近来，关于深圳商务公寓的“利好”不断，从停止审批新公寓，到可以通燃气，大家都在说公寓已经开始向“住宅化”转变了······

　　部分媒体大力渲染，全部中介大力宣传，“卖一套少一套”的声音不绝于耳，让人焦虑。

　　那实际上，现实的商务公寓真的那么抢手吗?

　　还真不见得!

　　我们以近期深圳公寓市场比较有代表性的臻林天汇为例，入市已近4个月，但销售成绩据说却非常惨淡!

　　01

　　臻林天汇大厦项目，位于南山的南头片区，南山大道与北环大道交汇处西南侧，及高端公寓、办公、商业、酒店于一体，占地面积约1.9万㎡，总价面约11.7万㎡，计容建面约8.4万㎡。

　　项目于2020年11月30日获得预售，合计683套，其中：

　　办公189套，户型建面约110-266㎡，均价约8.2万/㎡，单价区间在6.6-9.6万/㎡，总价区间在726-2543万/套;

　　商务公寓130套，户型建面约113.6-223㎡，均价约8.5万/㎡，单价区间在6.8-9.9万/㎡，总价区间在772-2215万/套;

　　商业364套(含地下)，户型建面约42.8-151㎡，均价约7.8万/㎡，单价区间在5.7-9.3万/㎡，总价区间在351-943万/套。

　　臻林天汇大厦项目三面被中山公园围绕，拥有非常好的绿色景观资源和休闲娱乐场地，这个应属项目的一大卖点。

　　项目的另一大卖点则是地铁。

　　在建中的地铁12号线中山公园站

　　目前，深圳地铁12号线还在施工当中，预计将在2022年底前开通，而中山公园站届时将与臻林天汇无缝衔接，再加上项目毗邻南山大道，未来将拥有非常便捷的交通。

　　另外一方面，臻林天汇大厦地理位置上靠近前海、宝中，这也被看成是项目的一大卖点，而且中介也以此卖力宣传。

　　有优越的自然资源、有地铁、近前海宝中，多个优势选项集于一身，这样的新项目按理应该会非常抢手才是，那实际销售情况又是怎样的呢?

　　我们从深圳市房地产信息平台查询到，截至2021年3月26日，臻林天汇大厦备案的683套房源中，显示“已备案”的商务公寓仅有3套：

　　办公产品“已备案”房源仅有4套：

　　商业(含地下)“已备案”房源仅有5套：

　　以此数据统计，臻林天汇大厦总共备案683套房源，入市接近4个月时间，在早早启动转介的情况下，已备案(已售)房源数量仅为12套，占总房源数量1.76%。

　　其中，130套商务公寓房源仅卖了3套，占房源数量2.31%。

　　即便是销售备案信息公布有所延迟，部分已售房源未能及时更新，但臻林天汇的整体销售数据仍然惨不忍睹。这样的状况，相信连开发商自己都始料未及。

　　02

　　据悉，臻林天汇大厦项目原为汉唐街旧改，早期由万利加置业(深圳)有限公司持有，但推进速度非常缓慢。虽然项目所处位置还算可以，但由于非重点发展区域，并不被市场所熟知。

　　到了19年6月，合景泰富入股万利加，因此也从其手中接过了汉唐街旧改项目，开发成现在的臻林天汇项目。

　　实际上，项目从刚开始就面临着巨大的挑战，一方面是前期获得项目的成本太高，另一方面是非住宅用地。

　　因此，项目将来建成的产品，特别是居住类产品，必须要盖成豪宅，以较高的价格出售，这笔帐才算得过来。

　　而真正的豪宅产品，不仅是单价高，面积还要大才能算“真豪宅”，才足够吸引土豪的关注。

　　但是，以臻林天汇所处的地段来说，显然并不具备成为顶豪的条件，即便是邀请了国内外4大设计大师联手，也并没有获得土豪们的青睐。

　　毕竟，大家听过太多前海桂湾某高端公寓，在进入二手市场后亏本挂牌出售都无人问津的案例。

　　都说投资物业最看重的是地段，对于公寓产品来说更是如此。

　　然而，地段优越如前海，商务公寓在二手市场都举步维艰，更何况是位于非重点发展区域的南头片区，想让人为一套动辄千万的公寓买单更是难上加难。

　　另一方面，臻林天汇的产品构成也存在较大的缺陷。

　　项目占地面积不大，仅约1.9万㎡，计容面积也仅为8.4万㎡，属于体量很小的项目。然而，项目并没有最受市场认可的住宅产品，反倒除了公寓以外，还有办公、酒店和商业，其中公寓仅有约2.4万㎡。

　　一个主打高端居住类的产品，却被更多的非居住产品所占据，特别是有大量办公产品的存在，很大程度上降低了居住产品的舒适性，也拉低了产品档次。

　　另外，适当的酒店和商业可以为高端公寓加分，但体量太大同样会给高端公寓产品带来反噬效果。

　　03

　　一直有关注Kenny的粉丝读者们都知道，Kenny从10年前开始研究深圳的公寓产品，一直提醒大家，公寓产品是比住宅投资难度大得多的产品，普通楼市小白最好还是不碰为上。

　　言下之意，公寓产品的坑比住宅多得多，一不小心就会陷进去。

　　商务公寓与住宅相比，最大的劣势一个是学位积分劣势，一个是交易税费高。

　　Kenny一直强调一种投资商务公寓的简单逻辑：要不就购买核心区域面积小，总价低的产品，成本可控且租金回报率高;要不就购买单价15万以上的顶级公寓，享受其服务及顶级圈层，土豪不在乎那点税费。

　　而在对于中间那些不上不下的公寓产品，买过来很大概率会砸在自己手里，最终往往落到低价抛售的结果，因此不碰为上。