前天成都发布楼市新调控，

　　除一些常规的手段外，也要学习深圳，发布二手房指导价了。

　　1.

　　先简单说一下“建立二手住房成交参考价格发布机制”以外的其他调控。

　　大致有这么几条：

　　一、增加住宅用地供应，2021年度全市住宅用地供应总量增长20%以上

　　作用：缓解供求关系，从根本上降房价的办法

　　二、热门房源提高限售年限：登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售期限由3年延长到5年

　　作用：意在威慑一小撮短炒的买家

　　三、法拍房纳入限购

　　作用：意味着没有购房资格的外地人去成都买房的通道被堵。

　　在这之前，法拍房不限购，部分法拍房的成交价，甚至高出正常二手房不少。

　　不过法拍房只是二手房市场中比例很小的一部分，对房价整体影响不大。

　　四、加强金融监管，防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场

　　作用：如果动真格，可以拦下一批加杠杆硬上车的买家，也就是降杠杆，

　　在一定程度上也可以缓解房价过热的情况。

　　总的来说，

　　这些措施，大部分都是在原有调控的基础上做一些修修补补。

　　对楼市也可以起到一定的降温作用。

　　2.

　　然后单独来说“建立二手住房成交参考价格发布机制”这一条。

　　毫无疑问，这是要效仿深圳。

　　但成都与深圳的房产市场本身存在比较大的差异：

　　深圳是以二手房为主的存量市场;

　　而成都新房比例并不低，可以说占据了半壁江山。

　　深圳二手房的实际成交价高出周边新房许多，新房价格倒挂，

　　——所以指导价是“以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格”而成的;

　　而成都，新房只有极少数楼盘有倒挂(需要摇号)，

　　绝大部分无论是单价还是总价，新房都比二手贵出一截。

　　新房价格太高买不起，倒逼购买力转向二手房，

　　这是二手房价格上涨最直接的诱因。

　　所以暂时看不出成都有啥必要搞个二手房指导价，

　　明明只要新房价格压住，二手房就翻不出天去。

　　感觉成都跟着深圳学二手房指导价，这个动作有点大了...

　　可能只是单纯的像榜样学习吧。

　　3.

　　但还是预估一下影响——

　　从目前的形势看，

　　成都房价涨得比较厉害的是南区(高新和天府新区)，报团涨价的个别小区基本也都是出自这里，

　　这两个区域受影响的可能性比较大。

　　指导价有可能会像深圳西部一样，价格被打折;

　　其他区域则可能影响不大。

　　另外，如果二手房指导价低于实际成交，且银行也按照指导价放贷的话，

　　二手房的首付成本必然会提高。

　　相比而言，新房显得也就没那么贵了，

　　有利于促进新房去化。

　　当然现在只是处在计划阶段，

　　考虑到把所有小区梳理一遍这个作量还蛮大的，估计详细的价格要等一段时间才能发布出来。

　　4.

　　其他方面——

　　一、

　　有深圳指导价的效果摆在前面，

　　等成都的二手指导价出来，市场大概率要凉一阵子。

　　买房投资，不仅要看市场，也要看政策，看官方的态度。

　　对房地产下死手的城市，尽量敬而远之。

　　当然，刚需该买还是买，不然等指导价出来贷款贷不足，可能更难上车。

　　二、

　　按下葫芦浮起瓢，成都一凉，重庆势必会承接一部分转移来的购买力，

　　重庆今年的行情，可能会比原本预料的要更乐观。

　　而且重庆政策一直宽松，就算收紧也会有缓冲地带。

　　三、

　　深圳作为“示范区”，榜样作用太强，接下来应该还会有其他城市跟进。

　　最近房价涨的比较疯的几个城市，都要小心一些。