上周，上海终于等来了计分摇号的“破局者”——尚海湾豪庭和上海星河湾。

　　为什么是“破局者”?

　　这两个项目是首批非首套刚需定位项目，且社保基数超过0.1。其中，上海星河湾是0.21，尚海湾豪庭是0.18。

　　早在上个月计分摇号制出来没多久，腔调就已经预测过社保基数的区间问题，当时的定义是这样的：

　　简言之，以后如何确认一个项目的定位?看社保系数就知道了，0.1肯定是妥妥针对新上海的刚需，0.2+是妥妥针对本地的改善型项目。

　　如何确定自己有没有机会排进名次?看项目定位就能猜个八九不离十。

　　至于社保系数重要性在哪?这里拿尚海湾豪庭举个小例子：

　　囡囡是上海本地人，已经工作了10年，交了10年社保，已婚，4年前上海买了套房，最近卖了想做置换。

　　囡囡如果要买尚豪，她的总分应该是：10+10+20+120*0.21=65.2分。

　　欢欢是新上海人，才工作1年，交了12个月社保，刚领证，现在准备买婚房。

　　如果欢欢买尚豪，她的总分应该是：

　　10+10+20+20+12*0.21=62.52分。

　　总分上，囡囡>欢欢，所以囡囡更有机会参与摇号。

　　但是，如果两个人都选择的是社保系数为0.1 的金地峯范呢?

　　囡囡的总分为：

　　10+10+20+120*0.1=52分。

　　欢欢总分为：

　　10+10+20+20+12*0.1=61.2分。

　　总分上，欢欢>囡囡，欢欢反而比囡囡更有机会入围。

　　还是腔调之前那句话，社保系数越大，越偏向本地改善，社保系数越小，约偏向新上海刚需。

　　整体上看，社保系数的大趋势肯定是：面积越大、总价越高、均价越高，社保系数越高。

　　但问题是，还有一大批定位介于刚需和完全改善之间的项目，会以什么标准被纳入哪一个系数段之中呢?

　　今天我们就拿上海星河湾和尚海湾豪庭为例，继续预测一下。

　　我们可以看到，上海星河湾这次的社保系数是0.21，而尚海湾豪庭是0.18，差距0.03分。

　　但这个0.03分的差距是怎么来的?

　　这里我们就需要对比一下两个产品了。

　　上海星河湾三期

　　户型：约175-300㎡三至五房

　　户型细化：175㎡三房、

　　226㎡4+1房、

　　260㎡和300㎡五房

　　均价：约78280元/㎡

　　尚海湾豪庭

　　户型：约65-155㎡一至三房

　　户型细化：65㎡一房

　　95㎡、100㎡、103㎡两房、

　　117㎡大两房

　　146㎡和155㎡三房

　　均价：约12.5万元/㎡

　　三大因素分析

　　地段和均价因素

　　看地段，「尚海湾豪庭」是中内环项目，「上海星河湾」只能算近郊项目，到外环都要至少4公里。

　　如果看产品均价，那更不是一个类型：「尚海湾豪庭」在徐汇滨江，均价约12.5万;

　　「上海星河湾」在颛桥，均价约7.8万。

　　如果按照地段和均价来看，社保系数应该是尚海湾豪庭>上海星河湾才对，而不是上星0.21，尚豪0.18。

　　所以，这个结果的决定性因素不是均价和地段。

　　总价因素

　　如果看项目总价，除去28套少量65㎡ 总价约800万起的一房户型，「尚海湾豪庭」总价约1300万-2600万。

　　「上海星河湾」本次提供的都是中到大户型，总价也在约1300万-2000万。

　　注意，这里腔调统计的是两个项目的主力户型和价格，某些特殊户型，如顶复，一室户这样占比很小甚至就一两套的价格就没计入总价统计。

　　看总价，尚海湾豪庭和上海星河湾主力户型总价起步差不多，但尚豪的上限高于上星

　　我们可能得出的还是和之前一样的结论：社保系数应该是：尚海湾豪庭>上海星河湾。

　　户型因素

　　最后，我们来看一下户型因素。

　　上星这次推出的是4种面积段户型，起步175㎡，具体分别是：175㎡，226㎡，260㎡和300㎡。

　　而尚豪推出了7种面积段户型，起步65㎡，具体分别是：65㎡，95㎡、100㎡、103㎡、117㎡、146㎡和155㎡。

　　这里看得就很明显了，上星这次是清一色中大户型，全部针对改善，没有任何悬念。

　　但尚豪不仅有65㎡这样的一室户投资/刚需房，更有紧需的95-105㎡面积段内的刚需改善房，产品覆盖人群更广。

　　所以，在户型产品属性上，尚海湾豪庭的定位更偏向于刚需改善，而上海星河湾的定位是完全的改善。

　　这就明确解释了，为什么总价差不多，均价更低地段较差的上海星河湾的社保系数反而高于尚海湾豪庭。

　　总结

　　总结前面的三大重要因素，我们可以找到以下的规律，供大家以后用于新项目的社保系数预测。

　　首先，地段、均价和总价段位，决定了这个项目整体会处于哪个社保系数批次。

　　比如年后的“三兄弟”金地、建发和经纬，他们就是属于0.15以下的纯刚需批次

　　而尚海湾豪庭和上海星河湾就属于0.15以上的改善批次。

　　如果再细化0.15以上的改善批次，那就需要看产品的面积段了。

　　腔调这里大胆推测，以后像主力户型面积超过150㎡、均价超过8万/㎡的项目，有极大的概率社保系数在0.2或0.2+。

　　如果主力户型面积在100-150㎡这样的刚需改善项目，均价在8万/㎡以上

　　有很大概率社保系数在0.15-0.19之间;

　　有一定概率社保系数在0.2或0.2+。

　　(需要考虑地段和均价，比如内环内均价13万的主力户型100㎡以上的项目)

　　当然，这些只是腔调通过当前情况作出的推测，仅做参考。实际情况还要以房管局及开发商的公示文件为主。