这两天关于小产权房的讨论很热。

　　我看到主要有三个瓜，和买房投资相关，下面给大家说一下。

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　　二手萎靡不振，宏发万悦山是最近楼市热点。

　　按官方说法，昨天下午6点已经给出了结果。结果已经没办法改变，但这条史上最严打新路上的雷区终于一个个爆完了。其中就有一个拒绝理由：

　　小产权房交易。

　　继征信次数查询过多、户口本婚姻状态没更新、疑似代持等让人哭笑不得的理由之后，宏发万悦山又给了一个大家闻所未闻的理由。

　　“被拒神盘”果然不是浪得虚名!

　　相信很多人看完之后第一反应就是：“???”脑子里有十万个不理解和吐槽：

　　“怎么查到的?”

　　“这也算有房户?”

　　“买了小产权不能打新?”

　　“吹毛求疵，简直离谱!”

　　据深圳微博房产消息，深圳小产权房若办理水电过户，供电局、自来水公司都将有备案，那么申请商品房、安居房、公租房等都会受到影响。

　　真的是这样吗?

　　水电过户可能有影响，但其实最根源还是不动产登记状态。

　　这就要我们回到对小产权房概念的理解。

　　在深圳，主要是划分为“大产权”和“小产权”。区分两者的方法是，转让时要不要缴纳土地出让金。

　　大产权，有完全的房屋权和完全的土地使用权，土地性质是出让，就是缴纳了土地出让金，房产证由国家房管部门颁发。简单说就是平时接触到的普通商品房，拿到的是单独的红本房产证。

　　小产权，只有部分产权，没有缴纳土地出让金。包括绿本、猪肝本、整栋大红本等，有的没有甚至没有本，比如私宅拿的是“两证一书”。

　　大家熟悉的自建农民房、村委统建房等，没有缴纳土地出让金等相关税费，房子产权证是由乡或村一级政府颁发，就是典型的小产权房。

　　但事实上，安居房、福利房、军产房、人才房、集资房也都属于小产权房。

　　如安居房、福利房等政策性住房，虽然有备案，但拿的是绿本证。这类房产的地价是经政府批准，予以减免优惠，买售都是特定的对象。房产所有权受到一定限制，不得转让和抵押。

　　所以，如果买过安居房、福利房或人才房，能从不动产登记中心查到交易信息，就是有过小产权房交易。

　　顺便说一下，宏发万悦山这次连小产权交易都要看，足见打新规则真的越来越严苛。

　　今天看到有人整理了各大银行首付款来源的细则，供大家参考：

　　至于更多打新规则的雷区，我们下次整理一期，让大家能更好地应对之后打新的审核。这次有被卡住的朋友欢迎在后台留言，分享经验哈。

　　2

　　第二个关于小产权的瓜，是深圳本地房哥离婚。

　　土豪的离婚协议书，离婚原因就一句话：“以钱财为乐，不思进取，不理家事，不关心妻子与女儿”。

　　满满当当的一页纸，都是财产分割明细，总共1000多平的福田南园村房产。

　　不少网友觉得，虽然婚姻没了，但这也太凡尔赛了!

　　还有一种说法是，说不定人家一个家庭一分为二，是为了让资产效益更大。在拆迁的时候，有的区域设置了家庭赔偿上限，原来赔一份，离婚就能按照两户家庭算，多赔一份。

　　我查了很多资料，也问了好几个做拆迁的朋友，他们都说一般是按房子面积按比例赔偿，分有证和无证，一般按1:1.3和1:1来赔偿，具体还是看和开发商协商结果。但很少涉及家庭户数的赔偿。

　　涉及户数的赔偿，倒是有看到光明的政策，不过最后是以栋为单位设定赔偿住宅面积的上限：

　　一户一栋和多户一栋，建筑面积超过480平的，都要按照一栋最高赔偿480平住宅+货币补偿的规定执行;

