的项目，选址都很讲究，商业、交通、教育发达，其价值远超片区内其他资产，租金收益平均高于片区内其他产品20%-60%：

　　罗湖幸福里，入市均价约4万，目前租金约160-170元/㎡/月，

　　华润城万象府，入市均价约10.2万，目前租金约222-275元/㎡/月，

　　深圳湾悦府，入市均价约13.8万，目前租金约259-400元/㎡/月，

　　前海中心悦玺，入市均价约9.8万，目前租金约155-163元/㎡/月。

　　这是去年底，贝壳研究院公布的深圳公寓租金Top15，其中有华润城万象府、恒邦壹峯、金地国际公寓等等，深圳租金最高的公寓平均收益率在2.45%左右。

　　淘哥在链家上查到，笋岗的深业泰富广场，49平能租到5900元/月，笋岗中心万象华府约40平的公寓总价250万左右，考虑到华润置地项目的租金比一般项目高，入伙后租金按7500元/月算，项目年租金回报率高达3.6%，这个数字足以秒杀绝大部分的公寓产品。

　　03.

　　笋岗中心万象华府·MINI寓

　　最期待核心CBD+万象食家+三地铁

　　户户带阳台、精装修、高端物业

　　低门槛进阶华润资产圈

　　淘哥认为，笋岗中心万象华府·MINI寓的区位、大型综合体、交通、产品都值得一提。

　　1、笋岗-清水河片区定位类似南山科技园，将成为深圳最值得期待的CBD。

　　罗湖总投资约4200亿元，总体量约2300万㎡旧改体量，加速推进总部经济主廊道、国际消费服务核心区和文化生态休闲区、大梧桐新兴产业带、红岭新兴金融产业带和深港口岸经济带的"一主两区三带"全方位发展战略布局。

　　笋岗+清水河片区作为深圳全市17个重点区域之一，建成后预计可提供产业空间约259万m²，是大梧桐新兴产业带+红岭新兴金融产业带+科技服务中心，三大战略规划的交汇处。

　　其中，红岭新兴金融产业带与前海国际金融城、福田香蜜湖金融街并列，构成“一城一街一带”深圳三大金融增长极，打造3.6公里“中国的华尔街”。

　　整个金融产业带超过300米的地标性建筑已规划的有10座。届时，红岭路的这些摩天大楼集群，无论在最高楼高度，还是密集度看，都将是世界级的。

　　目前浦发银行、中国人寿、中国燃气及一大批中外资金融机构、总部企业及跨国企业分支均在此落址。

　　淘哥感觉，笋岗-清水河就是相当于南山科技园(包括留仙洞总部基地)。去年，罗湖区委常委、常务副区长范德繁表示：笋岗位于深圳城市中轴线上，未来将打造国际商务总部、新兴产业聚集区，成为深圳最值得期待的CBD。

　　2、项目最大的亮点之一商业配套——万象食家。

　　它是华润置地万象系商业中首家以食为特色、以家为表达方式的一站式全球食材采购中心及多元共生业态社交场所。联手大型国际设计团队，打造以食材为核心的创新市集采买空间，通过独具特色的市集售卖来自全球的新鲜食材，用品质零售引领精致生活。

　　未来，这里将汇聚深夜食堂、食材博物馆等，将美食背后的故事藏于味蕾，慵懒调性的延时区域，为消费者提供有情调的夜酌场所。

　　3、三地铁汇集，立体多维交通路网。

　　项目是真正的双地铁盘，7号线、17号线(规划中)双地铁上盖，于笋岗站双线换乘，距离9号线红岭北站约600米，3-5站即可到达华强北、万象城、人民南等商圈。

　　三横一纵快速路网：北环大道、深南中路、滨河大道、红岭北路，快速通达全市各区域

　　双站铁路枢纽：距离深圳火车站约4公里;另外，罗湖还在积极争取在清水河新增一个高铁站，建设‘深圳站’与‘清水河站’双枢纽，加强大湾区连通。

　　三大口岸：附近罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘口岸，打造深港便利生活圈。

　　4、户户带阳台、精装修、华润物业科技。

　　项目外立面追求现代精美主义，立面化繁为简,辅以细致的精工细节,铝板与中空夹胶Low-E玻璃材质，高端上档次。

　　户型很有特点，户户带阳台，通风采光俱佳;精装修，甄选一线精装品牌，采用健康无味环保材料;人性化收纳，合理利用每寸空间，舒适感强。

　　此外，项目物业是华润物业科技，具备国家一级资质，传承幸福里至臻服务，礼遇尊贵生活。

　　淘哥再次提醒大家，在核心区+小户型+地铁口+大综合体的公寓很稀缺，未来的想象空间很大，万象华府·MINI寓，建面约40-63㎡单房至两房公寓，首付约100万起，就可以进阶华润万象资产圈，实在是不可多得的机会。

　　此外，笋岗中心万象华府住宅产品，目前只剩下98、116㎡少量房源，预计很快就会清盘，大家感兴趣的可以去现场看看。