三江汇、智慧网谷、运河新城，哪儿的房子更有前景_房产

　　Question 1：

　　您好!请问我现在是主城区一套房，还想买个小排屋。目前在地铁2号线钱江世纪城附近上班。首付能付出300-400万，希望购买总价不要超过800万，有什么楼盘可以推荐。谢谢!

　　Answer ：

　　我们此前也曾多次提过，因为“限墅令”和杭州“土地双限”政策，现在杭州在售的排屋越来越少。而这几年新拿的地，规划做排屋的项目，也基本没有。

　　再过三五年，排屋产品可能就要在杭州的新房市场消失了。

　　环顾杭州主城，在售和待售的排屋都已是千万级。像是老城的杭州御园、钱江新城二期的钱塘云庄、田园的天青里，还有排屋产品待入市。

　　因为您是在钱江世纪城上班，如果是需要日常居住的，萧山有几个楼盘可供选择。

　　湘湖边几个低密项目，均价都为50600元/㎡。保亿湖风雅园还有少量中式合院在售，不过最小面积195㎡，总价超预算。此外龙湖开发的湘湖原著，最小面积169㎡，勉强够得到。不过最近一次排屋中签率不到18%，摇到难度不小。

　　如果不考虑日常通勤，可以接受距离远一点的话，选择范围能更广一些。

　　可以关注：萧山浦阳的融创森与海、余杭良渚的北大资源颐和江南、未来科技城2.0的中梁御府、中港罗兰小镇、众安溪园。此外，临安地铁16号线八百里站周边的滨江湖光山社、世茂国风大境等，都有排屋产品在售，或能满足您的需求。

　　Question 2：

　　邱老师，二套房票，运河新城的云澜天第或上河公元、智慧网谷的晶悦府，还有浦沿的滨耀学府，这三个区域后期哪个上升空间大?

　　Answer ：

　　从长期来看，我认为浦沿更有潜力。

　　因为浦沿有了新的概念“三江汇”。3月18日，杭州召开了湘湖·三江汇未来城市先行实践区建设动员大会，这也标志着“南启”开篇、三江汇正式腾飞。不要小看三江汇，它是杭州“拥江发展”新的战场，将迎来能量大爆发。

　　因此从城市格局的高度看，浦沿是其它板块无法比拟的。

　　但三江汇不会走大拆大建的老路，而将会严格保护山水生态、控制建设用地规模。因此三江汇的开发，或许需要期待十年、二十年甚至更长时间!

　　不过短期来看，未来几年滨江核心区的土地供应有限，滨江区的开发也将向着浦沿方向发展，这一带的配套、城市界面也将越来越完善。

　　城北的智慧网谷定位杭州版“中关村”，开发步伐也很快，还引进了文澜二小。短期内板块相对更成熟，但长期看，因为区域范围本身就不大，又有高架、铁路从板块内穿过，未来发展或将受到限制。

　　而运河新城范围更大，整体规划也更高，规划有博物馆、生态艺术岛、摩天轮等还有运河的景观。未来这里将成为大城北的核心。

　　不过，从之前的摇号表现看，您提到的这几个项目平均中签率都不高，加上您是二套房票，摇到的概率更小了。

　　云澜天第近期刚刚加推，平均中签率6.35%，需限售5年，有房家庭中签率4.86%;

　　上河公元1月初加推时，平均中签率9.03%，有房家庭中签率6.19%;

　　晶悦府也于上周加推，平均中签率8.77%，限售5年，有房家庭中签率5.9%;

　　滨耀学府预计将于四月首开，但在当下“无差别火热”的市场中，预计有房家庭的中签率也不会高于10%。

　　与其盯着未来空间可能最大的盘，倒不如都去试试运气，毕竟现在是一个“房子挑人”的时代。

　　Question 3：

　　亚运村的酒店式公寓值不值得入手?手上还有房票

　　Answer ：

　　亚运会是杭州历史上的里程碑意义的事件，亚运村更是品质杭州的实力体现。负责代建开发的三家房企：万科、华润、绿城，都卯足了劲儿做产品。

　　只不过，亚运村的住宅上市时间一推再推。华润·亚奥城的小户型公寓，倒是在春节后抢跑入市了。

　　华润·亚奥城也是三兄弟中唯一有公寓的项目。层高4.78米的loft产品，主力户型建筑面积42、52、85㎡，毛坯起价3.5万元/㎡。总价300万以内就能拿下，应该也是拥有亚运村房产最低的门槛。

　　因为您本身还有一张房票，如果有自住改善需求，建议您优先买住宅。

　　但如果摇住宅以外还有闲钱想投资，或是觉得亚运村住宅可能会摇不到，希望提前上车，那么买公寓也是一种思路。

　　长期来看，亚运村的公寓具有一定稀缺性，租金也有想象力。但必须要做好未来“转手时交易难、税费高”的心理准备。

　　Question 4：

　　你好，现有金地自在城77方二居室一套，上班在天目山路蚂蚁金服，小孩今年9月上一年级。手上现金200，公积金20，是倾向二手房，比如卖掉住的这套，金地原地改善;或者等孩子入学后在周边亲亲家园买一套面积大点的，还是继续摇新房，关注初中比较好的学区备着以后用，因为现在金地初中是三墩中学不太好，但是三墩附近无新房，要摇就要换区了。我下半年能评人才，但好像也没什么用处。一个迷茫的刚改，请指点一二，非常感谢!

　　Answer ：

　　我的建议是：等孩子上小学后，卖了现有的住房去摇新房。

　　一方面，金地自在城对应的文理小学并没有要求读书期间房户一致。孩子上学后，可以卖了房在小区内租房陪读。

　　另一方面，根据现有的人才政策，您人才认证成功、卖了房后就成了无房人才，在新房摇号市场上有着很大的优势。可以去摇初中学区预期更好的新房。

　　而亲亲家园小区交付已久，户型产品小区品质都比不上新房。并且因为限价，大部分板块新房的价格比二手房更低，所以要改善的话，建议先选摇新房。

　　杭州的高层次人才，除了可以享受买房摇号优先以外，在买二套房时可以不受落户时间、单身与否的限制。此外，高层次人才在申请公积金贷款时，贷款额度可按家庭申请贷款时计算的可贷额度合计数上浮50%确定。

　　申请人才对您未来买房，还是有很大帮助的。

　　Question 5：

　　请问，如果不考虑孩子上学问题，89方的西溪华府和119的龙湖水晶郦城，想卖掉一套去摇号，卖哪套合适?

　　Answer ：

　　首先我不确定如果卖掉以后您是想去哪里买房。如果想要有更充足的子弹，去摇更好更贵或更大的房子，那选择卖掉贵的那套。

　　从近期“好找房”的数据来看，西溪华府前几天刚刚成交了一套二手房，成交价格约73833元/㎡，总价约660万。而龙湖水晶郦城二手房挂牌均价约46000元/㎡、近期成交价38000元/㎡左右，总价450万起。