1.

　　前几天，一直对房地产届消息不大感兴趣的队友突然问我：

　　「咦，我看到业主群里有人说，房贷利率要涨了?」

　　我说：

　　「很有可能啊，前些天广州不就是提高了房贷利率吗?工农中建四大行都调整了。」

　　队友一听，悲痛不已：

　　啊!?

　　那我们每月的房贷岂不是要变多了?

　　你不是说，改成那个什么LPR，浮动利率对我们更有利吗?

　　怎么还涨了?

　　呃…

　　有这种想法的人，应该还不只一个。

　　但事情并不是这样子的。

　　“房贷利率上调”这个说法，一听就知道，它针对的，是新的买房人新申请的房贷。

　　像我们这种早就申请下来，还了好几年的，没影响。

　　因为上调的「房贷利率」，并不是LPR。

　　2.

　　很多人可能还会有疑虑，就再解释下——

　　现在被我们所熟知的LPR(英文全称Loan Prime Rate)，是贷款市场报价利率。

　　不仅是房贷，其他贷款比如信用贷、经营贷之类，也都与之挂钩。

　　只不过因为房贷周期比较长，用的是五年期及以上的利率。

　　但二者关系是一样的。

　　其中，房贷利率 = LPR ± n*bp，1bp=0.01%，n为自然数。

　　现在的LPR，自从2020年4月由4.75%调整至4.65%以后，一直维持至今，

　　并没有变化。

　　前面提到的，广州工农中建房贷利率上调，调整的也是bp而非LPR：

　　由原本的「首套房LPR+40bp，二套房LPR+60bp」，

　　调整为如今的「首套房LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp」。

　　即，

　　由「首套房房贷利率4.65%+0.4%，二套房4.65%+0.6%」，

　　调整为了「首套房利率4.65%+0.55%，二套房利率4.65%+0.75%」。

　　注意到没?

　　LPR还是4.65%没变，变的只是后面加点(bp)。

　　而对于存量房贷，也就是之前申请下来的房贷来讲，

　　在我们跟银行签了贷款合同以后，“加点”数就已经固定住了，不会再有任何变化。

　　所以，只要LPR不上调，就不存在“利率上涨”的情况。

　　而且现实就是，LPR确实没上调。

　　反而是2020年4月之前的两次变化，都是在降低而非升高。

　　去年改成与LPR挂钩的模式之后，许多人的房贷利率还比改之前降低了一些。

　　3.

　　在目前房住不炒的大背景下，如果一个城市楼市太过火热，——比如现在的广州，

　　银行把房贷利率上调，是一件非常正常，也很容易理解的事儿。

　　但只会影响增量，也就是调整利率之后新申请的房贷。

　　不会影响存量。

　　所以，已经买了房并且房贷跟LPR挂钩的，不用想东想西的，

　　只要LPR没涨，你的房贷就不会涨。

　　就算，万一哪天，LPR上调了，

　　那么，市面上所有的贷款利率都会跟着上调，而不仅是房贷利率。

　　不过也说了，这是“万一”，因为这种可能性非常小。

　　一则，历史经验如此，过去20年利率整体是越来越低的：

　　二则，现在是放水的大环境。

　　大家应该能感受到，前几年余额宝年化利率还能超过4%，

　　现在呢，只有2.x%了...

　　总之，从长周期来看，LPR下行才是大概率事件。

　　即使中间可能有波动，大方向也是降低的。

　　比如，三年后从4.65%降到4.05%，然后下一年再从4.05%涨到4.15%，这样子。

　　——只是举个例子哈，非预测。