　　还有一种是一户多栋，多栋房屋建筑面积加起来超过480平的话，也是只能按照最高480平住宅赔偿，剩下的都是货币赔偿。

　　更普遍的赔偿方法是，城中村私宅，一般按不低于建面1:1赔偿住宅或者公寓，根据有证和无证，低层和多层的不同，也可能会有差异化的赔偿标准。

　　比如合一城市更新统计的这份资料，就有不同的情况，不过整体也是按建面一定比例置换：

　　目前还没看到离婚可以在拆迁时多分住宅面积的说法，大家如果看到，可以留言补充一下哈。

　　过去有夫妻为了腾名额买房排队离婚，深圳人实在太爱搞钱了，所以这次土豪离婚也往搞钱方向想，也算正常吧。

　　3

　　还有一种真想搞钱的，在买私宅、村委统建房等传统意义上的小产权房。不能转正，但博拆迁的可能，让它成了香饽饽。

　　尤其已经确定旧改，又不限购、不限售的回迁房指标买卖，火得一塌糊涂。

　　我了解到，从去年715新政出台后，一大波人一下子没了名额，特别是外地炒房客，入了深户也要等3年才有资格，离婚还要追溯之前3年房产情况，被卡住买不到住宅。这些人就把另一种房产带火了——回迁房指标。

　　回迁房指标的买卖主要是这样的：

　　原村民把回迁的指标卖给买家，然后买家再以拆迁户的名义，和开发项目的公司签订《回迁补偿协议》，等项目公司确权公示后，指标就属于买家。建成之后补偿的红本产权也是直接写买家的名字。

　　比如说众人瞩目的旧改航母——白石洲旧改，最近已经确定绿景作为一期的实施主体，启动一期实施主体申报工作。

　　而早在去年，回迁房指标买卖就非常活跃。从前年5月报价5.6万/平、10月份7万/平，到了去年10月份，已经要9万/平了!那时候周边二手房才普遍在9-10万/平价格。

　　正常来说，回迁房指标价格是周边二手价格的50%。

　　随着白石洲旧改推进，中介说年后回来价格又更高了，已经到9.5万/平!

　　也就资本大鳄有实力进入。现在投入成本这么高，有没有高回报率，还要看房价走势喜不喜人。

　　不过这种回迁房指标买卖，好歹是已经确定可以旧改。

　　同时市面上活跃的，还有很多还没确权，甚至有的只是房子比较旧，八字没一撇就等着博旧改的项目。

　　我看到有人在卖沙井金蚝小镇的老房子。说是今年会出专项规划并且签约赔偿，还说年底要卖到5.5万+，单层瓦房要10万+!

　　这个价格太夸张了!

　　但实际上能不能拆迁，价格会不会真的飙那么高，都不好说。

　　我问专做回迁房的大哥，他说哪怕立项了，没有实打实拆都还有不确定性，就算拆了能不能走到最后也不好说。

　　比如他所知道的，之前中介说佳兆业河东3年交房，现在都4年了，还不知道什么时候拆。

　　另一个中介则告诉我，沙井金蚝小镇里面涉及太多历史问题：“有很多绿本猪肝本，还有一些原始业主找不到人。区域又太大，分了好多个地块，拆迁一块一块来，耗时估计很长。”

　　回迁房指标买卖还有亏的风险。

　　光明之前出现过，2万元/平买入光明凤凰村的小产权，结果后来列为土地整备，只有7900元/平拆迁补偿款，购买一套100平的小产权房就损失了至少120万...

　　还有其他各种风险，比如法律上不承认、村民反悔或一房多卖、拿到红本后占用购房指标等，具体我们之前说过，可以点击回迁房指标值不值得买查看。

　　更别说如果是一般的小产权房，买来博旧改，不确定性更大，拼实力之外，还要拼运气，一不小心就砸手里了。

　　不管怎么看，博旧改和回迁房指标都不是一般人玩得动的。

　　珍惜名额，买正规商品房或者人才房等福利性住房，都挺好。